文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
買房子，對於中國傢庭來說，都是大事，也是難事。不管是用來自住，還是拿來投資，房子總歸是要買的。
但也有人認為，中國的房子已經不能買瞭，房地產作為一個行業好日子已經過去瞭。
小巴以為，商業的發展從來都不是一條直線，它會升級、會跳躍、會發生進化。
中國商品房市場已經有 20 年的歷史，這 20 年的大主題，隻有一個字 " 漲 "。如果它告別瞭這個階段，那在未來，一種方式是主題不再隻有漲，或許是漲漲跌跌，呈現周期性的穩定狀態，而另一種就是它的運作模式發生瞭變化。
中國房地產首先是一個制造業
其實每個國傢的房地產市場，最早的時候都差不多。
一個老板拎著一大箱子錢，買下一塊地，雇人把房子蓋好樓，然後把房子賣給需要的人。今天中國的房地產企業雖然已經不幹這種事瞭，但本質還是一樣的，就是拿地、蓋樓、賣房。別的國傢，比如美國，一直到二戰之後的二三十年，也是如此。
這很像制造業是不是？賣的雖然是房子，其實和雨傘廠、冰箱廠、電視機廠的運作方式非常類似。
這樣的方式，有一個缺點，就是模式重，前期要投入很多資金，後來才能慢慢盈利，周期很長。房子從買地到賣出，至少好幾年，銀行貸款放出去，又要好幾十年，回款太慢瞭。中國所有的制造業，也都在吃這個苦。
如果賣的東西價格漲得快、利潤高，那麼辛苦也就辛苦瞭，兄弟們賣力幹還是值得的。如果價格漲得慢、利潤太薄，制造商和銀行就不開心瞭。
比如賣房子利潤降低，那開發商肯定就不開心瞭。不過不開心歸不開心，還沒人撂攤子。房地產雖然不如以前那麼賺錢，但總歸是一個賺錢的行業，投資到這裡總比把錢放在銀行貶值好吧。
房地產要像股票一樣賣才好
當市場上出現投資供需錯配的時候，改革行業的聰明人就不知道從哪個角落突然蹦出來瞭。
美國在 1960-1970 年代，就出現過一批這樣的人。
他們對開發商說，你辛苦啦，你看你拿地造樓不容易，造好瞭還要費心去賣，還是別到市場上賣瞭，我一次性全包下來，你多省心。
他們對銀行說，你也辛苦，你放出去的房貸也別慢慢等他們還個二三十年瞭，都一次性轉讓給我，我來接手未來幾十年收貸款的事，你也省心瞭。
他們還說，你們看啊，我是幫你們解決問題的，讓你們快點從項目裡退出拿到盈利，這種好事我不能白做，你們的價格要稍微便宜一點哦，總之大傢都有的賺就最好瞭。
於是交易就成瞭，聰明人接手瞭房子和貸款很開心，開發商和銀行業快速回款，有瞭盈利，也很開心。
那麼，接下來，這批聰明人就拿著這些房子和貸款，放著不動瞭嗎？當然不是，那豈不是和前面說的一樣嗎，又重又辛苦。他們手裡一頭已經有瞭資產，現在想的是從另外一頭把錢接進來。
怎麼做？學別人股票呀。像上市公司放出一部分股權來換取融資一樣，弄個私募基金，把這些房子或者貸款打個包，再把它們拆分成 1 萬份、10 萬份或者 100 萬份，在公開證券市場上像賣股票一樣賣出去。美國的房貸和房子租金的收益率穩定，房價也慢慢漲漲，他們拿到市場上一叫賣，馬上得到瞭市場認可，有人願意把錢交給他們，讓他們去做這一類投資。
這個房地產私募基金的模式，就叫 REITs（房地產信托憑證，Real Estate Investment Trusts）。這種拆分資產然後上市公開流通的方式，就叫做資產證券化。
REITs 最早是專做房貸的，結果 1973 年石油危機，美國經濟瞬時滯脹，不良率一下子上來瞭，這個模式一時玩不轉瞭。聰明人又改進瞭辦法，把 REITs 的業務拓展到房地產產業鏈上除瞭買地、造房子之外所有需要錢、能賺錢的環節上。
比如房子造好出租的話，物業管理就有搞頭瞭，通個電視、通個天然氣、弄個遊泳池、搞維修服務啊什麼的。反正啊，一間公寓、一幢寫字樓、一間商鋪出租，後面要收錢的事還多著呢，統統都包瞭，這種一魚多吃的事情，才叫賺錢。
綜合起來，REITs 就是這樣一種東西：
▷一種門檻低、資產質量很好、流動性很高的資產證券；
▷有免稅優惠，近 30 多年復合收益率約 13%，且較為穩定；
▷資產配置上與股市、債市的相關性低，具有非常好的風險分散作用；
▷公開募資，信息非常透明，90% 應納稅收入又被強制分紅，醜聞極少。
1990 年代初，美國 REITs 完全成熟，在 1991 年至今的 20 多年時間裡，保持行業規模每 3-4 年翻一番的水平，現在已經達到瞭 1.8 萬億美元，成為美國最主流的幾種投資標的之一。
一切行業，最後都是金融業
每個國傢的房地產，一開始都是制造業，拿地、買房、賣房，這樣的模式利潤薄到大傢都要跑的時候，行業就會轉向金融業上去瞭。
就像小巴以前說過的，發展中國傢的產業發展路徑，一般是這樣的：
▷第一步：從農業國傢開始，引外資建工廠，滿足吃穿用內需，培養出一批產業工人；
▷第二步：大量的中小型制造業出現，以低價暢銷全球；
▷第三步：產業升級，從低端制造業抽出腳來，重心轉移到高端制造業和服務業，圍繞著金融業展開。
最後但凡有辦法，總要轉到金融上的，這不是因為金融業賺錢最容易，而是因為金融業是一個幫助資金流通的行業，提高的是整個經濟體系的效率。
就像前面提到的那些聰明人，他們做的事情，是以金融的方式突破瞭現有的模式，提升瞭房地產行業投資的流動性，降低瞭門檻，讓更多的人進來參與這個遊戲。
今天中國的人均 GDP 已經超過 8000 美元。美國人均 GDP 首次達到 8000 美元，是在 1976 年，正值 REITs 起步發展的時期，那是一個經歷瞭美國戰後經濟發展、房地產長期增長、金融市場資產證券化模式又逐漸成熟、利率水平很低、中產階級投資者隊伍又不斷擴大的時代。
REITs 作為一種收益好、穩定、長期可靠的投資方式，最後被市場所接受、認可。
中國的房地產市場，毫無疑問已經度過最野蠻而肆意生長的階段，也走到瞭這一步上。
我們不一定做得非得和美國完全一樣，但美國的經歷，足可為我們所借鑒。
