轉自：90 度地產；作者：楊羚強
《人民日報》海外版的一篇報道引發輿論關註。報道稱，2017 年 11 月，中國社科院國傢金融與發展實驗室、國傢資產負債表研究中心發佈的《三季度中國去杠桿進程報告》指出，居民部門杠桿率依然延續上升趨勢，從 2017 年二季度的 47.4% 上升到三季度的 48.6%，已接近美國水平。
但與此同時，國際五大行之一的第一太平戴維斯的最新報告卻指出，中國傢庭的負債率遠遠低於全球其他地方。目前中國人均負債隻有 2 萬美元，美國的人均負債高達 14.53 萬美元，日本是 13.4 萬美元。以傢庭負債占比看，中國的傢庭負債占 GDP 比例隻有 44%，但美國的占比則高達 80%，世界發達經濟體的平均水平是 74%。
上述數據說明，盡管中國的房價收入比可能是全球最高的幾個國傢，但泡沫程度卻極可能是全球最低的，房價抗跌能力遠遠優於全球其他國傢和地區。
01
中國房價未來不會暴漲
第一太平戴維斯的報告說，中國的債務水平，確實在過去十年有顯著提高。和 2006 年比，2016 年的負債水平增加瞭 575%。但這些債務主要是企業負債，居民負債卻很少。傢庭負債餘額隻有 4.7 萬億美元，而傢庭住宅總價值卻已經高達 39.4 萬億美元，住宅資產總值是傢庭負債的 8.4 倍。
非但如此，中國的外債比例也很低，隻有 5% 的債務來自海外。因此不容易受到全球性金融危機的沖擊影響。
同時，房價的高低，很大程度是受高儲蓄率的影響。由於儲蓄機構有限，人們不得不把住房當作另外一種存款，這是造成資金大量流入樓市的原因。
從第一太平戴維斯所做的上述金融調研情況來看，相比海外房地產市場，中國目前的樓市安全系數要高很多，是不太容易飛出 " 黑天鵝 " 的市場。
除此外，第一太平戴維斯還對從 1694 年以來的全球利率進行統計，發現在接近 300 年時間裡，全球的平均利率隻有 4.4%，大部分時間都在 2%~6% 之間。除瞭 80 年代曾經因為高通脹出現過很高的利率，大部分時間利率都是低點。低利率被認為是促使房價上漲的一個原因。
報告認為，包括中國在內的國傢，未來房價並不會像一些人判斷地那樣出現暴漲。第一太平戴維斯的判斷是，隨著監管的收緊，以及年輕一代的購房能力還沒有培育完成，包括中國在內的全球房地產市場會出現一輪滯漲。
02
海外房價漲幅將被抑制
實際上，全世界的年輕人都買不起房。
在澳大利亞，擁有房產的 25-34 歲年輕人，住房擁有率僅僅隻有 45%，遠遠低於 1986 年時的 58%；在美國，35 歲以下的有房者隻有 31%，也遠遠低於 1995 年時的比例；在英國，有房的年輕人隻有 5%。他們每個月付在租金上的錢，是按揭款的 4.5 倍。
相比之下，中國的年輕人可能是全世界擁有房產比例最高的，超過 70% 的 35 歲以下年輕人擁有屬於自己的房子。
和全世界的同齡人相比，中國的年輕人很幸福。父母、祖父母和外祖父母都為年輕人買房貢獻瞭自己的積蓄，讓他們能在很年輕的時候擁有自己的房子。
但是，海外的房產則多數掌握在老人手裡，這使得老年人和年輕人之間爆發瞭租房戰爭。年輕人買不起房子，卻還不得不從微薄的收入裡擠出一部分給房東交房租；而老年人則通過手上持有的大量房子，從年輕一代賺取大量的租金收益。
為瞭贏得年輕人的支持，海外很多國傢的政府，正在考慮提供房租補貼或者掏錢提供住房支持，讓 1984 到 2000 年出生的一代人能逐步擁有自己的房子。
而由於年輕人收入增長的緩慢，海外房地產市場的房價漲幅未來也將被抑制，可能會在一個平穩的水平。
03
新技術引發房市大變局
對各個國傢來說，年輕人的選擇將最終決定住房價格長期趨勢。
報告顯示，那些吸引年輕人集聚的新興城市，房屋的資產價格才能長期看好。
深圳、迪拜、奧斯汀 …… 這些年輕人遠遠超過老年人的新興之城，其經濟增長和城市發展的活力被看好。
報告提出，新興技術將改變人們的生活方式，也會改變城市未來的前景。那些集中大量資金的金融城市，在未來未必是有吸引力的。倒是那些能夠提供更高生活品質和工作環境的中小城市，有可能在下一輪的城市全球競爭中勝出。
同時，區塊鏈的技術引用，又會加速全球不動產交易的速度，讓房產交易變得更頻繁，也更容易地變成一項金融工具和傢庭資產。這反過來，又可能影響到房屋的價格。
總體來看，未來九年，包括中國在內的全球不動產市場，將發生過去百年以來從未有過的變局。很多 100 多年前適用於全球的房地產發展規律，有可能會在下一個十年裡突然變得不適用。
很多不被看好的城市，或者城市中不被看好的地段，可能會因為新技術的出現，人們價值觀念的變化，以及工作和居住生活的形態的改變，而突然崛起。
那些被認為最安全，最可靠的房地產投資，也可能因為新興技術的突然崛起，而迅速沒落。
就像 2000 年初，還因為 " 一鋪富三代 " 理念，引發幾萬人排隊爭購的市中心沿街商鋪，僅僅因為網絡電商的突然興起，就變得一文不值。
目前全球的房地產價值格局，也將因為新技術、經濟、人口等因素的變化而徹底改變。
從這個角度看，把房子當存款的理財方式，也許是非常危險的。
*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
