" 一價清 "：打擊擅自加價
在房價持續上漲、一線城市優質房源已經成為稀缺品的當下，房地產商在售房的同時擅自加價、索要現金已經成為一道潛規則。有剛性需求的購房人往往忍氣吞聲、敢怒不敢言。如今，上海市向這一存在多年的樓市頑疾亮劍。
7 月 21 日，上海市住建委聯合上海市物價局發佈《關於加強商品住宅及其附屬地下車庫 ( 位 ) 等設施銷售監管的通知》，明確要求新房及車位銷售，實行 " 一價清 " 制度，並且從 7 月 21 日發佈之日起立即執行。
這份監管《通知》主要有 5 方面內容。
1、開發商賣房子、賣車位的時候，應該嚴格按照備案價銷售，不得收取 " 電商費 "、" 團購費 "、" 茶水費 " 等其他任何形式的價款或費用。
2、不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格。
3、房價、車位價格都需要向政府備案，定價不合理的，政府部門可以要求 " 房地產開發企業重新申報備案 "。如果備案後需要調價，也需要政府部門同意。
4、商品房、車位的銷售都采取 " 價格承諾制 "，要在銷售現場明碼標價（包括價格以及價格有效期）、公示價格承諾書。
5、違反規定的開發商，一經查實，暫停網簽資格，情節嚴重的降低直至取消房地產開發企業資質，並列入本市嚴重失信企業名單。構成犯罪的，移交司法機關處理。
" 一價清 " 式售樓新規打擊的是開發商、銷售機構的擅自加價行為。
而就在此通知出臺幾天前，7 月 18 日上海市住房和城鄉建設管理委員會正式公佈 " 搖號售樓 " 的細則 :《關於貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》。這項 " 搖號售樓 " 細則打擊的是更加廣為詬病的 " 內部銷售 " 亂象。
該意見明確規定，開發商需要在新房開盤至少 10 日前，向相關公證機構申請選購房屋的搖號排序公證，並在開盤日前，在售樓現場公示全部準售房源和已積累客戶名單。
《意見》還要求，開發商必須使用公證機構提供的電腦搖號軟件，並由公證機構全程現場監督公證，搖號排序結果當場公示。如發現開發商弄虛作假違反此項規定，一經查實，一律暫停網簽，降低直至取消開發商資質，並列入全市信用管理 " 黑名單 "，構成犯罪的，移交司法機關處理。
至此，樓市銷售環節兩大亂象都有瞭針鋒相對的監督、處罰措施，上海的做法具有推廣意義。
業內評價：地方政府敢於亮劍
上海是中國房地產市場最發達的幾個特大城市之一，也是樓市銷售亂象的重災區。在過去的數年內，每當房價快速上漲，就伴隨著 " 內部低價銷售給關系戶 "、" 外部加價銷售給普通購房人 " 這兩種擾亂市場並且滋生腐敗的醜惡現象。
先說 " 內部低價銷售給關系戶 " 這一現象，多發生在一些小型房企身上。大型國有房企多是上市企業，有業績指標，也不敢如此。
而有些區屬企業，或其他行業的三產公司，由於監督機制缺乏，很容易被內鬼利用，出現利益輸送的現象。當然，便宜房子賣給關系戶，不論是用於自住還是炒房，買傢都不會虧待那些內鬼的。記者就曾經報道過長寧區某樓盤、虹口區某樓盤二期的內部低價售樓事件。
再說 " 外部加價銷售給普通購房人 "。這個比較好理解，由於優質房源是稀缺品，所以要給銷售方好處費才可以買到房子，這似乎成瞭買到緊俏房源的潛規則。記者有朋友就曾經額外支付 50 萬元給銷售團隊，才得以買到房子。
如今，上海政府敢於對樓市頑疾亮劍，必須點贊，該措施也博得外界廣泛認同。
央視財經評論稱：" 這個措施的出臺，可看出上海不滿足於‘備案價降低’，但實際房價沒降低的現狀。主流媒體一直在報道房價下跌，但是老百姓不信，因為大傢都知道雖然備案價降低瞭，但實際上開發商利用其他手段把房價又賺回去瞭。這種名義上的房價降低，顯然不能讓大傢滿意。上海此舉，就是要強行把房價真正摁下去。"
央視財經還稱：" 任何措施和規定，不講違規怎麼處罰，都是假把式。顯然，這次增大瞭‘違規’成本，尤其是構成犯罪的，移交司法機關處理這一句。真細究起來，構成犯罪也很容易，如收茶水費，就可牽涉到‘商業賄賂’、‘偷稅漏稅’等兩項罪名。"
知名財經博主劉曉博也指出：" 希望更多的城市在商品房銷售中，出臺‘一價清’政策，不僅僅包含車位，還要把裝修費管控起來。對於銷售中出現的‘茶水費’等腐敗行為，應該真正介入調查，抓一批中飽私囊的腐敗分子。"
銷售亂象為何產生
在為政府出臺監管新政叫好的同時，我們也應該反思一下：為何會出現這種銷售亂象？
表面的原因就是——優質房源成為稀缺品。因為供給與需求不平衡，所以房地產商以及銷售機構具有議價優勢。而政府為瞭抑制房價快速上漲的勢頭，通過行政手段限制開發商漲價，於是便出現暗地裡種種變相漲價。
更深層的原因則是土地資源的錯配。
據粗略統計，最近幾年 " 京滬深 "3 個城市的住宅用地供應情況是——計劃供應土地面積逐年遞減。
以上海情況為例，據上海市規劃和國土資源局官網數據，2012 年～2016 年，上海市新增建設用地計劃直線下降，分別為 2700 公頃、2200 公頃、1500 公頃、800 公頃、650 公頃。應說明的是，這還僅僅是 " 計劃 "，實際供地情況往往不達標，也就是說實際土地供應量更少。此外，在實際供地總量中，商品房用地所占比例隻是一個小頭。
上海、北京兩座超級大城市的城區面積遠遠小於轄區面積，這意味著在市區周邊還有大量的儲備土地。但在當前土地政策面前，很難大面積動用這些土地。
這就涉及到 " 耕地紅線 " 這個深層話題。作為土地政策的核心，確保耕地的總量保持一定規模既是民生問題也是國傢戰略問題。目前，" 確保耕地一定規模總量 " 這個目標已分攤到各個省市。
因此，即使在房地產市場發達、市場需求旺盛、擁有大量土地儲備的地區，依然不可避免地要面臨土地供應壓力，因土地供應不足也就催生出商品房成為稀缺品的怪現象。
如今，越來越多的有識之士已意識到土地資源錯配這個深層次原因，他們認為土地制度要進行改革。
例如，全國人大財經委副主任黃奇帆，在今年 5 月份復旦大學中國經濟研究中心主辦的 " 中國大問題 " 講座上就指出：" 土地供給機制已經有一套運行已久的制度，但是與當前的房地產形勢不適合，已經到瞭必須改革的時候。"
7 月 22 日，在博鰲房地產論壇上，住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌也提到目前存在的土地資源錯配問題。
他表示：" 目前我國工業用地一般占城市建設用地的 20%。一般情況下，工業用地在建設用地中的比例在 10% 左右。放眼全球，比如紐約、東京，工業用地隻占到整個城市建設用地的 5%。這說明我們的結構不合理，現在房價漲得很快，因為這些地方沒有土地供應瞭，大中城市的土地資源錯配瞭。"
需建立長效機制
若要破除樓市種種亂象，讓房價保持穩定，唯有建立一套科學的房地產長效機制。
長效機制主要體現在三個方面：第一是改革土地供給機制；第二是完善房地產稅收制度，包括交易環節的差別化稅率以及房地產稅；第三是建立起成熟的租賃市場。
三方面中，前兩項都是牽一發動全身的 " 大手術 "，需要較長的時間才能建立；而發展租賃市場相對獨立，改革阻力也會較小，有望提早破題。
7 月 20 日，國傢 9 部委聯名下發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，宣佈圈定瞭廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市，進行住房租賃的試點。
《通知》強調瞭兩點內容：
1、要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋用於租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。
2、要求人口凈流入的大中城市搭建政府住房租賃交易服務平臺，通過平臺提供便捷的租賃信息發佈服務，保障租賃雙方特別是承租人的合法權益。
這個文件，非常具有可操作性，再次表明，建立健全租賃市場將是 " 建立房地產長效機制 " 這盤大棋中的先頭卒。
謹防 " 上有政策，下有對策 "
在 2017 年以來的一系列房地產調控中，北京、上海這兩個城市都出臺瞭 " 大招兒 "。
比如北京對學區房、商辦物業的調控，力度非常大。上海則率先啟動新房銷售的搖號方式，並由公證處見證。這次出臺 " 一價清 " 雖然不是第一傢（此前重慶、西安等地有類似措施），但仍然堪稱力度空前。
客觀地說，銷售環節的種種樓市亂象已經存在多年。此前，政府也出臺過一系列的政策加以制約。例如，上海市實行多年的 " 網上房地產 " 制度，目的就為瞭讓房地產銷售公開透明。
然而，" 上有政策，下有對策 "，網上登記備案制度沒能阻止 " 內部銷售 "、" 額外加價 " 等樓市亂象的發生。
" 內部銷售 " 直接挑戰公開透明的市場原則，讓房產成瞭少數人輕松獲利的工具，滋生腐敗。而 " 額外加價 " 行為則涉嫌 " 非國傢工作人員受賄罪 "。如今，政府出臺 " 搖號售樓 "、" 一價清 " 兩項售樓新政加以打擊，購房人當然拍手稱快。
可是，此舉顯然會斷瞭很多人撈外快的財路，是否重演 " 上有政策，下有對策 " ——這是人們普遍擔心的。
因此，這兩項監督機制在具體執行過程中還需要在細節方面不斷完善。比如 " 搖號售樓 "，雖然有公證處監督，但積累客戶、審核客戶的工作是售樓機構完成的，公正機關不可能派人駐紮在售樓處，也不可能調查清楚這些客戶中哪些是關系戶吧？
在提出這些疑問之後，還有一個問題更加需要我們深思——為什麼在市場經濟環境下，北京、上海等大城市的房產會成為稀缺品？
