3 月 20 日，新晉銷冠碧桂園集團（以下簡稱 " 碧桂園 "）披露全年公司業績。2017 年，碧桂園實現合同銷售金額 5508 億元，同比增長 78.3%，完成合同銷售面積 6606 萬平方米。此外，報告期內，碧桂園實現營業收入 2269 億元，毛利 587.9 億元，同比增長分別達 48.2% 和 82.4%，毛利率也同比增加 4.8 個百分點至 25.9%，股東應占利潤達到 260.6 億元，增長 126.3%。
業內人士分析認為，碧桂園受益於企業佈局的優勢，憑借重倉三四線城市，成功踏準瞭包括城鎮化、去庫存等政策利好導向，取得領先優勢。但按照以往經驗，" 登頂 " 之後房企通常會采取更穩健發展策略。事實上，碧桂園今年也罕見的沒有披露業績目標。
5000億後不設目標
從 2014 年首次突破千億的黑馬地產商到如今登頂行業頭把交椅，碧桂園用瞭 4 年的時間，與此同時，地產行業銷售額的榜首門檻也被提高到瞭驚人的 5000 億級別。
從碧桂園披露的全年業績看，不論是合同銷售金額還是合同銷售面積均領跑行業，與此同時，該企業的凈利潤、毛利潤以及毛利率均得到平穩增長。" 受益於碧桂園前期充足的土地儲備，優良的內控管理及高周轉的策略，集團實現瞭高速發展 "。在 3 月 20 日舉行的碧桂園 2017 年度業績發佈會上，碧桂園管理層表示，實現高增長主要是該公司把握瞭國傢新型城鎮化進程，實現瞭投資的均衡佈局。
在實現瞭高速增長後，碧桂園又將設立什麼樣的新目標？對此，碧桂園總裁、執行董事莫斌表示，2018 年碧桂園將不設合同銷售目標，該公司將根據市場情況推出貨量，盡力做到更好，繼續實現增長。業內人士表示，這與此前數年間碧桂園沖擊榜首時的態度變化明顯。通常而言，沖擊榜首時企業無不以銷售指標增長為導向，一旦目標達成則會考慮更多考慮平穩和優化各項管理機制。
莫斌進一步表示，不設定銷售目標不代表沒有要求，內部的計劃是有分解的。從未來的投資佈局看，莫斌稱：" 碧桂園一直是均衡佈局，哪裡有市場，哪裡就有碧桂園。未來公司會提出一些具體目標，做一個成一個。預計 2018 年市場依舊保持穩定，公司業績與 2017 年相比仍會有所提升。"
繼續押寶三四線？
對於未來投資及重點佈局，碧桂園公司管理層透露，截止到 2017 年 12 月 31 日，已摘牌或已簽約的土地儲備約 2.8 億平方米，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土地儲備約 1.4 億平方米，足以支撐 2018 年全年的銷售，因此該公司可以更為靈活把握市場，一旦機會合適，依然會購買土地，但不會專門為今年的銷售目標設置土地購買的計劃。
莫斌再次強調，碧桂園的高增長離不開在中國新型城鎮化進程中的均衡佈局，2017 年公司的目標一二線和目標三四線的銷售對集團貢獻各占一半 。資料顯示，在去年底，碧桂園合共經營 1468 個項目，覆蓋 30 個省、220 個市、768 個縣 / 鎮區。按地理位置計算，約 58% 的銷售來源於三四線城市。
實際上，在國傢分級調控背景下，去年調控對一二線城市造成的壓力顯然要更大，三四線城市則迎來一波銷售大潮。據機構統計，2017 年，全國一二線城市整體銷量出現下滑，但全國 600 個三四線城市，銷售占比從 60% 上升至 67% 的歷史高位。各大房企也早已把主要市場放在三四線城市。
三四線樓市去年升溫主要是得益於政府的去存庫政策。具體措施包括推進棚戶區住房改造、繼續發展公租房等保障性住房、以多種方式提高貨幣化安置比例等。尤其是利用棚戶區改造，去三四線城市庫存已經成為最新手段。其中，通過國開行等機構發放棚改貸款帶來的效果非常顯著，拿到錢的棚改傢庭實現瞭快速置業，當地也實現瞭快速去庫存的效果。
此外，高周轉也是碧桂園所推崇的手段之一。據瞭解，該公司一方面提出摘牌及開工，提高周轉效率，另一方面以銷售去化和現金流快速回籠作為核心目標。而在一定程度上，能夠實現快速周轉，依靠的也是城鎮化及城市群發展的高速推進。
然而在一些行業人士來看，沒有大量人口流入，加之缺乏產業支撐，三四線城市的盛宴能否延續還有待商榷。
鏈傢研究院認為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產市場的長期動力不足。研究顯示，這一波三四線樓市成交人潮主要由剛需、改善和拆遷置業組成。這些城市後續成交將難以維持高點。同時，隨著各地去庫存壓力減輕，支持政策能否持續，即便持續，市場購買力前期已經得到有效釋放後，市場需求也不可避免地下降。
中原地產首席研究員張大偉預測，2018 年房地產調控可能會側重點三四線城市。去庫存與抑制過熱將是三四線城市的調控主要內容。隨著持續加碼的房地產調控政策，疊加收緊的信貸，預計今年市場漲幅將繼續放緩，商品房銷售面積、銷售額可能在 2017 年基礎上有輕微回落。按照市場風險來看，以碧桂園為代表的重倉三四線城市的房企還需要註意進一步優化整體佈局。
事實上，碧桂園也在盡力平均衡佈局。按照計劃，該公司在一二線城市城區將定位為首次購房的客戶提供主流產品；在一二線城市周邊的衛星城開發項目以支持業績；在三四線核心區，為改善型客戶提供好房子，避免同質化競爭。
融資成本降低 借貸比上升
事實上，除瞭不斷擴大規模外，如何降低成本也成為房企面臨的共同課題，尤其是融資成本。在此方面，碧桂園的數據顯示，截至 2017 年底，碧桂園加權平均融資成本下降 44 個基點至 5.22%，期末加權平均融資成本連續五年下降，為歷史最低水平；此外，2017 年銷售款現金回籠 5003.3 億元 , 回款率 91%，扣除支付土地款、工程款等經營性現金支出後 , 經營性現金流凈額為 240.8 億元，延續 2016 年凈經營性現金流為正的態勢。
數據進一步顯示，報告期內，碧桂園可動用現金約 1484.0 億元，達上市以來最高水平，同比增長 54%，碧桂園方面認為，在宏觀調控收緊、短期資金償還壓力增大的情況下，有力地保證瞭經營的良性循壞，支撐瞭規模的積極擴張。另有約 2485.1 億元銀行授信額度尚未使用。
不過，2017 年碧桂園的負債有所增加。數據顯示，截至 2017 年 12 月 31 日，碧桂園銀行及其他借款、有限票據和公司債券分別約為 1355 億元、319.13 億元、473 億元。這比上年同期的 692 億元、292 億元及 377 億元均有所增加，其中銀行及其他借款同比增加近 96%。
更進一步看，銀行及其他借款中，約為 476.7 億元、870.9 億元和 7.5 億元分別將於一年內、一年至五年內和五年後償還。這也就意味著碧桂園一年至五年內借款最集中。
碧桂園公告進一步顯示，碧桂園的凈借貸比率由 2016 年 12 月 31 日的 48.7%，上升至 2017 年 12 月 31 日的 56.9% 。此外，碧桂園公告還披露，截至 2017 年 12 月 31 日，該公司流動資產凈值約為 983.8 億元。2017 年 12 月 31 日，流動比率（即流動資產除以流動負債之比率）約為 1.1，比 2016 年 12 月 31 日的 1.2 有所下降。
據悉，流動比率通常用來衡量企業流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用於償還負債的能力。流動比率高表示企業資產的變現能力越強，短期償債能力亦越強。
對此，碧桂園 CFO 伍碧君表示："2017 年碧桂園的負債率上升不是很多，資產回報超過 8%，利息成本是 5% 多一點。碧桂園很好利用瞭杠桿，從上市到現在，凈負債率沒超過 70%。" 伍碧君補充表示，今年融資環境趨緊，所有地產商的融資成本都有可能比去年上升，碧桂園三個月之內沒有融資計劃。
北京商報記者 董亮 董傢聲
