轉自：90 度地產（ID：dc90du）；作者：艾普大數據
今年前三季度，樓市出現 " 逆分化 " 現象，一二線城市遇冷，三四線城市火爆。
從房價行情網站上隨便查一下，你會發現，很多三四線城市的房價都漲瞭 50% 以上，甚至翻番。很多在一線城市打拼的北漂、滬漂們突然發現，原來以為北上深的房子貴，沒想到連老傢三四線城市的房子都快買不起瞭。
讓我們看看三四線城市的樓市有多火爆吧。克而瑞研究中心的數據顯示，今年上半年，一二線城市銷售比重下降 10 個百分點，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升 13 個百分點，高達 75%。也就是說，今年上半年全國每賣出四套房子，就有三套是在三四線城市成交的。
不是說三四線城市沒有投資潛力嗎，那麼是誰還在那裡買房？是逃離北上廣的返鄉人，還是限購城市中外溢的投資客，還是那些全國征戰的職業 " 炒房客 "？
艾普大數據通過移動運營商全生命周期大數據，對那些關註三四線房產的人進行瞭 " 篩選 "，並嘗試做出大數據畫像。需要說明的是，由於數據量龐大，本報告僅以房產關註度最高的 10 個三四線城市作為分析對象。
圖 1- 三四線（最熱前十名城市）樓市關註熱力 / 遷徙圖
01 三四線樓市誰最火？昆山！
圖 2- 三四線城市中，樓市最熱的前十名城市
通過對全國三四線城市房產的關註大數據，我們首先篩選出瞭關註度最高的前十位城市（圖 2），它們分別是江蘇昆山、江蘇南通、廣東惠州、河北廊坊、江蘇常州、山東威海、廣東中山、江蘇揚州、廣東珠海、福建泉州。
從地理分佈上看，最受買房人關註的三四線城市前十名中，長三角經濟圈最多，有 4 個；其次是珠三角經濟圈，有 3 個；京津冀經濟圈有 2 個，海峽西岸經濟區有 1 個。
這些城市之所以成為熱門，究其原因不外乎兩個，一是所處的地理位置往往在一二線城市的周邊，承接瞭一二線城市的外溢產業、人口和需求，如很多上海工作的人跑到昆山買房，很多在深圳工作的人去惠州和珠海置業；二是當地經濟發達，人口眾多，本地具有較強的購買力，無論是自住和投資置業需求都非常強大，比如泉州和昆山。
圖 3- 最熱前十名三四線城市經濟實力及特點
泉州 2016 年 GDP 在福建排名第一，超過瞭省會福州和計劃單列市廈門。而昆山雖然隻是一個縣級市，但 2016 年 GDP 達到瞭 3160 億元，是全國首個 GDP 突破 3000 億元的縣級市，經濟發達，宜居宜業，又貼近上海，昆山的樓市想不熱都不行。
需要提醒買房朋友的是，這 10 個城市雖然都是潛力城市，但是由於已經很熱瞭，所以短期內未必適合你再出手。
02 本地人占一大半，一線 " 投資客 " 不多
圖 4- 最熱前十名三四線城市買房人群來源構成
圖 5- 最熱前十名三四線城市買房人群來源分佈（僅列示前 10 大來源地）
隨著三四線城市樓市的火爆，很多人依據個案推測，是來自一線的投資客和職業炒房客們都跑去三四線城市買房瞭，催熱瞭當地樓市。還有網友們猜測，買房人是 " 去一線城市奮鬥的年輕人，二三線城市的領導傢屬，商人 "。
然而，大數據告訴我們，事實與猜測往往存在差距。根據艾普大數據分析結果，在三四線城市買房的人群中，仍以當地人為主，其次才是來自一二線城市的投資客，其中還包括一部分返鄉置業者。從圖 4 可以看出，三四線本地買房人群占到總人群的 54.1%，來自二線城市的買房人占比 28.33%，來自北上廣深的買房人僅有 15.75%，一二線合計占到大約四成。
而從買房人來源地看（圖 5），三四線呈現出很強的地域性，均以周邊城市人群為主。
圖 6- 最熱前十名三四線城市買房用途比例
同時，我們還嘗試對 " 自住 " 和 " 投資 " 需求進行瞭區分，圖 6 顯示，" 投資客 " 也沒有想象中那麼多，還不到兩成。
但是，我們必須承認的是，房地產市場上，投資和自住其實很難區分，兩個目的往往兼而有之。本報告所定義的 " 投資 " 僅代表具有明確投資傾向、一開始就為賣而買的人。也就是說，實際上具有 " 投資 " 意圖的買房人會高於這一數字。
03 中老年大叔成 " 接盤俠 " 主力
圖 7- 最熱前十名三四線城市買房人群年齡結構
圖 8- 最熱前十名三四線城市買房人群性別比例
圖 9- 最熱前十名三四線城市房屋價格關註度
圖 10- 最熱前十名三四線城市買房人群戶型關註度
我們還對三四線購房人群做瞭簡單的大數據畫像。圖 7、圖 8 綜合顯示，在三四線城市的買房人群中，中老年大叔占據瞭大多數，46～55 歲的占比 38.45%，36～45 歲的占比 31.24%，兩者合計高達 69.69%，幾乎是總人群的七成。這一年齡段的人消費能力最強，積蓄最多，有很大一部分可能是為瞭子女的婚房未雨綢繆。
從價格和戶型上看（圖 9、10），在三四線買房人群中，更多人願意接受單價在 5000～10000 元 / 平米的房子，這與三四線目前的房價水平相當。 戶型上，買房人更傾向於 2 居或 3 居，僅有三成多的人關註 1 居室戶型。究其原因，一是三四線房產總價低，人們從觀念上更傾向於買大戶型，二是從側面印證瞭自住傾向大於投資傾向，因為投資人群對小戶型更關註。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
