本報記者 張敏 北京報道
導讀
按照現有趨勢，更多的二三線城市將加入調控隊伍中，從而進一步鞏固和擴大調控成果。大部分受訪者認為，在樓市調控政策不會松動的背景下，今年房地產市場交易規模將會出現下滑。熱點一二線城市在需求壓抑許久之後，市場有反彈的動力，但不會出現強烈反彈的現象。
雖然房地產市場交易規模明顯下滑，但持續多時的調控政策不僅沒有松動態勢，反而可能繼續加碼。
近日，三亞、武漢、昆明等城市陸續發文，對樓市調控政策進行強化，涉及限價、限售、預售資金監管等。春節前夕，也有一批城市表態強化調控。
分析人士認為，這意味著今年的房地產調控政策仍將保持嚴厲的基調。按照現有趨勢，更多的二三線城市將加入調控隊伍中，從而進一步鞏固和擴大調控成果。
本輪房地產調控從 2016 年就已開始，其間雖有部分城市因吸引人才而對政策變相松綁，但總體而言，調控的力度和范圍都在持續擴大。多數機構認為，受制於樓市調控政策強化，以及市場需求在過去兩年的大量釋放，今年的房地產市場將出現明顯降溫。
強化調控並非個案
3 月 1 日，昆明市政府辦公廳下發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確對 3 個區域的商品住宅進行限售，同時要求完善差別化的住房信貸政策。
昆明的限售區域為：主城二環路以內，呈貢新區以及船房河、廣福路、彩雲路、鮮花大道至滇池圍合區域內，限售期限為三年。昆明同時還下調瞭公積金貸款的最高額度，並提高公積金貸款購房的首付比例。
2 月末，武漢制定《武漢市新建商品房預售資金監管實施細則》，並於 2 月 27 日至 3 月 5 日公開征求意見。
根據《細則》，武漢預售的新建商品房項目都將被納入預售資金監管。具體而言：對形象進度達到結構封頂並已支付完封頂施工進度款的新建商品房項目，重點監管資金標準為項目總預售款的 15%；對項目形象進度達到主體結構 1/2 並已支付相應施工進度款的，重點監管資金標準為項目總預售款的 20%；未達到上述條件的，重點監管資金標準為項目總預售款的 25%。
房價上漲一度較快的海南市場，也遭遇調控重壓。據新華社 2 月 27 日報道，三亞市發改委、住建局聯合下發文件要求，三亞市已達到預（現）售條件的新建商品住房項目，備案價格不能超過 2017 年 2 月的水平。之前備案價格超過以上標準的，須重新申請價格備案。
文件同時要求，備案價格原則上保持一年的穩定期，一年內不得調整。
去年 12 月，海南省就曾強化調控，將全省所有未售房源備案單價調至 2 萬元以下。
這些情況並非個案。春節前夕，山東淄博、濟陽，浙江衢州也曾出臺政策，對樓市調控進行強化。河北、江西等省份在住房城鄉建設系統年度會議上，均作出對 2018 年樓市調控進行堅持的表態，強調保持政策的連續性。
在部委層面，央行在近日發佈的去年第四季度貨幣政策執行報告中，對貨幣政策的導向定位 " 穩健中性 "，同時強調，" 加強對企業債務風險、銀行資產質量和流動性變化情況、房地產市場、互聯網金融、跨境資金流動、跨行業跨市場風險等領域的風險監測和防范。進一步完善宏觀審慎政策框架，加強影子銀行、房地產金融等的宏觀審慎管理。"
春節前夕，新華社還發表題為《" 房住不炒 " 讓房價漸回理性》的文章，稱 " 房子是用來住的，不是用來炒的 " 為房地產市場正本清源：房屋的真實價值在於其居住屬性。
長效機制將陸續落地
本輪房地產調控始於 2016 年。與以往不同，調控並不是 " 一刀切 " 式的全盤調整，而采取瞭因城施策做法。
調控路徑的擴圍也十分清晰：2016 年初，一線城市率先出臺調控政策；從當年年中開始，東部熱點二線城市加入調控陣營，一線城市周邊的中小城市也啟動調控；2016 年四季度，調控政策進一步向中西部區域的非熱點二線城市擴圍，廣大三四線城市也陸續跟進。
到 2017 年，樓市調控進一步加碼和擴圍。但不同城市之間的調控力度不盡相同，並使得房地產市場表現有明顯差別。
其中，熱點一二線城市的調控力度最為嚴厲，其市場交易規模已降至低位，房價也呈下降趨勢。根據統計局的數據，今年 1 月，15 個熱點城市中，有 11 個城市的新房價格跌至去年同期以下。相比之下，大部分三四線城市的調控力度不足，或未被政策所覆蓋。這些區域樓市的升溫，也成為推動 2017 年市場交易規模新高的主要動力。在統計局覆蓋統計的 70 大中城市中，三線城市的房價漲幅已長期領跑。
北京中原地產首席分析師張大偉向 21 世紀經濟報道表示，隨著棚戶區改造維持較高規模，今年三四線城市將繼續成為房地產市場熱點。因此，樓市調控進一步向中西部區域和三四線城市擴圍的趨勢並未改變，未來將有更多城市出臺政策。
他還指出，2018 年是房地產長效機制建立的關鍵年份，需要相對穩定的市場環境。因此，調控政策的連續性和穩定性仍將被強調，這也意味著，調控政策不會出現根本性松動。
對於長效機制的內容，業界總結為房地產稅、產權改革、租售並舉、土地供應等幾個方面。其中，在出臺各項政策，並出讓瞭大量租賃用地後，租賃市場被認為將繼續成為今年的熱點話題，" 兩會 " 期間也會被納入討論。
此外，在土地出讓中實施限價、配建等，也將可能成為常態。
大部分受訪者認為，在樓市調控政策不會松動的背景下，今年房地產市場交易規模將會出現下滑。熱點一二線城市在需求壓抑許久之後，市場有反彈的動力，但不會出現強烈反彈的現象。
同策市場研究院還認為，從推盤周期、銷售目標、房企資金兌付壓力等諸多因素來看，一些前期房價上漲較快的城市極有可能會在今年二三季度開啟 " 大幅降價 " 或 " 降價潮 "。
