來源：米宅米宅；作者：葫蘆娃
我們對於絕大多數的三四線城市都是持謹慎懷疑態度的。
以至於，有人說米宅是 " 無腦的三四線城市地域黑 "。
今天，我想借助著假期裡我看的一場演講視頻，帶著大傢從另一種角度看一看你我的老傢，看一看那個我們愛之憂之的三四線縣城。
演講的人叫龍瀛，是清華大學建築學院的博士生導師。有人說他是城市規劃圈裡最懂大數據的，還是大數據圈裡最懂城市規劃的。
在他的演講裡，告訴瞭我們一個十分驚悚的中國城市真相。
在中國，有 180 個城市的人口正在發生坍縮！
對，這就是他的最終結論，而且這個結論是有數據支撐的。
他對比瞭全國范圍的兩次人口普查，即 2000 年第五次人口普查和 2010 年第六次人口普查。
圖片來源：收縮的城市 / 龍瀛
通過對比，他發現瞭一個十分驚悚的中國城市進化真相——
在中國，1/3 的國土面積上的人口密度在下降！或者說有一萬多個鄉鎮和街道辦事處的人口在流失。
下圖中，藍色的區域就是人口在流失的區域，而紅色的區域是人口在增長的區域，我們會很輕易地發現，最少有三分之一國土面積上的人口都在快速流失。
註意，註意，註意！
在這裡，他用瞭一個詞——" 街道辦事處 "。
也就是說，這種人口流失是切切實實的發生在城市裡，而不是農村。其實關於農村人口的流失，我們都很清楚。
但這一次，數據告訴我們，中國不僅擁有空心的農村，還有大量的空心城市。
如果，我們把這些區域放在行政地圖上，我們會發現——
10 年間，中國有 180 個城市的人口都在流失。
下面這張圖中，紅色圓圈標註的城市，都是人口在流失的城市，圓圈越大，流失比例越高。
圖片來源：收縮的城市 / 龍瀛
當然，有人會說，這是 2010 年的數據，這些數據都已經過時瞭。
Ok，那我們就看更新的數據，首都經貿大學的吳康整理瞭 2017 年的數據，結果發現——
在 2007 年 -2016 年這 10 年間，中國有 80 個城市的人口在流失。
喏，就是這個圖。
圖片來源：吳康（2017）/ 利用 2007-2016 中國城市建設統計年鑒發現的收縮城市地圖
無論是 2000-2010 人口流失圖還是 2007-2016 人口流失圖，我們都會發現——
出現在上面的這些城市，無一例外全都是三四線城市；
其中的絕大多數，都是東北和中西部城市；
其中的絕大多數，都是遠離核心都市圈的三四線城市。
180 個城市，人口在坍縮，城市卻在瘋狂擴張！
按照正常的邏輯來講，一個城市擴張的基礎一定是人口的增長，一定是先有人口，再有城區。
比如說，我這個城市要規劃 30 平方公裡的新區，那麼一定要站在未來這個城市要多出 30 萬人口的基礎上。
然後站在這 30 萬的人口基礎上，來設計空間佈局。社區在哪，公共服務配套在哪，中小學在哪，醫院該在哪個位置，路網和管網該怎麼規劃 …… 等等等等。
如果說，一個城市人口已經發生瞭坍縮，那麼這個城市的規模必將會受到影響，不僅不會擴張，還會進一步的收縮。
隻有這樣，城市規模才能和人口規模相互匹配，才不會出現空城和鬼城。
但是，奇怪的是，這些人口已經發生坍縮的城市，城區面積和城市規劃卻在瘋狂的擴張，牟著勁兒的規劃新區。
現在中國三四線城市的擴張邏輯是本末倒置的，先有新城，再有人口。
下面這張圖選取的是上述 180 個人口流失城市中的一部分城市。藍色柱形體表示著這個城市的人口流失量，而紅色柱形體表示的這個城市的未來規劃人口增長量。
很多三四線縣城，一上來，先想著搞出 30 平方公裡的新城，再想怎麼填滿 30 萬的人口。
你瞧，這是一件多麼意味深長的事兒！
明明城市人口在流失，城市規劃卻站位在未來的高額人口增長率上。
舉個栗子吧——
我的老傢是一個中部地區某個不上線城市，連續五年常住人口 0 增長，甚至是負增長。增長量最大的那一年，常住人口增長量 1 萬人。
但是，最新的規劃顯示，到 2020 年，城區面積要擴張近 1 倍。當然，這個城區規劃是站位在每年常住人口增長 5% 的基礎上。
按照目前的常住人口增長量，填滿這些新城區，需要 20 年以上的時間。
眼下的情況是，新城區初露雛形，一到晚上卻冷清的時常 " 鬧鬼 "。
我相信，我的故鄉絕不是孤例，反而恰恰是這 180 個城市中的一份子。
在前幾年，我作為一個開發公司做前策可行性研究的報告狗，最常幹的事兒就是上山下鄉，為開發公司拿地開發做可行性研究。
在三四線城市，我看到的大量新城區都是，路寬景美規劃好，白天看上去一片美好，一到晚上，全都現瞭原形，經常性的一個人行走在黑漆漆的新城大馬路上，耳畔唯一能聽見的就是北風的呼嘯。
中國的三四線城市正在走向兩個極端——
城市人口是在坍縮的，城市規劃卻是在膨脹的。
有人說，三四線城市能買，房價絕對會漲，你信麼？
我們要知道，一個商品價格上漲的基礎是供需關系，隻有供小於求的前提下，這件商品的價格上漲才是有堅實的基礎的。
一二線城市房價上漲的基礎是，人多，地不夠，城市規劃的空間不夠，房子不夠。
所以，哪怕是北上廣深的老破小也能賣出天價來。土地的價值要遠大於房子本身的價值。
而三四線城市的現狀是，人口凈流出，新區卻越來越大，越來越好，城市空間越來越大，新城區越來越漂亮。
然後有人說，你瞧，現在咱這新縣城，馬路又寬，綠化又好，新房子又多又漂亮。
所以，房價肯定會漲。
這是一個多麼多麼多麼扯淡的邏輯。
在我看來，在三四線縣城，新區越來越大，越來越漂亮，反而對於房價來說，是利空的。
什麼時候三四線縣城的房價會穩定上漲，而且還能賣出去，還具有變現能力？
當城市不堪重負，城區臟亂差，擁堵嚴重，人流量密集到不堪重負，讓人難以忍受，依舊沒有大規模新城出現的時候，這時，房價才會穩定上漲！
對於縣城來說，新區越漂亮，房價越不穩！城市越臃腫，房子越有價值！
很殘酷，但這就是現實！
在去年，我曾堅持看好一個城市和區域，就是紹興的柯橋。
除瞭杭紹融城等一系列都市圈利好之外，還有一個最重要的原因就是——
紹興這個地方，人口凈流入量大，但長期以來老城區因一系列客觀原因，更新緩慢，老城不堪重負，每到周末擁堵不堪，滿街望去，全是人流車流。
繁重的人口負擔倒逼著紹興不得不向外擴張，站在這個基礎上的紹興，房價必然上漲！
中國絕大多數的三四線城市都太過著急，30 來萬的人口，都著急擴張出 50 萬平方公裡以上的城區。
判斷一個非核心都市圈區域、三四線城市的房價能否上漲其實很簡單——
就看這個城市是否臃腫不堪就可以。
文章部分素材來源於清華大學龍瀛博士《收縮的城市》，感謝龍瀛博士及其團隊在城市規劃大數據研究方面的貢獻，感謝他們對中國城市規劃研究進程所做出的貢獻。
