來源：樓市微觀察、海門易傢、薑超宏觀債券研究
三四線樓市是一邊高歌猛進，一邊又在不斷制造成本更高的房子。在當地人均收入沒有明顯增加的情況下，後續這些房子，其實是個更大的 " 灰犀牛 "。
本文主要內容：
真正的三四線城市，房地產並不簡單
城市群周邊的三四線城市
三四線樓市火爆，但我仍舊不看好
上半年，排名靠前的 40 傢房企累積銷售額達 21143.56 億元。同比增 54.5%。超
2.1 萬億的銷售額，大部分來自於三四線城市。
真正的三四線城市
真正的三四線城市房地產發展得相當快。但各種購房動機則相對分散。具體來說有以下幾種：
1、二代農民工的住房升級換代的需求
這些需求不敢說完全合理，但卻十分旺盛。舉個例子，筆者的老傢，皖西南小城市，這裡的農村已經找不到多少年輕人瞭。他們中大部分去瞭長三角和珠三角打工，這些人正在或者已經到瞭適婚年齡，農村的房子是鐵定看不上的。有的是男方父母主動在縣城買房，方便中間人幫助找對象，有的則是夫妻雙方結婚有一段時間，孩子到瞭入學年齡，他們咬咬牙在縣裡或者市裡買套房，方便孩子上學。
2、部分購房需求下沉
這類人其實工作生活在大城市，但戶口並沒有遷入，算不上真正融入大城市。他們為瞭給自己買個保障，也傾向於在老傢買套房子作為退路之一。以他們的收入在這些小縣城買套房，不費什麼勁。
3、城市居民的換房
這類需求其實是支撐瞭當前大量三四線城市的樓市，這類需求其實是真正的需求，房子差瞭換套好房子住，再正常不過瞭，但這裡有一個問題，換房本來是一件極其慎重的事，三線城市的房地產發展瞭這麼多年，也沒有出現過集中換房的情況，今年出現這種情況，是極不正常的。
個中原因我想大傢都清楚，老房子沒瞭，隻給錢不給房子，這些人可不就隻能買房瞭。所以，這類需求隻能是 " 一錘子買賣 "，這一波爆發瞭，未來相當長的時間都不會再有瞭。
城市群周邊的三四線城市
這類三四線城市的樓市實際上是由外部購房者決定的。他們大多來自於北京、上海、深圳等地，比如滄州、唐山、沈陽、蚌埠、六安、蕪湖、淮安、揚州等地。一些城市由於不斷收緊，即使你有錢現在也沒名額買房，需求轉移至周邊的三四線城市。
據我瞭解，目前一個最普通的三四線城市，今年的買房成本相對於去年，有瞭明顯增加。房屋總價由幾十萬躍升至上百萬，首付也是十幾萬增加至三四十萬。在收入沒有明顯增加的情況下，這樣的價格還有這麼大的成交量，必然是大幅增加債務所致。
總體上來說，中長期是看好的，因為這些三四線城市與大城市非常近，城市的發展必然要求人口向大城市及其周邊集中，需求是長期存在的。
但短期來說，這些城市也存在瞭不小的風險。這類城市以燕郊為代表，最大的不確定在於政策，由於購房者全是外來的，一旦給當地樓市加碼，比如來個 3 年社保什麼的，有效需求就能在短時間內迅速斷檔，那些著急賣房的人再怎麼降價也沒用，根本找不到購房者接手。
三四線樓市火爆，但我仍舊不看好
城市一方面因產業優勢而吸引人才，形成人口凈流入，即 " 開源 "；另一方面則因資源充沛而留住人才，防止人口凈流出，即 " 節流 "。因而充沛的資源也是城市化的必要條件。而城市資源中最具代表性的分別是教育資源和醫療資源。
教育資源：集中在一線城市
教育資源在城市間的分佈並不均衡，特別值得註意的是，在更高級別的教育資源上，一線城市的資源集中優勢更為突出。在小學數量上，一線城市平均有 767 所，而三四線城市平均有 633 所，兩者數量大體相當。但在更高層次的普通中學、中等職業教育學校數量上，一二線城市均數倍於三四線城市。而在普通高等學校數量上，一線城市平均擁有 62 所，而三四線城市平均隻有 4 所，不到前者的 1/10。高等級教育資源向一線城市集中可見一斑。
一二線城市學校數量遠高於三四線城市，一定程度上與兩者本身的人口規模差異有關。兩者人均教育資源差距有多大？即便從省級數據看，教育資源的分配也是極其不均衡的。北京、上海普通高中生師比分別為 8 和 9，一二線城市集聚的江浙地區，生師比也僅在 10 左右。但中西部地區各省生師比普遍高企，江西高達 17.5，是北京、上海的兩倍，這意味著其人均教育資源僅有北京、上海的一半。
高等教育水平決定瞭國傢競爭力。當前中國高等教育資源的集中度有多高？僅從高校口徑來看，似乎較為有限——北京、上海高校占全國比重約為 6%，招生人數約為 4%。但科研機構口徑下，相應比重則大幅提升，數量占比和招生人數占比分別為 16% 和 22%。這意味著，在當前教育資源配置制度下，年輕人經由高考、考研，從三四線城市進入一線城市的高校和科研機構，並謀求就業機會，而這也是優質人才向京滬集聚的過程。
醫療資源：優質資源集聚京滬
醫療資源的分佈同樣存在著一線城市集中的現象。在醫院、衛生院床位數量上，一線城市平均擁有約 8 萬張床位，而三四線城市平均隻有約 1.6 萬張床位，一線城市約是三四線城市床位數的 5 倍。在醫生數量上，一線城市平均擁有醫生數量約 5 萬人，而三四線城市平均隻有約 0.75 萬人，約是一線城市的 1/6。醫療設施和從醫人員的緊張，使得三四線城市人口為滿足醫療需求，進一步地向一線城市集中。
如果分區域看，醫療資源分佈的不均勻就更為明顯瞭。一二線城市大多分佈在東部地區，其醫院數量占全國比穩定在 40% 左右，而三四線城市占比較高的中部地區則從 05 年的 32.3% 跌至 15 年的 29.2%。過去 10 年間，北京、上海醫院數量占比微幅回落瞭 0.5 個百分點。然而，12 年以來，其三級醫院，尤其是三級甲等醫院數量占比不降反升，這意味著優質醫療資源再度向一線城市集聚。
優質醫療資源向一線城市集聚，是否本身就與人口集聚有關？未必如此，比較各省人均醫療資源（每千人口執業醫師數量），其分佈同樣是向東部尤其是一線城市傾斜。北京每千人口執業醫師數接近 4，浙江接近 3，而中西部地區普遍在 2 左右甚至更低。
交通資源：一二線數倍於三四線
交通運輸的便利與否是地區經濟增長的制約因素，一二線城市常為交通運輸的樞紐，起著連接各地區經濟往來的重要作用，而三四線城市交通運輸條件有限，基礎設施的制約使其不足以帶動地區經濟的繁榮。平均來看，一線城市實有道路面積為 106 平方公裡，而三四線城市僅 12 平方公裡。在交通設備上，一線城市平均擁有營運公共汽車 2 萬輛，出租汽車約為 4 萬輛，而三四線城市平均而言，隻有 700 輛左右的營運公共汽車和 1700 輛左右的出租汽車，公共交通水平與一線城市仍有顯著差異。
數據顯示，今年一季度，居民負債率已經達到瞭 46.1%，比去年末又增加瞭 1.3 個百分點，房貸增速為 31%，是這兩年最快的。
而一二線實際上是受限的，增加的當然是三四線瞭。更為麻煩的是，三四線樓市是一邊高歌猛進，一邊又在不斷制造成本更高的房子。在當地人均收入沒有明顯增加的情況下，套句時髦的話，這些城市的房地產如果要崩瞭，也絕不是 " 黑天鵝 "，而是 " 灰犀牛 "，因為風險是實實在在存在的，下跌並不是毫無征兆。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
