10 月末，土地市場迎來瞭年終高潮。
僅 10 月 30 日，廣州、杭州、北京、南京等地紛紛掛牌出讓土地，開啟四季度出讓大幕。年內，北京土地出讓金合計已達 2129 億，刷新歷史記錄。
面對大量供應的 " 面粉 "，房企的投資熱情未減，但已謹慎很多，競自持面積和溢價率都出現瞭回落。
從公開資料來看，未來幾個月，北京、武漢、深圳等地還將出讓多塊土地，第四季度將迎來土地出讓高峰。
2017 年是個轉折的年份。土地供應的大幅增加，伴隨著土地出讓方式的變化，不僅助推著房企業務的轉型，也將給地價、房價帶來深遠影響。
四季度供地大幕開啟
十月最後兩天，全國多地土地拍賣市場顯得格外熱鬧。
10 月 30 日，北京 99 億出讓順義、房山、大興 3 地，其中後沙峪地塊以 49.5 億成交，另外兩宗出讓金分別為 36 億與 13.5 億。
其中，競爭最激烈的是順義區後沙峪鎮馬頭莊村地塊，經過數十輪競爭並調整瞭一次競價階梯後，被中糧天恒恒基旭輝聯合體以 12% 自持面積比例拿下。
至此，北京 10 月土拍收官，共成交 9 宗經營性地塊，賣地金額 261.5 億元。據克而瑞統計，截至目前，今年北京土地出讓金額已經達到 2129.15 億元，歷史上第二次突破 2000 億元大關。
南端的廣州，在同一天賣地近百億。
10 月 30 日，廣州出讓 5 宗地，涵蓋黃埔、番禺、南沙、花都四個區。
此次拍地分為兩輪，下午拍賣的花都、南沙三宗地塊競爭比較激烈。最熱門的南沙東湧鎮地塊由美的地產以 11 億元 + 配建 450 平方米拿下，折合樓面地價 11280 元 / 平方米，這是美的進入廣州的第一個項目。
上午拍賣的番禺、黃埔地塊平淡收場。其餘四塊地最終由碧桂園、萬科、越秀、時代拿下。總體來看，當天 88.7 億元的總起拍價，合計出讓總價為 95.62 億，總競配建面積 8100 平方米。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，整體來看，開發商仍然看好廣州的後市，市場缺貨，房企需要補庫存仍是樓市的基本情況。
同日，杭州出讓 3 宗土地，分別為大江東核心區北二路商住地塊、義蓬街道住宅用地及前進片區商業地塊，吸引瞭包括碧桂園、龍湖、金地、華僑城、陽光城等品牌房企參與爭奪。
中國指數研究院發佈的數據顯示，10 月份，全國土地市場供應量同比增近四成，各線城市供地同比均有增加。
整體來看，今年主流城市土地供應均明顯增加。截至目前，北京、上海、南京、重慶、蘇州和杭州等 6 個城市的土地出讓金額超過瞭千億。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至 10 月中旬，拿地最積極的 53 傢房企合計拿地金額達到瞭 18791 億，與 2016 年同期拿地金額對比，漲幅達 48%。
申萬宏源報告顯示，9 月中央全國政府性基金收入與支出分別累計同比增長 33.30% 與 31.4%，較前值繼續走高，主要原因在於土地出讓收入增速達 39.4%，創年內新高，帶動政府性基金支出繼續走高。預計 10 月還將增長。
根據各地官方數據，接下來的 11-12 月，還將出現一波土地出讓行情。
北京國土資源局網站顯示，至今年 11 月 16 日，北京年內還有 11 宗經營性地塊拍賣，起始總價 443.08 億元，即 2017 年全年，北京土地出讓金將至少突破 2572.23 億元，再創歷史新高。
武漢土地交易系統在 10 月 30 日掛出公告，將以招標和掛牌（包括現場掛牌和網上掛牌）方式出讓 19 宗地塊的國有建設用地使用權；深圳也將掛牌出讓位於龍崗區龍城街道、南山區後海中心片區的 2 宗土地。
被平抑的地價
2017 年，不少開發商都意識到瞭市場正在發生根本性的變化，尤其是在土地市場。
2004 年出臺的土地招拍掛制度推動瞭市場的繁榮，但價高者得的拍賣模式也帶來瞭弊端，就是地價一路上漲，高價地頻現。
去年底至今，各地的土地出讓陸續出現瞭限定未來房屋售價、配建保障性住房、競拍自持面積等限制性條件的變化，其中隱含瞭土地招拍掛制度的改變。
而這些改變，源於租售並舉相關政策的推動。
2015 年 1 月，住建部發佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》提出，支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。同年 12 月，中央經濟工作會議提出要發展住房租賃市場，再次將發展 " 租售並舉 " 推向瞭風口。
2016 年 12 月，北京首開自持先河，萬科 109 億元拿下北京海淀區 2 宗自持 100% 地塊。自此開始蔓延到其他城市，杭州、上海也開始對競拍房企提出瞭 " 競自持 " 的要求。
深圳亦開始試水 " 隻租不售 " 的土地模式。10 月 10 日，深圳公開掛牌出讓龍華 A811-0323 宗地，掛牌起始價 7.77 億元，最高限制地價為 10.1 億元，並以住房全年期（70 年）隻租不售方式出讓。同時明確，租賃住房及商業用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉讓。
而廣州此次出讓的 5 宗地，均采取 " 限地價 + 競自持 + 搖號 " 的網上掛牌方式出讓。據 21 世紀經濟報道不完全統計，截至目前，全國出讓的自持用地已近 80 幅。
對此，廣州中原地產項目部總經理黃韜認為，接下來可能更多出現適合租賃和自持的土地出讓，這是開發模式的一種轉變。
土地出讓方式的改變，帶來的結果和影響之一，是將平抑地價、房價，這也是房地產調控要達到的目標。
黃韜認為，花都南沙的拍地雖然激烈，但還是在理性范圍之內，開發商搶地氣氛有所下降，並沒有出現過高或者過熱的情況，這也是調控的效果。
而北京樓市降溫半年後，土地市場也開始退燒。如大興區黃村鎮地塊以 0 溢價出讓，另一宗則以底價成交。這是年內北京土地市場第一次住宅土地 0 溢價，也是第一次出現 2 宗土地未競持有的情況。
中原地產首席分析師張大偉指出，在連續一年的嚴格調控下，房企的資金面逐漸收緊，搶地積極性開始回落，土地價格出現瞭明顯的高位回落，相比上半年動輒 50% 的持有比例，近期的自持比例大幅度降低。
張大偉認為，目前房企的拿地難度依然很大，要從降低管理成本，加大地下、車位等開發強度尋找利潤；而從 2016 年 9 · 30 新政開始，北京嚴格限制簽約，很多開發商回款壓力極大，能夠用於土地市場的資金量減少，後續地價很可能會出現趨勢性的下行。
根據北京市規土委綜合統計，截至目前，北京土地市場上總共成交瞭 40 宗 " 限房價、競地價 " 地塊，或將有效平抑地價、房價預期。
另一方面，世聯行研究指出，土地出讓模式改變的背後，也反映瞭買賣雙方對土地和城市有瞭新的價值認知。賣方地方政府重就業和城市升級，買方開發商轉型城市運營商，註重持有和運營。（編輯：駱軼琪，郵箱：[email protected]）
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