導讀：
" 房子是用來住的 "，這句話的份量，十九大後見真章。租售同權、共有產權房、轉售為租 …… 步步推進，樓市究竟拐向哪裡？相信即將在 10 月 18 日召開的十九大將給出明確方向。本文提供人口、調控、信貸、土地供給、租收比、租售比、房價收入等方面的分析，以助讀者把握大勢。
◎作者 | 張大大
◎來源 | 樓市時評（zzlssp） 已獲授權
01
第一回合：人口
空頭
1. 中國近期人口增速快速下滑，80 後尚有 2.28 億，90 後減少到 1.74 億，00 後就隻剩 1.46 億，人越來越少，房子建瞭賣給誰？未來還有沒有接盤俠？等 00 後長大準備結婚的時候，哪傢沒個 2，3 套供來挑選？
2. 從數據上看，放開計劃生育也沒能改變人口增速下滑的趨勢，需求減少是必然。
3. 根據國傢計生委預測，2030 年中國總人口就將出現逆轉。隨著老人離去，遺留下來的房子越來越多，又不能大量拆除，人卻越來越少，供遠遠大於求，房價 " 吃棗藥丸 "。
未來，將會出現大量的空城。現在的老城區，遲早變成賣不出去也沒有人租的空城。
多軍
1. 中國目前城鎮化率隻有 57.35%，遠未達到發達國傢 85% 以上的平均水平，因此還有至少 20 年的路要走。
2. 去年國傢就下瞭任務，要求全國實現 1 個億的非戶籍人口轉為城市人口，在城市落戶，這是人為增加需求。
3. 老城區的改造，和新城區的建設，都會制造出大量的拆遷戶。目前的拆遷，更多的是進行貨幣化安置，而不是像過去那樣安排好回遷房。這些人拿到錢，一定會想辦法買成房子，這也是一波非常大的需求。
4. 新的城市居民在解決自己的居住問題後，會想辦法改善居住環境，為自己、父母、子女買房，一個傢庭至少有 3-4 套的居住需求，而且都可以說是買來自住的。
因此，目前來看需求量依然很足。
一回合結束
中立觀點：在【2018】這一語境中，多軍暫時領先一籌。至少在近幾年，確實還有不少人造需求來支撐房地產。
從人口需求上來，2018 年多軍占據優勢。
02
第二回合：調控
空頭
1. 調控絕對可以控制房價，甚至讓房價下跌。不是房價管不住，而是看想不想管。
2. 別看現在大部分二三四線城市漲的歡，那是因為讓你們去庫存，一旦去庫存完畢，2018 分分鐘讓你重新做人。
3. 現在房價確實太高，有發生金融問題的風險，所以 ZF 開始有瞭些新玩法，不再用老的套路。如果你還用老的思路，來看房價，一定會吃大虧。
4. 共有產權房，人才房，租賃用地，隻租不賣，租售同權，這些最近出臺的一系列政策，都是變相消弱房子的金融屬性，讓房子的內在價值減弱，目的已經非常的明顯。
5. 房產稅一直有風聲出來，又是一大利空。
6. 明年買房很大概率會遇到限賣，新房動輒 5 年不能變現，把你的錢套死在裡面，遇到風險跑都跑不掉。
多軍
1. 房地產是支柱產業，關乎民生和社會穩定的問題，政府不會讓房價出現大跌的情況。2008 年房價曾經遇到過嚴重下跌的危機，立刻就出臺瞭 4 萬億救市，房價應聲而漲，再創新高。
2. 調控是為瞭抑制房價過快上漲，從來沒說過是讓房價下跌，不大漲不大跌是最直觀的表態，根本不用擔心當接盤俠。
3. 地方沒有打壓房價的動力。因為賣地的收入，是地方主要的收入來源之一，在土地財政沒有得到很好的解決之前，地價將很難降的下去。
4. 調控短時間確實可以抑制房價的增長，但是一旦限購放開，調控解除，長期被壓抑的需求就會立刻爆發，房價將會迎來報復性反彈。人為扭曲的供求關系，無異於飲鴆止渴。
5. 樓市一直都是老一套，3 年一輪循環，先上漲 1 年，再用 2 年消化泡沫，等房地產低迷到影響經濟瞭，再來一輪刺激。從 2002 年來一直都是如此，就像一種輪回，現在回過頭看，每一次的限購期都是上車的好機會。
二回合結束
中立觀點：空頭在這一回合扳回一局。
經驗主義並不能很好的解釋 2017 年的新套路，如租售同權，純租賃用地等玩法確實給未來造成瞭很多的變數。
尤其是 2018 買房會被限賣這一點，相當於鎖死瞭未來 5 年以上的交易權，除非是自住，投資者肯定不會讓自己處於這麼久的不確定中。
從政策導向上來看，2018 年空軍占據優勢。
03
第三回合：信貸（貸款利率）
空頭
1. 美聯儲加息周期至 2019 年下半年，中國肯定是要跟的，一旦中國加息，利率就會上升，利率的上升會大幅增加購房者負擔，減少購房需求，影響房價預期，直到最後讓房價下跌。
2. 銀行 9 折利率已基本全面消失，基準利率現在都不好找，超過 150 傢銀行將首套房利率上調至 10% 到 20%，甚至更有南京的部分銀行將利率上調到 30%！
3. 很明顯，目前國內在定向加息，也就是不加基準利率，隻上調房貸利率。這才剛剛 17 年下半年，離 2019 年還有 2 年時間，利率都已經飆升到這個樣子，等 2018 年肯定更恐怖。到時候房價漲幅還抵不上利率，誰還買房子？
4. 目前 M2 增速已經連續 7 個月下滑，6 月份更是首度跌破 10%，買房抵禦通貨膨脹一說不攻自破。
知道北上深的租金回報率是多少麼，全都不到 2%。目前全國 70 個大中城市，租金回報率能超過 4% 的隻有 2 個。
5. 最最重要的一點就是，但凡房貸利率升高，樓市必定降溫。
多軍
1. 加息什麼的都是紙老虎，現在的房貸利率，依然是 20 年來最低的！就算上調到 30%，也不過 6.37%。
看看 2008 年 -2014 年的利率吧，大多數時間都在 6.37% 以上，那個時候房價沒漲麼？不還是翻瞭好幾倍。
2. 空頭總是說當年 4 萬億是因為天時地利任何，以後都不會再有瞭，然而：
再來看看當年 4 萬億的主要方向，看完你就會明白，買房依舊是防止存款縮水的最佳選擇。
三回合結束
中立觀點：從利率角度來看，依然是空軍略勝一籌。
單看 2018 年，利率折扣大幅提高，房價遇冷回調，是一個大概率事件。
利率上不如 17 年有優勢，價格上不如 19 年有優勢，18 年買房多少有些尷尬。
04
第四回合 土地 （供給）
多軍
1. 中國是世界上土地最稀缺的國傢之一，人均可居住面積隻有世界平均數的三分之一。隨著人民生活水平的不斷提高，改善居住環境，增大居住面積是長期存在的需求。因此，目前開發的房子和土地的數量還遠遠不夠。
2. 從供給側分析，不要期待中國的房子比外國便宜。國外人少地多，中國本來就是人多地少，再加上中國有大面積不可居住的區域。
3. 國傢要守住 18 億畝耕地紅線，要保證糧食的產量，不可能無限制的擴張城市范圍。因此，那些人口大量流入，提供很多就業機會的城市，如北上深，土地一定是越來越稀缺的資源。
4. 最最重要的一點，土地供給由國傢控制，每年出讓多少面積 ZF 說瞭算，國傢不可能一次性讓大量的土地入市，不然的話會造成房價崩盤的危險，這也符合我們現在的表現，供地就像擠牙膏。
5. 政府的土地政策很多都跟香港的很相似。香港 70% 的房子面積到不到 70 平，人均居住面積更是隻有 16 平米，超過 70 平的房子就會被稱作豪宅。
但是香港其實並不缺地！
全香港 1100 平方公裡的土地上，有高達 400 多平方公裡是沒人去的郊野公園。目前香港所有建設用地面積隻占總面積的 25%，住宅用地 7%，隻要住宅用地所占面積增加一個百分點就可以多住一百萬人。
為什麼不供地？要維護有房者的利益，就不可能大量供地。
當年香港 8 萬 5 公租房計劃，就是因為房子建多瞭，又遇到金融危機，導致房價跌的太猛，損害瞭大量有產階層的利益。房價大跌讓不少人幾十年積累的財富瞬間化為烏有，引發瞭大規模的遊行。
最後香港迫於壓力，停止瞭之前的 8 萬 5 造屋計劃，轉成瞭勾地政策，土地政策又回到瞭擠牙膏的階段，於是房價又開始上漲，越漲越高，人們反而沒有再出現過對立的聲音。
空頭
1. 中國不缺地，中國人口密度 143 人 / 平方公裡，世界排名第 55。
中國城鎮人均居住面積已達到 36.6㎡，位列世界第五。（註意，人均居住面積，和上面多軍的人均可居住面積，是兩個不同的概念）
2. 中國宜居面積占全部面積的 60% 以上，這是除去山川河流荒漠外可以適宜居住的面積。
3. 中國隻有少數幾個城市土地稀缺，大部分城市都在去庫存，17 年三四線隻有漲價才能去庫存就是最好的證明。
4. 農村正在衰落，很多小鎮已經瀕臨崩潰（尤其是東北），人口大量外流，隻剩下獨居的老人。
5. 未來人口都會流向大城市，在小城市賺的錢，也都會被轉移到大城市中，這是一個不可逆的過程。
6. 未來，哪裡有工作，哪裡才有人，哪裡的土地和房子才值錢，三線後面的城市別再有幻想。
7. 至於大城市，土地也不可能永遠漲，現在基本上賣地都是限價賣，更別說租賃用地瞭，簡直就是白送，8 月 23 號上海推出的 4 塊租賃用地，樓面價都是隻有 5000 多 / 平，這可都是在黃金地段。
8. 土地財政模式正在改變，" 輕租重售 " 完全被顛覆。
四回合結束
中立觀點：香港其實是一個很好的前車之鑒，這一回合多軍優勢明顯。
誰控制土地的供給，誰有話語權，說白瞭，房價漲跌是可以被控制的。
雖然正在出臺一些改變的政策，比如增加供地，增加租賃用地。但是政策從發佈，到土地入市，到建成交付還需要很長的一段時間，也需要市場的檢驗，檢驗效果到底如何，我們仍需保持謹慎的態度。
畢竟，廉租房、經濟適用房和限價房，都是當年曾經使用過的手段。然而，你也看到瞭，現在的房價 ……
所以，從土地供給這個角度來看，2018 多軍占據優勢。
05
第五回合 收入，房價，租金
多軍
1. 目前國內租售比低是因為房價漲的快，房價上來瞭，但租金還沒有跟上來，以後會慢慢漲上來的，像美國，英國的一線城市，房價高，租金更高。
2. 中國租售比低是因為觀點導致的，跟房價沒關系。中國處於相對傳統社會文化 , 落根文化根深蒂固 , 對故鄉感情有一種特殊理解 ; 美國處於一種遷移社會文化 , 人們並沒有故鄉情結 , 人口處於高度流動。 所以，美國人喜歡租房，中國人喜歡買房，需求點不同，自然造成中國房價高，租金低，美國房價不高，但租金相對較高。
3. 中國租金低，還有一個很重要的原因，就是租賃市場不規范，沒有保障，比如房東會不會突然漲價，會不會突然賣房，會不會突然不讓你住趕你走等等情況。
而在國外，相關的法律非常健全，比如租住後多少年不能趕人走，比如每年租金漲幅不能超過多少，等等，所以很大一部分人願意租房。隻要我國逐漸完善租賃相關的法律法規，相信願意租房的人會越來越多。
世界各大城市買房租房情況情況
租房市場還有很大的空軍，租金一定會上來的。
4. 雖然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到 2%，明顯租房劃算。
但是，由於中國房價一直上漲，導致瞭大多數人買房是為瞭財富增值，變相的擴大瞭購房的需求，抑制瞭租房的需求，造成租金低，房價高的現象，租售比低，並不意味著房價就會崩盤。
5. 過去，隻有買房才有戶口，才能上學，而租房沒有，因此買房本身含有的價值就比租房要高的多，雖然現在搞租收同權，但是好學校都是要排隊的，租房都要排到 3 級 4 級瞭，根本不可能上好學校。
所以，想上好學校還得靠買房，租售根本不可能真正完全同權。
6. 中國人收入增長的很快，2016 年開大會時就明確表示，2020 年要實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比 2010 年翻一番，所以大傢不要擔心房價會不會下跌。雖然房價在漲，但是收入也在漲，而且房價漲的時快時慢，有時候甚至好幾年不漲，但是收入是每年都在漲的。走走停停，總能趕得上，不會讓房價成為空中樓閣，絕對有足夠的支撐力。
空頭
1. 房價收入比過高，不吃不喝要 36 年才能買房。
國外頂級城市，如曼哈頓，東京，慕尼黑，按照城市均價和城市人口平均收入水平，基本 10 年就能買套房，也就是說房價收入比基本都在 10 左右。
而深圳，按照平均收入來算，至少需要 36 年才能買得起，這樣的房價絕對過高瞭，至少按照當下的收入水平來說，支撐不起這麼高的房價。
全國 30 個重點城市，20 個房價收入比都超過 10，說明現在的房價是絕對過高的。（下圖中人均收入是半年的，不是全年的）
2. 租金收入比過高，大多數人一半的錢都要交房租。
根據報告統計，2017 年 6 月全國 50 個城市中，超過 70% 的城市房租過高，其中北京、深圳、上海、三亞等 4 個城市房租收入比高於 45%，屬於租金嚴重過高城市。
也就是說，北上深的大部分人，一半的工資都要交房租，算上房租 + 日常開銷，還能剩下什麼？這還叫人怎麼生活？
房價遠高於租金，租金增速遠高於收入增速，當下的收入，如何支撐虛高的房價？
3. 租售比過低，買房的錢用來租房可以租 100 年。
越是房價低的城市，租金的收益率就越高，越是房價高的城市，租售比就越低。
像廈門，買房子的錢完全可以租房子 100 年！
但是，美國等發達國傢，人傢房價也很高，甚至有些高過北上深，但是租金回報率都能超過 3.5%，如下圖。
這完全說明瞭，人們的收入水平沒有提上來，租金水平也沒有提上來，但是房價反而提前透支瞭，未來有很大的可能，房價是不漲甚至下跌的，因為人們的收入確實太低瞭，沒辦法給高房價持續做支撐。
短時間的房價上漲，是金融屬性的影響，是信貸的推波助瀾，但是房價的長期穩定，還是要靠人們的收入來決定。畢竟，貸款貸的再多，買房買的再多，也是要通過收入，去還銀行錢的。
4. 之前，租房不能落戶，不能上學，確實讓租房市場受冷，但是 2017 年完全變瞭，最近出臺的種種政策顯示，未來租住是會享受同樣待遇的，就像現在歐美國傢一樣，租房和買房，完全享受相同的待遇，都可以上同樣的公立學校。
5. 多軍總喜歡說租賃市場空軍很大，一旦政府合理規劃開發，需求一定會提升，租金一定會上漲。
那麼問題來瞭，當大傢都願意多花錢去租房的時候，是不是買房的人就少瞭，是不是購房的需求就少瞭，房價是不是就更不穩瞭？
總之，國內這幾十個大中城市，尤其是北上廣，除瞭房價，租金和收入沒有一個符合世界上頂級城市的水平，必然是有風險的。
五回合結束
中立觀點：這一回合，空軍明顯占優，有理有據，更讓人信服。
每每談到租售比，收入比，房價比等話題，多軍基本都是在防守，很難找出反擊的論據。而且不論多軍怎麼反駁，收入三流，租金二流，房價一流是不爭的事實。
再者，2017 年這一波租賃市場，租售同權的推進，確實跟往常的小打小鬧不一樣。
所以，從收入，房價，租金的角度來看，2018 空軍占有優勢。
註：本文有刪減。
