本文系融 360 專欄作者 " 老南讀財 " 原創作品，僅代表作者個人觀點，不代表融 360 官方立場，轉載請聯系作者授權。
石榴叔的幾個微信群從昨天開始，有一個話題一直在討論，那就是 " 買房 "。
圖片：鳳凰房產
位於南京河西和江心洲的 10 傢樓盤，昨天申領到銷售許可，近 3000 套新房，同一天開盤。
有意思的是，這 10 傢樓盤均制定瞭 " 八成首付 + 銀行驗資 " 的高門檻篩選客戶。
此情此景，石榴叔反正是第一次看到。
今天 石榴叔想說
為什麼會用 " 搶 " 這個詞呢？因為在限價政策的背景下，此次河西中、河西南樓盤均價仍然踩在 4.5 萬元 / 平方米和 3.5 萬元 / 平方米的紅線上，而同區域二手房報價均已超過 5 萬元 / 平方米，房價倒掛嚴重。所以很多人覺得，這是一個賺大錢的機會，也許是未來若幹年房市最後的機會。
八成首付是個什麼概念？
最關鍵的是，這些都是期房
於是這兩天經常在朋友圈看到金融從業人員這樣吐槽。
有朋友為瞭快速湊齊八成付款，拿到搖號資格，甚至開出日息千分之三的借錢條件。
更奇葩的是，一個朋友的單位，科室幾個人合夥湊錢買房，而且還真湊足瞭，中午剛剛拿到瞭搖號資格。
接下來問題來瞭。
房子買到手，一定就能賺大錢嗎？咱不貪心，50% 能有嗎？
我想很多人隻是看到房價倒掛，經濟賬並沒有仔細的精算過。石榴叔今天就來幫大傢幹這件事。
如果你有幸搖中瞭一套 120 平方的房子，按照限價 37500 元來計算。稍微好一點的樓層和朝向，收你 40000 元每平方沒啥問題，也就說房子總價是480 萬。
目前南京河西的車位 30 萬起步。
契稅我們就按照首套來計算，首次購普通住房征收的標準為 90 平方內 1%、90 平方 -144 平內 1.5%，也就是契稅72000 元。
維修基金各地標準不一，一般在 2-3%。目前南京收費標準帶電梯的 120 元 / 平米，不帶電梯的 75 元 / 平米，按上限來算維修基金 14400 元。
0.03% 的印花稅 1440 元。至於配圖費、房地產登記費這個就不細算瞭。
總價大約是 519 萬。
問題來瞭，你買的可是期房，目前最搶手的兆佳業和五礦的房子到手要到 2019 年 6 月前後。即便開發商按期交房，辦完產權證要 3 年以後才能上市交易，也就說，捂在手上 5 年才能賣。
480 萬的房子，首付 80%，就是 384 萬，剩下的 96 萬分期 5 年，利率上浮 15%，還款總額 110.36 萬（此處為方便計算，如分期 20 年實際利率更高）。
敲黑板！384+110.3+30+7.2+1.44+0.14=533 萬
這就是折騰這套 120 平方米房子 5 年的總成本。
對瞭，你出手時候的找中介，還需要給中介費，X 傢一般手 2.2%，中介費近 12 萬。
換個思維，384 萬，按貨幣基金的平均收益 4%， 5 年收益是 76.8 萬。車位交付時購買，加上各種稅，大約 39 萬 3 年收益是 4.68 萬。分期 5 年，每期 18395 元，如果也按照這個收益計算，110 萬變 121.6 萬，利息是 11.6 萬。
繼續敲黑板，533+12+76.8+4.68+11.6=638 萬。
用 638 萬除以 120 平方，即每平方 5.32 萬。
目前五礦崇文金城的新房二手成交價在每平方 51000 元（存在倒掛虛高）。石榴叔這筆賬算瞭之後，大傢應該明白為什麼那麼多人搶瞭吧！
今天這篇廢話 老南想說
按照房價穩增的態勢，買到就是賺，跑贏理財沒多大問題，但像早幾年那樣翻倍，基本無可能。所以提醒大傢，入市需謹慎！別被低單價迷瞭眼。
畢竟，過去十幾年，內地偏股型基金平均年化收益率為 16.52%，客觀事實在這。
作者：老南讀財 公眾號：石榴理財師訂閱號
