昨天的文章中，本號已經用人口論和貨幣論給出瞭中國主要城市房價未來的走向——慢漲。
但慢到什麼程度？今天，中國社科院給出瞭 2018 年房價漲幅的允許范圍。
中國科學院預測科學研究中心發佈瞭《2018 年中國房地產行業走勢展望》預測報告。報告預計：
在房地產價格方面，預計 2018 年商品房銷售均價為 8122 元 / 平方米，同比增長 3.7%，增幅較 2017 降低約 1.0 個百分點，其中住宅平均銷售價格較 2017 年同比增長 4.2%，增幅較 2017 年下降約 1.3 個百分點。
中國社科院是國傢的 " 最高智庫 "，它的預測某種程度上可以看作為政府的意願。
關於社科院對於房價的預測用一句話概括就是：2018 年，商品房預計同比上漲 3.7%，住宅價格預計同比上漲 4.2%。
這個漲幅范圍是如何預測的呢？主要是根據 CPI 漲幅和貨幣貶值速度來預測的。
國傢統計局 1 月 10 日公佈瞭最新 CPI 數據，2017 年全年 CPI 上漲 1.6%，漲幅比上年回落瞭 0.4 個百分點。而從絕對價格來看，2017 年 1-12 月，全國商品住宅平均銷售價格為 10455 元 / 平方米，與上年同期相比提高 416 元，漲幅為 5.6%。
住宅價格漲幅 5.6%>CPI 漲幅 1.6%。
CPI，是居民消費價格指數，它反映的是消費品價格的漲幅，CPI 越高說明物價漲幅快，我們手中錢的購買力就下降得快。
消費是拉動經濟的三架馬車之一，所以 CPI 還被作為反映一個國傢和地區的經濟現狀的指標。CPI 適度上漲，說明經濟景氣，反之則是經濟衰退。正因如此，每年 CPI2% 的增幅已成為發達國傢調控經濟的手段之一。
再看貨幣貶值速度，貨幣貶值速度 =M2 增速（貨幣發行速度）-GDP 增速（財富創造速度）。
2017 年全年 M2 平均增幅為 9.7%，GDP 增速為 6.9%，2017 年的貨幣貶值速度為 2.8%。
房價漲幅要快於 CPI 增速和貨幣貶值速度，是因為隻有當房價漲幅高於生活中一般消費品時，能跑贏貨幣貶值速度時，房子才對大眾有吸引力，民眾才願意購房，政府的去庫存目標才能達成。
換句話說，隻有房價上漲，民眾才有購房或投資意願，當房價下降的時候，民眾反倒不會買而是選擇觀望，所以市場才會將那句 " 買漲不買跌 " 奉為圭臬。
有人肯定會反駁，說自己正盼望著房價下跌，然後立刻下手。但市場多次驗證過，當房價整體下滑的時候，觀望者肯定要比下手的人多。
一旦民眾陷入觀望，樓市庫存就會越積越多，政府提出的去庫存任務壓力就會更大。賣不出去房，地方政府土地交易會受影響，進而影響到各城市的財政收入。
所以，政府調控樓市雖然要控制住房價，隻是不允許其上漲過快，而並非不允許其上漲，每年都會給出一個適當的范圍。
在 2017 年許多城市公佈的限價政策中，你會發現，他們都沒有限死房價，而是規定開盤價不得高於周邊同樣小區的多少多少。
例如東莞的限價令是這樣說的，要求首次房價備案的樓棟均價不得高於前三個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的 20%（含）。
再如深圳，深圳出臺關於新房開盤價格規定的細則中是這樣說的：新房備案價不得明顯高於周邊房價。" 不得明顯 " 如何理解？就是不允許太大的漲幅。
這個范圍如何拿捏？需要滿足兩個要求，一是要大於 CPI 增速和貨幣貶值速度，二是要低於人均可支配收入增幅。
2017 年的房價漲幅就剛好達到瞭這個要求。2017 年 CPI 漲幅為 1.6%，貨幣貶值速度為 2.8%，房價漲幅為 5.6%，人均可支配收入增幅為 7.3%。
低於 CPI 增速和貨幣貶值速度，民眾的購房意願會下滑，會影響去庫存；高於人均可支配收入，百姓想買也買不起，同樣會影響去庫存。居中是最理想的模式，既刺激瞭經濟增長，又不影響百姓購房。
2018 年，政府已經發聲，要支持剛需客和改善性需求人群購房。要達到這個目標，根據社科院給出的住宅價格預計漲幅是 4.2%，2018 年要做的，就是努力讓百姓的人均可支配收入高於住宅價格漲幅。從歷年數據來看，不出意外，基本會達標。
社科院預測的住宅 4.2% 的漲幅，是全國住宅的平均漲幅，各類城市的漲幅會不一樣，一二線城市可能漲幅大一些，而人口流失的三四線城市和調控極其壓力的城市可能會下跌。
同時，這個數值也表明，中國主要城市房價的上漲是一種趨勢，從這個趨勢中可以解讀出兩點：
1、那些遲遲觀望，還在盼著房價下跌再入手的人，該醒醒瞭。房價不會下跌到你想要的價格，中心城市的剛需客，如果能買得起，就早買早心安吧！
2、那些還妄想短炒獲利的投機客，也該死心瞭。4.2% 的房價漲幅，根本撐不起你的杠桿利息，會讓你得不償失。
