作者 | 網絡
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貸款買房的利息多不多？非常多！商業貸款 100 萬貸 30 年本額等息，利息就要 91 萬；本額等金計算，利息也要 73 萬多。那麼，為什麼明明知道利息那麼高，我們還是要選擇貸款買房呢？看完房貸的這 3 個真相，你就明白個中道理瞭。
真正的按揭隻有 10 年！
在中國，雖然貸款買房的按揭時間不盡相同，可能是 20 年、25 年或者 30 年，但真正有壓力的供樓期隻有前 10 年。
原因很簡單，貨幣在貶值，你的收入也在上升。
按照目前 M2 增速（發鈔速度）比 GDP 增速（創造財富速度）每年快 7 個百分點計算，人民幣購買力平均每年貶值 7%，100 元人民幣，在 10 年、20 年、30 年之後，將分別貶值為：48 元、23.4 元、11 元。
以此推算，如果你買瞭一套房子，做瞭 30 年的按揭，每月還款 1 萬元，那麼 10 年之後你每月實際還款金額，隻相當於按揭時候的二分之一，也就是每月 4800 元瞭。再往後看，經過 20 年按揭之後你的實際負擔隻有最初的四分之一瞭。到瞭 30 年按揭期的最後一年，你的負擔隻有最初的九分之一瞭。
這僅僅是貨幣超發對購買力的影響，如果計算上你的收入增速，每年的房貸壓力隻會越變越小。
根據國傢統計局數據顯示，2015 年全國居民人均可支配收入 21966 元，比上年名義增長 8.9%，扣除物價波動的因素，實際增長 7.4%。工資增長率明顯高於 CPI。
由此可見，對於絕大多數正常傢庭來說，買房子真正有壓力的按揭期隻有最初的 10 年，以後的歲月將非常輕松。
房貸是最廉價的貸款
銀行的錢究竟值不值得貸？對比分析一下你就知道：
信用卡延期還款，真實利率一般在 18% 左右；
到 P2P 平臺借錢，年利率一般是 25%~40% 甚至更高；
如果是民間融資，則年利率就更高瞭；
公積金貸款買房的話，年利率為 3.25%；
商業貸款買房的話，基本是基準利率的 8.5 折，貸款 5 年以上年利率是 4.9%*0.85=4.16%；
這樣一對比就完全清楚瞭，3.25%~4.16% 的房貸年利率與其他融資渠道相比實在是太低瞭。
既然清楚瞭向銀行貸款買房是值得的行為，那麼手頭有足夠存款還要不要全款買房這個問題就有瞭答案：盡量不要。
假設買一套 143 萬的房子，貸款 7 成也就是 100 萬左右，選擇等額本息 30 年按揭，3.25% 和 4.16% 的利率，每月需要分別還 4352.06 元和 4866.85 元。
換句話說，如果你不一次性全款買房，把這 100 萬拿去投資，隻要投資收益實現 5.2%~5.8%（多用點心、提高自己的理財能力，這並不是什麼問題），那每個月的收益就足夠供房瞭。也就是 30 年後，你不但還完瞭貸款，還保留瞭這 100 萬本金。相比一次性全款買房，相當於白白賺瞭 100 萬！
更何況，通過貸款讓自己有多餘的資金應付突如其來的風險，急用錢的時候不至於去高代價借錢，可以說是一舉兩得。
要不要提前還款？別糾結瞭
買房子，無論是用公積金貸款還是用商業貸款，還款的方式是選擇等額本金還是選擇等額本息，根本不存在什麼房貸 " 提前還款最佳時間點 "，這完全是一個偽命題。
先弄明白銀行的貸款利息是怎麼算的：假設以公積金購房貸款 100 萬，還款方式是等額本金，房貸分 30 年還，現在公積金貸款的年利率是 3.25%，我們看看每個月的利息是怎麼變化的。
通過上面這些數據，可以直觀瞭解到每個月還款的本息情況，而且這個還房貸的過程，都是按照固定的房貸年化利率算出的，誰也占不瞭誰的便宜。
而無論你是已經還貸 5 年、10 年、20 年，在不同的時間點提前還款，也就是一次性把剩餘的本金還完，你從銀行貸款多少錢到時你總共就得還多少錢。利息方面，則是你貸款的時間越長，要還的利息總額就肯定是越多的，這一點是毫無疑問的。你要是不願意背負太多利息，那就提前還完房貸。但絕對不會說你在第 7 年還完所有房貸就會比第 8 年還完所有房貸吃虧或者更劃算。
關於提前還貸的事情，關鍵取決於你自己想什麼時候提前還完或者要不要提前還完。這方面每個人都是不一樣的，因為大傢對利息的承受能力以及對現金流的需求情況是不一樣的，也就沒有適用所有人的所謂 " 提前還貸最佳時間點 "。如果要提前還款，你隻需要考慮一點，就是過早還款銀行可能會有罰息，需要衡量一下利弊，不同銀行不同地區有不同的規定。
著名投資人巴菲特曾說，一生能夠積累多少財富，不取決於你能夠賺多少錢，而取決於你如何投資理財。因此傢庭理財規劃中，合理的配置資產最為重要的。而買房是近年來很多傢庭資產配置的首選，房子不僅有居住和金融的屬性，還附加瞭升值的特性。
為什麼越買房越有錢，而不買房會變窮？簡單的邏輯理解就是買的房子升值瞭，房產升值的速度比普通人正常的收入要快很多。
關於房子的資產屬性，有些朋友認為，作為自住的房子，即使價值五百萬，好像和自己也沒什麼關系；反正房子又不能賣，房子再值錢也沒有意義。實際上房子作為不動產，即使是自住，房產的價值也要計算到個人的資產當中。
所以無論是自住還是投資，個人財富會隨著房子的升值而增加。沒有商品房的年代，大傢的財富就是自己的收入所得；相對來說比較 " 公平 "，而進入商品房時代，你周圍的人都在買房，而你沒有買，大傢的財富都在增加，相對來說，你的財富不增加就等於是減少瞭，這個邏輯朋友們要想明白。
從 2015 年至今很多城市的房產都在升值，隻是市場行情有的出現的早，有的出現的晚，首先啟動的是有 " 市場風向標 " 之稱的深圳，接下來是上海和北京，然後是 " 四小龍 " 城市，南京、合肥、廈門和蘇州，再後來輪到瞭 16 個熱點城市，最後部分三四線城市的房產也在升值。
而 17 年推出史上最嚴厲調控政策，其本質隻是限制房產流通，卻無法限制房價，這些政策無非就是要麼是剝奪一部分人的購買資格，要麼就是讓剝奪一部分人的貸款權力，並不能違背供求關系的市場價值規律，不能直接幹預限價。試想一下，如果房價暴跌，就會影響整個社會經濟，銀行可能面臨破產，很多行業都會受到房地產行業牽連，進而導致失業增加，政府稅收減少，因此，房價是不可能暴跌的。
限購政策也把購房資金一步步地推向瞭三四線城市，均衡瞭地方房價差，讓三四線跟上一二線的步伐，但是卻不能讓一二線停下來。中國是幾千年的農業大國，為實現國傢城鎮化目標，則需要把 8 億農民趕進城，因此對城鎮的商品房需求、城市土地的需求，也會非常大，而三四線城市去庫存、農村土地改革就是連環刀。所以三四線的房屋一定會漲起來的！
貸款買房最大的好處就是可以花很少的錢，買到自己的房子。可能你曾聽剛買房的人抱怨，他們幾乎掏盡傢底才湊齊首付，正在為長達數十年的房貸發愁；但十年前買房的過來人會告訴你，房貸的壓力都是自己想象出來的。別把房貸壓力看成攔路虎，面對如此低廉的貸款，要特別珍惜！
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