" 鎮上的要求男方在縣城有房子 , 縣裡的要求在市裡有房子 , 市裡的要求在省城有房子 …… 這房價能不起來嗎 ?" 面對眾多三四線城市樓市火爆的局面 , 在某中部省份長期從事婚介工作的張女士給出瞭她的答案。
而在中介崔先生看來 , 北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉搶樓盤已經成瞭三四線樓市火爆下的 " 常規動作 "。
國傢統計局最新發佈的數據顯示 ,6 月份 ,70 個大中城市中 ,15 個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落 ; 新建商品房住宅漲幅超過或達到 1% 的有 20 個 , 二手房漲幅超過或達到 1% 的有 14 個 , 基本全部為三四線城市。三四線的樓市火爆 , 究竟是誰在推動 ? 這一波漲幅又能持續多久 ? 而繁榮的背後又有哪些跡象值得我們留意 ?
小鎮青年的相親新規
近期一篇探討北京著名相親角 " 相親鄙視鏈 " 的文章在各大社交軟件上刷瞭屏。該文章指出 , 在北京 , 沒有房子和沒有戶口的單身人士在相親市場備受冷遇。事實上 , 不是隻有北京的丈母娘看重男方的固定資產。
" 現在我傢那邊的相親規矩是 , 男方必須在市區裡有一套房子 , 而且必須是單獨的婚房 , 不是和父母同住的那種。" 來自河北滄州河間的段先生稱。
而在中部省份長期從事婚介工作的張女士也總結出瞭一條 " 規律 ":" 鎮上的一般要求男方在縣城有房子 , 縣裡的要求在市裡有房子 , 市裡的要求在省城有房子。"
在張女士看來 , 這恰恰就是三四線樓市房價上漲的推手之一。她的分析並非沒有道理。中原地產首席分析師張大偉向中新經緯客戶端 ( 微信公眾號 :jwview ) 表示 , 三四線城市往下的鄉鎮中 , 教育資源和醫療資源的分佈很不均衡。在這種情況下 , 城鎮化其實就體現在瞭 ( 人們從 ) 小城鎮往上一級的城市走 , 這一需求也支撐瞭三四線城市近年來房價的上漲。
大城市漂族回爐
" 沒有戶口就沒有立錐之地 ," 在北京工作長達 10 年的李曦在 2016 年春節前夕選擇瞭離職回到故鄉邯鄲安傢置業。" 考慮到孩子的教育問題 , 我和愛人最終選擇回到傢鄉的城市買房。"
李曦的選擇也並非個案。近年來 ," 逃離北上廣 " 一直是經久不息的話題。隨著人口控制和疏解的政策出臺 , 北上廣 " 人口拐點 " 的信號已經悄然出現。根據國傢統計局數據 , 從 2010 年至 2015 年 , 北京常住人口增幅放緩 , 上海則在 2015 年首次出現負增長。
而一些目前仍堅守在北上廣的 " 漂族 " 們也選擇在傢鄉省會或者其他三線城市購置房產。在長沙中介崔先生看來 , 北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉搶樓盤已經成瞭三四線樓市火爆下的 " 常規動作 "。" 以前還覺得是樁新鮮事 , 今年以來 , 這樣的事情太多瞭 , 早就見慣不怪瞭。" 崔先生說。
" 一方面 , 可以作為退路 , 如果再過 5 年 10 年在上海還是買不起房 , 可以去這些二三線城市發展嘛 ; 另一方面 , 風水輪流轉 , 一二線漲不動瞭就該輪到三四線瞭。" 老傢在江蘇淮安、如今在上海工作的王媛早在 3 年前便在父母的支持下購入淮安市中心的三室一廳。
而同樣來自淮安在上海工作的張馳也告訴記者 , 周圍有很多朋友選擇在淮安買房投資 ," 並且大多不止一套。"
有一陣因為跑銷售的緣故 , 張馳一度跑遍瞭淮安的樓盤 , 結果發現 " 完工三四年瞭大批房子還空著 , 入住率不到 20%"。張馳不由得困惑起來 : 這些房子以後誰去住呢 ?
從業近 20 年中介 : 看不懂
今年 2 月份 , 在北京工作的趙女士委托傢鄉長沙中介為其留意房價 , 計劃價格合適的時候購入一套房子為父母養老。
此後中介一直杳無音信 , 趙女士一直以為是中介業務繁忙顧不上自己。結果趙女士在 7 月初收到中介朱先生的微信信息說 :" 從得知你打算在傢鄉購房以來 , 這裡房價自去年來一直都是看漲的。我從業近二十年來真看不懂 , 真的比股票還猛烈 , 股票我們知道它可能暴落 , 但房價隻有看漲或平穩 , 幾乎看不到暴落。我記得你的委托 , 我沒有得到一個有利的房源和利好的房價氣候 , 因此也就‘石沉海底’。對不起 , 我會繼續留意的。"
趙女士隨後從房地產信息網站上獲悉 , 短短半年內 , 傢鄉的房價均價已經從 8000 元每平米直逼 10000 元每平米大關 , 而相比去年同期則已經接近翻番。
三四線樓市究竟為何持續火爆 ? 張大偉分析認為 , 三四線樓市本身調控原則就是 " 托底蓋帽 ", 並沒有約束性的政策。而從需求的角度來說 , 三四線本身有棚戶區改造 , 此外還有一些一二線的抑制性的投資需求 , 整體而言對市場都是明顯利好。從三四線市場本身來看 , 目前的價格的絕對值也比較低 , 雖然也漲瞭一波 , 但是和一二線相比 , 三四線城市漲幅還是相對較低。如果後續沒有限制性的政策出爐 , 張大偉認為這一漲勢還將延續到 2017 年下半年。
杠桿 , 還是杠桿
曾經有這樣一個故事很流行 : 一個中國老太太 ,60 歲時終於掙夠瞭錢買瞭一套房子。一個美國老太太 ,60 歲時終於還清瞭購房的貨款 , 而她已經在這房子裡面住瞭 30 年瞭。不過 , 如今越來越多的中國人都開始傾向於選擇美國老太太的方式 , 也就是 " 加杠桿 "。而在這一波三四線樓市火爆的熱潮中 , 對杠桿的利用也起到瞭推波助瀾的作用。
近期 , 中國社科院國傢金融與發展實驗室、國傢資產負債表研究中心發佈的《中國去杠桿進程報告 ( 2017 年一季度 ) 》顯示 , 今年一季度 , 居民部門杠桿率為 46.1%, 較 2016 年年末的 44.8% 上升 1.3 個百分點。具體來看 , 居民部門貸款的同比增速達到 25%, 中長期貸款的增速更是達到瞭 31%, 達到近兩年以來的最快增速。
國傢金融與發展實驗室副主任張曉晶分析稱 , 在政策趨緊、房貸限制趨嚴的情況下 , 一季度居民加杠桿態勢應有所抑制 , 但並未在數據中反映出來。一方面是時滯因素 , 調控政策對房貸的影響或存在滯後效應 , 前期高企的商品住房成交量對個人住房按揭貸款仍存在一定的拉動作用 ; 另一方面是結構性因素 , 居民部門加杠桿有可能從一二線城市轉向三四線城市。
據興業證券估算 , 三四線杠桿占總購房資金比重 70% 左右。興業證券房地產分析師閻常銘指出 , 棚改貨幣化和按揭本質上都是杠桿 : 棚改貨幣化買房資金可視為三四線居民用之前財富 ( 棚戶房 ) 直接償付的第一部分杠桿 ; 而按揭和公積金是他們要用未來財富來慢慢償還本金和利息的第二部分杠桿 , 綜合看杠桿比率非常高。
閻常銘因此判斷稱 , 本輪去庫存方式未來將大幅度限制政府和金融機構行為 , 未來政策制定會非常謹慎 , 將極力避免三四線房價下跌 , 防止因此引發系統性金融風險 ; 同時目前去庫存支持政策還要持續 , 庫存去化目標必須達到 , 否則為瞭去庫存加高杠桿將增加系統性金融風險 , 所以地產銷售和投資中期有支撐 , 但是也不可以過度繁榮。
