中國商業地產投資於 2016 年創歷史新高，大宗交易金額高達 2094 億元，較 2015 年翻瞭一倍。這一狀況在 2017 年還將繼續。戴德梁行監測報告顯示，盡管 2017 年一季度記錄的交易額僅為 500 億元人民幣，由於不少大型資產交易正在進行，預計交易額會在第二、三季度飆升，2017 年交易總額有望突破新紀錄。中國將成為繼美國之後第二大投資目標國。
戴德梁行北中國區投資及顧問服務部主管、高級董事劉兵對 21 世紀經濟報道記者分析，中國商業地產大宗交易旺盛主要有三個原因：首先與資產升值密不可分；同時，市場日趨成熟，職業經理人由原來的少數外資公司分散到較多內資公司，活躍度也出現變化；此外，可交易資產越來越多，核心區樓宇變老，升級改造帶來升值空間，交易標的也隨之增多。
世邦魏理仕研究部預測，中國目前可投資商業地產規模達到 3.4 萬億美元，僅次於美國，並有望在 2020 年增長到 4.2 萬億美元。
商業地產大宗交易活躍
劉兵表示，由於經紀人常在年底完成交易，聖誕節和春節後會休息，因而一季度的大宗交易最為平淡。2017 年一季度記錄的交易額為 500 億元人民幣，超過去年同期數據，在今年最平淡的季節達到瞭去年的季度平均水平，因而今年全年交易額很可能突破去年的新紀錄。
商業大宗交易在一二線城市均表現活躍，尤其是上海等一線城市。戴德梁行報告顯示，上海的投資占到 2016 年全年總額的一半；北京、深圳、廣州的投資也均有顯著增長。
上海活躍的市場，一方面得益於較多可售資產，另一方面在全國收益率不斷壓縮的大趨勢下。上海資產低風險穩收益的優勢得到更多投資者，尤其是機構性投資者的青睞（占全年投資額 45%）。
而以內資買傢為主的北京市場 2016 年表現活躍，投資金額 380 億，較 2015 年增長 92%。
廣州深圳多為自用買傢，達到兩市投資總額的六成以上。尤其在深圳，由於土地供應緊缺以及拿地門檻高企，許多企業直接收購優質辦公物業滿足自用需求。
在二線城市中，成都尤為活躍，占 2016 年二線城市交易總額的 22%。
持有不少商業的 SOHO 中國就先後出售大宗物業。其先是在 6 月底以 35.7 億成功叫賣瞭上海虹口 SOHO，又在 7 月初突然宣佈啟動光華路 SOHO2 和凌空 SOHO 整售。對此，潘石屹回應稱，出售是遵循低價買入、高價賣出的商業原則。" 在價位低時進貨，價位高時出貨。我們永遠遵循這個原則。"
對於企業出售自持物業行為，劉兵認為，最初開發商沒有能力持有整棟物業，於是選擇散賣。但如今其持有資產升值，政府又不允許散賣，開發商手中的資金不值得持有這類資產。從租金回報等投資角度看，目前這類大宗樓宇基本以私募基金的形式持有更為合適。劉兵表示，營改增給生產型企業稅務等方面帶來優惠政策，部分企業選擇自購辦公樓。而自購辦公樓有利於企業在固定地方發展，提高形象。他認為，企業自購也將成為趨勢。
內資買傢占比創十年最高
在商業地產大宗交易中，內資買傢成為主力軍。
戴德梁行報告顯示，內資買傢占 2016 年全年商業地產大宗交易總額九成，為 10 年來最高占比。
內資企業以其資金雄厚，審批較快等優勢大舉涉足中國超一線城市。在上海，以險資為主的內資機構資本十分活躍，占內資投資總額近六成。中國人壽以 200 億收購的世紀匯廣場成為年度最大交易；光大安石同時收購閘北星光耀和 H88 越虹廣場兩棟物業，國華人壽買下 SOHO 世紀廣場，上海人壽買下渣打銀行大廈 49% 股權。
保監會數據顯示，中國保險業保費在 2016 年實現 2008 年以來的最高增速，同比增長近 28%，共計 3.1 萬億元。然而，保險業凈利潤和投資收益卻在 2016 年不同程度下降，這主要由於股票和證券投資下降所致。在利率仍保持較低水平以及股市持續低迷狀態下，險資的資產配置壓力不斷加大，而商業地產尤其是位於一線城市的優質物業，成為各大險資的爭奪對象。
近期國務院發佈通知，將限制境內企業開展的房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資和在境外設立無具體實業項目的股權投資基金或投資平臺，要求重點推進有利於 " 一帶一路 " 建設和周邊基礎設施互聯互通的基礎設施境外投資。
劉兵表示，限制境外投資對國內商業大宗交易有非常正面的影響，這會加大境內企業的國內投資配置。
戴德梁行認為，從全球資本來看，2017 年可用新資金預計將達到 4350 億美元，雖較去年的最高時減少 2%，但仍為有史以來第二大投資目標國。面對又一波大量資金的湧入，中國預計成為繼美國之後的第二大投資目標國。（編輯：陸宇，郵箱：[email protected]）
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