十年錯過 富力虎頭變虎尾
雖然富力地產制定瞭雄心勃勃的海外市場拓展計劃，不過，由於宏觀大環境變化，富力地產此時加速投資海外的風險不言而喻。
8 月 22 日，富力地產發佈 2017 年度中期業績公告，董事長李思廉一身正裝出現在瞭公眾面前，相較於一個月前以 " 黑馬 " 之姿殺入萬達、融創世紀交易的現場，主場作戰的李思廉顯得頗為放松。
半年營業收入 204.1 億元，凈利潤為 24.8 億元，銷售金額達 388.1 億元，同比增長 30%。富力地產交出瞭一份不錯的期中答卷。
心情大好的李思廉給予投資者及媒體充分的耐心，以至於發佈會結束後，他仍坐在主席臺，笑著回答每一個拋至而來的問題 ……
然而，就在富力業績發佈的當天，同為 " 華南五虎 " 成員的碧桂園也亮出瞭成績單。當富力仍在苦苦沖擊千億大關的時候，碧桂園已將全年銷售目標上調至 5000 億元。
被擠出第一梯隊，李思廉雖然 " 心情大好 "，可現實的情況是，富力已經失去瞭和昔日兄弟們平起平坐的資本。
業務板塊發展不均
報告顯示，截至 2017 年 6 月底，富力地產總營業額為 204.1 億元，同比減少 8.8%。所有者應占凈利 24.03 億元，同比增加 8%。
富力地產表示，2017 年前六個月達成的協議銷售為 388.1 億元，超出原定預期。公司提升全年協議銷售目標至 800 億元。期內，集團毛利率達 38.7%，較 2016 年上半年的 27.1% 及 2016 年全年的 29.8% 有所回升。公司預期，集團毛利率的增長趨勢將於 2017 年的餘下銷售及盈利方面持續。
富力地產現有業務包括物業發展、物業投資、酒店運營和其他業務（包括建築服務和足球隊）四個板塊。根據業績來看，物業發展依然占據主力，且對富力的業績產生直接影響。因為物業發展業務收入 182.35 億元，同比減少 11.03%，導致富力地產整體收入下滑。
物業投資部分，在未有新增開業項目的情況下，富力上半年租金收入仍主要來源於 Viva 北京富力廣場、廣州富力海珠城、成都富力廣場等項目，業務收入 4.48 億元，雖同比增長 13.08%，但凈利潤下降瞭 14.2% 至 5.95 億元。
富力的酒店運營從 2014 年起，一直處於虧損狀態，即便今年業務收入 7.51 億元，同比增長 13.08%，依然未能實現盈利。
不管富力如何偏愛商業地產，住宅地產為其貢獻瞭近九成營業額是不爭的事實，而商業地產部分的成績似乎未能與其青睞成正比。
對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉向《國際金融報》記者坦言，住宅地產周期短，現金流短平快，而商業地產的開發運營則更多是長期現金流，因此在前期還是需要住宅地產的反哺，以支撐其項目投入和培育。
" 煙囪 " 下的單薄身影
這樣的業績報告，如果出自一般房企或許成績尚可，但之於富力地產，似乎有些 " 差強人意 "。
這是廣州 " 每一根煙囪倒下，背後都有一份功勞 " 的富力；
這是力壓恒大、碧桂園，位列地產界 " 華南五虎 " 之首的富力；
這是公然叫板王石，欲與萬科試比高的富力；
曾經的 " 小弟 " 恒大早已突飛猛進雄居中國地產界三甲之列，5 倍多的銷量差距讓富力隻能遠望其項背。即便是晚於富力近 10 年成立的融創中國，其相關負責人此前在接受《國際金融報》記者采訪時也表示，今年沖擊 3000 億元在望，而富力剛剛將全年目標調至 800 億元。
或許，中國地產行業的 " 黃金十年 " 裡，富力真的錯過瞭，隻在南方多雨的 " 煙囪 " 下，留下單薄的身影。
中原地產首席分析師張大偉在接受《國際金融報》記者采訪時表示，富力處在轉型周期中，短期看其目前的舉措的確和市場特點不符合。未來論對錯還得看市場是否會快速進入存量時代。
" 執拗 " 商業地產
一名富力員工向《國際金融報》記者表示，這個問題他面試時問過 HR，HR 坦言對商業地產的青睞使得富力錯過瞭前幾年擴大規模的最好機遇。
縱觀富力地產的發展史，可謂成也李思廉，" 敗 " 也李思廉。
當年成為五虎之首，靠的是李思廉對市場機會的敏銳把握，現在富力地產與兄弟們差距日遠，也是因李思廉在十年黃金期的岔道 " 執拗 " 所致。
香港中文大學數學系畢業的李思廉，對於數字異常敏感。在李思廉的經營哲學中，" 利潤是最直接的數字，隻有數字上算贏瞭，才能步步為‘贏’ "。
富力的發跡得益於廣州的舊廠改造，1994 年，廣州市政府鼓勵一些污染企業搬離市區。這是同行都不願啃的硬骨頭，富力卻搶著來接手。廣州荔灣區嘉邦化工廠的一塊地皮成瞭富力地產的第一個項目——富力新居，正是憑借這一項目富力打響瞭在地產界的第一槍。
隨後，十幾傢工廠選擇與富力合作，富力成瞭名副其實的 " 改造大王 "，當時業內流傳的一句 " 每一根煙囪倒下，背後都有一份功勞 " 正是其真實寫照。
1999 年，成立剛滿 5 年的富力成瞭廣州市民企納稅冠軍，躋身廣州房地產綜合實力第一。2001 年，富力地產建設的大型舊廠改造項目，總面積超過 250 萬平方米。
富力舊廠改造嘗到甜頭後，這一模式被更多同行開始模仿，羊城的競爭變得日趨激烈。嗅出這一變化的李思廉，思量再三，決定轉型，李思廉的轉型規劃主要是兩點：走出廣州，佈局全國和進軍商業地產領域。
2002 年，李思廉攜數位富力核心員工北上，以 31.6 億的天價一舉拿下北京廣渠門 120 萬平方米的土地，引得眾多京城房企大佬面面相覷，紛紛打聽這傢南方來的公司什麼來頭。
不同於李思廉的看好，對於商業地產，萬科創始人王石始終持消極態度，兩人觀點上的差異，終於在 2004 年的地產博鰲論壇上迎來瞭正面交鋒。
王石在會上直言，商業地產項目很難取得較高比例和長期的融資支持。他甚至堵死瞭商業地產的兩條道路，如果搞出租型商業地產而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業地產，則會遇到經營管理上的致命麻煩。
彼時，進軍北京旗開得勝，商業地產快速擴張的富力，已經有瞭叫板萬科之心。按照李思廉的規劃，富力 2002 年銷售額 20 億，2003 年 43 億，如此 2006 年便可達到 100 億。到時，商用物業也投入使用產生效益，加上上市，假以時日，富力應該有機會問鼎。
王石言畢，李思廉接話：" 你放心，我們一定會做得很好。" 一向溫和的他此刻言語中充斥著火藥味。李思廉認為，商業地產並不像王石說的那般可怕，模式也並非一種，富力目前就在大力開發商業地產項目，並願意在兩年之後再與王石探討這個問題。
兩次受挫 元氣大傷
同年，富力便馬力全開，在廣州拿下瞭包括富力中心地塊在內的八個地塊，並在廣州的 CBD 地區珠江新城規劃建設瞭兩傢超五星級酒店。
隨後，富力南征北戰，攻城略地，佈局全國上馬項目，北京、上海、天津、西安、成都、重慶等紛紛出現它的身影。
2005 年富力赴港上市，成為在港股募資最多的國內民企，風頭一時無倆。
2007 年，富力更是瘋狂拿地，耗資近 70 億拿地 1030 萬平方米，當年以 161 億元銷售額屈居萬科、綠地和中海之後，位列房企第四。
然而，伴隨著快速擴張，富力產生瞭一系列的後遺癥。2008 年之前，當房地產同行紛紛專註於住宅地產開發時，富力大躍進般地發展商業地產。由於過多拿地和押寶商用物業，導致富力資金鏈危機頻頻，凈負債率大幅上升。
上市之初凈負債率僅 20% 出頭的富力，2006 年攀升至 71.5%，2007 更是高達 139.5%，2008 年富力的資金缺口進一步擴大，其年報顯示需償還的銀行貸款和建築工程等流動負債 207 億元，而可用於償還的現金等速動資產僅 76 億元，短期債務資金缺口高達 131 億元。
讓富力更為頭疼的是，項目端也出現瞭問題。西南邊的 " 熊貓城 " 首先折戟，這個富力斥資 18 億接手的 " 西部第一坑 "，在投入超過 60 億元的建設費後，依然沒有擺脫爛尾樓的形象，招商困難，進展緩慢。
2008 年金融危機的到來讓中國的地產行業經歷瞭巨大調整。住宅地產與商業地產雙邊發力的富力遭受到兩面夾擊，前期高杠桿的運營使其資金鏈幾乎斷裂。
李思廉坦言："2008 年對全國房地產發展商而言是困難的一年，而富力 2008 年度之業績亦反映過去一年經濟波動加劇。"
這一年可謂富力地產的分水嶺，2008 年之後，撐過危機的富力，付出瞭 " 江湖大哥 " 地位的代價。隨後，恒大、碧桂園遙遙領先，" 華南五虎 " 分化愈加明顯。
喘息四年，富力遭遇中國樓市調控——經過 2013 年的大規模拿地進入瞭多個被稱為房企滑鐵盧般的二三線城市，以至於大量新進入城市的銷售額皆表現乏力。由於進駐時機不對，富力在上海佈局失利，導致華東市場拓展受挫，眼睜睜看著其他房企在華東 " 這塊肥肉 " 中大肆分食，從而失去這一市場 " 第一梯隊 " 的段位。
兩次打擊，富力元氣大傷。相較於昔日兄弟們的爆發式增長，它後勁乏力、躑躅而行。
一往情深酒店業務
" 倍受傷 " 的李思廉忙著為富力尋覓新出路：迅猛擴張酒店業務，同時積極尋求海外市場機會，接連的兩次 " 臨門一腳 "（臨時加入融創萬達世紀交易，並購倫敦九榆樹廣場地塊），除瞭幫富力地產刷足瞭存在感，也預示瞭其未來發展的兩大主要方向。
對於酒店業務，富力地產可謂一往情深。2008 年便開始起步，截至 2016 年，含合資項目在內，富力旗下已落成、營運或開業籌備中的酒店數量已達 33 傢，散佈在香港、紐約等各大城市。7 月拿下萬達的 77 傢酒店業務後，富力旗下酒店數量已達百傢，將躍升成為世界最大的五星級酒店業主。
公開資料顯示，自 2012 年至 2016 年，富力酒店業務虧損額分別為 1.75 億元、2.49 億元、1.4 億元、1.67 億元和 1.83 億元。從 2014 年開始，該業務的毛利率逐年下滑，從 29.41%、26.9% 到 19.79%。
在 2017 年中期業績公告中，富力地產當期的酒店營運業務收入上升 13.08% 至 7.51 億元，凈利潤同比減虧 0.25 億元，凈利率上升 5.24 個百分點至 -11.85%。上述財務數據表明，公司的酒店營運業務略有好轉，但仍未能實現盈利。
華美酒店顧問機構首席知識官趙煥焱在接受《國際金融報》記者采訪時表示，酒店的黃金收獲期是開業後 6 年至 20 年，通常開業初期財務虧損是正常的。
那麼酒店業務運營並不樂觀，且一直處於虧損中的富力地產，為何要收購 77 傢萬達酒店？且 199 億元對於市值規模和營業規模均不過 500 多億的富力地產而言，並不是小數目。
收購萬達酒店似乎並不像李思廉所言 " 隻是碰巧 "，畢竟富力地產大手筆加倉酒店業務資本的戰略久已有之。富力地產董秘胡傑在 7 月 20 日的招商證券 ( 19.420, 1.27, 7.00% ) 電話會議上表示，富力有計劃在將來對酒店業務做分拆上市的運作。
那麼，富力收購萬達酒店是否為瞭曲線上市，重返 A 股呢？
趙煥焱向《國際金融報》記者表示，不排除富力地產未來分拆上市，不過目前還不具體條件，這些從萬達收購而來的酒店並非富力自己的品牌。
張宏偉認為，當商業地產被培育成熟時，會產生穩定、可持續性的現金流，使得企業運營更加健康穩定。
投資海外風險大
今年 3 月的業績會上，提及富力在海外的銷售金額，李思廉用 " 九牛一毛 " 加以形容。顯然，他並不滿足於這個現狀。
隨後半年間，富力連下三城，佈局英倫。
2017 年 3 月 22 日，富力以 6000 萬英鎊的總價，收購瞭位於南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊和其附近的地塊，這是富力在英國開發的首個住宅公寓項目。之後富力將進行投資開發，建造 1000 套住宅公寓，項目總價值約為 5 億英鎊。
僅僅半個月後，4 月 5 日，富力再度斥資 1.58 億英鎊，從英國地產上市公司 CLSHoldings 拿下瞭位於倫敦一區，占地 3.4 英畝約 1.38 萬平方米的 Vauxhall Square 地塊。
8 月 21 日，富力和中渝置地聯手收購瞭九榆樹廣場地塊，總交易為 4.7 億英鎊，此地塊占地 10.2 英畝約 4 萬平方米，緊挨著萬達第一個項目倫敦 One。
這次項目交易完成之後，富力地產在九榆樹地區持有的地塊面積，達到 13.6 英畝。
對於投資海外地產，李思廉表示，主要是由於合理的土地價格、合適的利潤率以及相較於國內較低的投資風險。
早在四年前富力便著手加碼海外業務，2013 年底斥資 85 億元佈局馬來西亞後，又在澳大利亞先後收購瞭 5 個項目。
在嚴躍進看來，富力佈局海外或帶有一定的企業管理層偏好，此類海外項目從品牌打造方面看是具有積極作用的，當然後續關鍵是要合理回避各類政策管制。
張大偉則認為，富力的海外佈局主要還是在監管收緊之前。整體看，對於房企來說，佈局海外並不一定比國內收益高，更多是從企業發展戰略，分散投資風險考慮。
這點和張宏偉不謀而合，其直言，拓展海外市場是為其尋求長遠的發展，畢竟海外的一些核心城市確實存在優質項目。
記者就相關問題向富力求證，其公關部門工作人員表示，不接受采訪，一切以公告為主。
有業內人士表示，雖然富力地產制定瞭雄心勃勃的海外市場拓展計劃，不過，由於宏觀大環境變化，富力地產此時加速投資海外的風險不言而喻。
李思廉錯過瞭黃金十年，此時再加速海外投資，富力會不會因此再次 " 錯 " 過？
