轉自：樓市頭條；作者：漁村村長
這可能是 2018 年，中國房地產行業最重要的一份白皮書，沒有之一。
就在昨日（2 月 26 日），年銷售超 3000 億的保利地產發佈瞭《保利 2017 年房地產行業白皮書》。
這是保利繼 2016 年之後，發佈的第二份行業白皮書。就像很多地產業內人士和資本市場的投資機構等待萬科對樓市的看法一樣，作為房地產行業的領軍企業，保利的這份白皮書也備受期待。
這份近萬字的白皮書既是保利對過去一段時間國內樓市的回顧與總結，也是保利對當下樓市的沉淀與思考。
正如一千個讀者，就有一千個哈姆雷特一樣，對於 2018 年及以後的中國樓市走向，很多人都有自己的邏輯和判斷。但客觀而言，這當中的許多人和機構都在盲人摸象。
盡管我堅決捍衛你思想和靈魂的自由，但我卻不一定同意你對樓市的胡亂診斷。
對於國內房企與機構對樓市的判斷，我建議你參考保利、萬科等頂級房企的研究。
當然瞭，我也知道，多數人和我一樣，懶惰的時候是大多數。所以，我拿到瞭保利地產這本白皮書的全文，將其中精華內容梳理如下，帶你學習頂級房企對樓市未來的洞察與預判。
其核心觀點，我歸結為如下 20 條。如果你對全文感興趣，歡迎在評論區留言向我索要。
1、2017 年，堪稱史上最嚴調控之年 ...... 即便如此，全國商品房銷售金額、銷售面積雙雙再創新高。此前，行業「拐點論」、「白銀時代」曾引發熱議，經過實地調研及多方綜合分析，我們認為這類說法可能對行業發展的理解過於悲觀瞭。
2、在 2017 年初，我們曾率先提出房地產行業進入總量峰值時代。預計未來 8-10 年內，中國房地產銷售額將保持在 15 萬億元 + 的規模。這是人類歷史上空前的數值，這是時代賜給我們來之不易的市場容量和奮鬥舞臺。
數據來源：國傢統計局，保利投顧研究院整理
3、「史上最嚴調控年」下商品房銷售金額和面積雙雙創下新高，行業總量峰值時代是規模的「高位區間」，並非「頂點 / 拐點」，核心需求來自居住品質的提升空間和城鎮化後半段的「後發效應」。
4、我們高度認同政府的調控方向和政策，擠掉泡沫，良性發展，才能讓整個行業健康可持續發展。隻要經濟發展，行業就能持續發展；隻有回歸理性，行業才能真正繁榮；隻有戴上枷鎖，房地產才能真正滿足人民對美好生活的需要。
5、峰值時代的核心發動機：「大聚集、小分散」的城市群增長邏輯。一線城市貢獻率由 20% 降至不足 10%，核心原因在於：
土地開發強度接近極值、價格飆升脫離購買力，導致需求或大量外溢至周邊，或被價格層次更鮮明的存量房市場替代；
三大城市群（除一線）貢獻率上升近 10 個百分點，已成為拉動成交規模增長的核心引擎；
非三大城市群的二線城市貢獻率穩定在四分之一，發揮重要的穩定器作用；
其他城市包含瞭 200 多個地級市，貢獻率僅控制在不足 3 成。
註：三大城市群包含天津及河北、江蘇、浙江、安徽、廣東除去一線之外的所有城市；非城市群二線包含各省會城市、計劃單列市、重慶；其他為全國除去前三類城市；數據來自統計局，保利投顧研究院整理
6、回顧 2011-2016 五年期間，長三角的核心城市上海，常住人口增幅遠高於環滬的蘇州和嘉興，但上海商品房銷售量增幅僅 20%，而蘇州、嘉興均接近翻番；珠三角趨勢相似，廣深顯示出對人口的超強吸附力，但商品房銷售量增幅顯著弱於周邊城市。
由此可見，核心城市對人口（量）和人才（質）的吸引力從未減弱，而由此所產生的巨大購房需求，相當比例在其周邊城市釋放。這種需求的外溢方向，必然是以最佳的物理距離作為首要考量。
數據來源：wind，國傢及各省市統計局
7、國內居民當前的居住空間，更多是在城中村、員工宿舍、早期房改房等，居住品質的提升空間較大，對商品住宅的剛需和改善需求仍然巨大，近兩年各地棚戶區改造帶來的大量剛性需求便是印證。
備註：計算公式為 1995 -2017 年累計成交的商品住宅面積 /2016 年末城鎮人口，保利投顧研究院整理
8、城鎮化率持續推進帶來的新增城鎮人口，亦是商品住宅需求的重要支撐。2017 年我國城鎮化率為 58.5%，各省市城鎮化水平及進程差異顯著，仍有眾多區域，尤其是部分人口大省，城鎮化率明顯低於全國平均水平，如河南、四川、安徽等省，這些省份城鎮化起步較晚、提升空間廣闊，具有明顯的「後發效應」。在城鎮化後半段從 60-80%（發達國傢水平）的發展中，中西部人口大省的省會城市首位度優勢將更加凸顯。
數據來源：wind，保利投顧研究院整理
9、地產開發增量空間未至拐點，在市場逐步成熟中，由於各城市房地產發展所處的階段差異明顯，故仍存大量結構性市場機會。多數二線城市還將在較長時間內處於成長階段，部分非大中城市周邊的區域中心城市及節點城市因城鎮化起步較晚、水平較低而具有一定的「後發效應」。
10、對開發商而言，仍需堅信基本面（人口、經濟、產業等）才是支撐房地產發展的根本因素。從需求流向的角度重新審視城市的劃分，始終圍繞大中城市佈局深耕。
11、當前，行業正經歷集中度加速提升階段，一線城市 TOP1 市占率接近穩定狀態（8~12%），繼續突破的瓶頸明顯；二線城市當前集中度穩步提升，仍有不少城市存在發力空間；三四線城市品牌房企進入相對較少，優勢資源向龍頭集聚效應更強，市場集中度高於一二線城市。
數據來源：城市交易額來源 wind，房企業績來源克爾瑞和中指數據庫，保利投顧研究院整理
12、放眼發達國傢，存量房流通主導的終極時代必然是中長期發展趨勢。率先進入存量時代的城市，開發商銷售業績必然遭遇增長瓶頸，發展模式亦隨之而變。
13、現階段國內進入實質性存量時代的城市寥寥可數，並非所有城市都能夠最終進入存量時代。
京滬深廈是典型的存量時代城市，二手房 / 新房交易量比值雖有波動，但已連續多年遠高於 100%，存量房交易已成為絕對的主導，這已是不可逆的發展結果。廣州、南京等部分城市，近年存量房市場確有加速發展趨勢，但新房交易仍然舉足輕重，現階段並不足以判定為已進入實質性的存量時代。至於其他大多數弱二線、三四線城市，存量時代在當下更是無從談起。
數據來源：中指數據庫，保利投顧研究院整理
14、與剛需不同，改善需求彈性大，受價格預期、行業調控政策等多方因素影響，釋放時點波動性較剛需更大，可能呈現在市場上行期加速釋放，而在市場下行期延緩釋放。此外，改善需求亦分多層次，呈現多樣化特征，如教育資源改善、功能改善、區位改善、財富配置等。
15、特殊市場環境造就的「二手 > 新房」，更多是階段性發展現象。成都、石傢莊等二線，常州、中山、無錫等三線城市階段性的二手超越新房，原因更多是一二手市場面臨的行業調控強度差異導致。以成都為例，2017 年成都限購、限預售等環境下，新房成交腰斬，而二手成交降幅僅為 25%。這些城市新房與二手之間的實質性規模顛覆，仍有待時間的檢驗。
16、從典型 46 城新房成交面積結構變化（2011-2017 年）看，新房交易面積的「中間化」趨勢顯著。小面積段產品由近 50% 降至不到 40%，而中等面積段成交占比提升近 10%，占比超過 50%，成為主導面積段產品。
這一改變背後的核心驅動因素在於，客戶日益提高的品質追求與市場單價上漲帶來的門檻抬升之間的平衡。一線新房門檻普遍較高，深圳、上海、北京新房門檻早已超越 200 萬；二線中廈門、南京、杭州、福州等新房門檻也已越過 150 萬。
數據來源：克而瑞，保利投顧研究院，新房入門門檻定義為 90 平以下戶型套均總價
17、中長期看，租賃市場的成熟發展將推後首置年齡、延遲購房需求釋放時點。但核心城市租賃用地供給在客觀上將對宅地供應造成一定擠壓，短期內供需矛盾難以扭轉。同時，租房客戶與購房客戶重疊性小、相互替代可能性低，因此，租賃市場與商品房交易更可能發展成差異化的住房消費市場。
18、一線及熱點二線城市 20 城是打造「租賃」市場的主戰區，將率先迎來租售格局之變。梯級住房消費體系的打造，客觀上將擠壓商品住宅的供給，加速新房市場改善化、高端化進程。
19、根據各城市大學在校生數可大概估算出城市長租公寓的市場潛力，武漢、鄭州、成都、南京、廣州、北京、上海的大學生在校人數規模居前列，此外深圳作為中國經濟活力最強的城市，其對全國高端人才的吸引力較強，這些城市無疑是佈局長租公寓的最佳選擇。
備註：選取流動人口較大的城市統計，標「*」為租賃試點城市，數據來自 wind，保利投顧研究院整理
20、繼 2017 年多單權益型類 REITs 的落地，標準化 REITs 的進程也不斷加快，將打通最後的「退出」環節，猜想 2018 年標準化 REITs 或將在公租房和基礎設施領域破冰、並在部分城市完成試點，2020 年前全面鋪開的可能性大。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
