盡管很難預測房價逆轉的準確時間，但支撐房價上漲的核心因素正在轉變，2018 年之後這一趨勢會將更加明顯。如今的房價，猶如 2015 年 4000 點的 A 股，還會漲，但離轉折點越來越近瞭。
請你牢記經濟學傢魯迪格 • 多恩佈什 ( Rüdiger Dornbusch ) 那句名言：
" 危機到來所用的時間比你以為的久得多，然後它發生的速度又比你以為的快得多。"
最近廣州推出 " 租購同權 " 新政，再次引發房價走勢激烈辯論。值得一提的是，多年來，每一輪房價大討論都有任志強先生的身影，而他的觀點不外乎一個字：漲。
在本周舉行的博鰲房地產論壇上，任志強重審瞭他看漲的三大論據：
1、土地制度。政府決定土地資源配置，中國房地產市場不會有根本性變化。地價一直在漲，房價不會在地價高漲情況下回落或崩盤。
2、戶籍制度。住房已經成為落戶的條件，限購的城市中，限購政策大多數是以戶籍為基本條件。
3、金融制度。中國很多人去投資房子，是因為沒有房產基金這樣的投資渠道。投資渠道有限，造成全民投資房產的現象。
人不可能兩次踏進同一條河流。任志強過去預測對瞭，不等於未來還會繼續對下去。任志強先生的觀點在下不敢茍同，是因為：
任志強提出的三大論據本身存在邏輯漏洞
任志強並未抓住支撐中國房價的核心因素
先談他的邏輯漏洞。
1、地價與房價：整個顛倒瞭因果關系。地價漲所以房價漲，聽起來有道理，但實則經不起推敲，正確的邏輯應該是：因為房價漲瞭，所以地價要漲。
如果把房價比喻成面包的價格，地價就是面粉的價格。但是，最終決定面包價格的不是面粉的價格，而是面包的供求關系。一旦面包需求下降，廠傢自然會壓低面粉的價格。
同樣的，如果開發商預期房價下跌，土地拍賣價格就會下跌。所以，問題的關鍵不是地價，而是對房地產市場未來的預期。
2、戶籍制度：戶籍制度當然很重要，但是戶籍制度影響的隻是剛需，而導致房地產價格泡沫化的主因是投資性需求而非剛需。隻要政府能下重手擠出投資性需求，房價照樣下跌。
不僅如此，廣州 " 租購同權 " 已經發出瞭一個信號，政府將逐步推動住房與戶籍的脫鉤。住建部有關負責人表示，" 將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。"
3、金融制度：由於缺乏房產基金，導致公眾隻能購房來分享城市化帶來的房屋增值紅利，這個邏輯雖然有理，但金融問題的核心在於貨幣超發，而非缺乏房產基金。即使有瞭房產基金，如果不解決貨幣超發的問題，房價照樣水漲船高，因為房地產就是吸納過多貨幣的主要 " 蓄水池 "。而政府如果下決心解決貨幣超發問題，即使沒有房產基金，池子水少瞭，房價自然下跌。
我在前面說過，任志強並未抓住支撐房價的真正核心因素。這些核心支撐因素到底是什麼呢？
核心支撐 1：貨幣超發。2009 年到 2015 年之間，中國信貸平均每年增長 20% 左右，大大高於名義 GDP 增長率。截止 2016 年末，中國的 GDP 隻有美國的 2/3，貨幣量卻相當於美國的 1.7 倍！這是理解房價泡沫的關鍵數據。
（圖：中、美、日 M2 對比）
核心支撐 2：政府托底的預期。民眾普遍形成瞭這樣的預期：由於 GDP、地方財政嚴重依賴房地產，所以政府不會坐視房價崩盤而不出手。因此，市場並不相信政府調控房價的 " 誠意 "。2015 年年初，全國房價普遍下跌，調控眼看大功告成，但各級政府首先坐不住瞭，開始轉向 " 救市 "，引發房價再度暴漲。所以，不打破這種預期，調控註定是 " 空調 "。
核心支撐 3：土地制度。中國並非真的缺地。即使不突破耕地紅線，目前的城市也有大量土地可以出讓。但為何大傢卻感覺土地供應緊張呢？這其中有 2 個小秘密：
地方政府 " 捂地 "。這和開發商捂盤的邏輯是一樣的，為瞭賣更好的價格。國務院發展研究中心原副主任劉世錦說，" 城市政府總是有意無意把房價往高推，為什麼這麼搞呢？賣地有收入。"
地方政府雖然有地，但沒賣地 " 指標 "，也就是說有關部門不讓賣。
所以，要預測房價，就要看上述三大核心支撐因素會不會改變？我認為，2018 年之後，中國經濟會進入一個新的政治經濟周期，這三大核心支撐要素都會變。
第一，" 去杠桿 " 將成為金融主旋律。2017 年 3 月，周小川在博鰲論壇提出 " 在多輪量化寬松之後，我們已經到瞭周期的尾部 ……"。周小川的憂慮並非杞人憂天，2009 年以來的寬松貨幣政策產生瞭兩大嚴重後遺癥：杠桿率激增和房價泡沫。這兩個問題目前都已經迫近臨界點，如果任由其發展，發生系統性風險是大概率事件。隨後，央行提出 " 貨幣政策中性化 "。今年 5 月份，M2 增速首次跌破兩位數，這是 30 年來的第一次 ( 央行從 1986 年開始對外公佈 M2 數據 ) 。這絕對是值得關註的貨幣政策轉折點。M2 增速的放緩，對房價而言就是釜底抽薪。
第二，出臺房產稅，終結土地財政，勢在必行。今年 7 月 24 日政治局會議關於房地產的一句表述是：" 要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。" 房產稅是最重要的長效機制。
房產稅至今未能推出的原因是，這一政策是重拳，需要等待時機出臺。2018 年之後房產稅將被提上日程，這將大大增加投機客的財務成本，落實中央提出的 " 房子是用來住的，不是用來炒的 "。房產稅更大的意義是讓地方財政獲得穩定來源，讓地方政府不再挖空心思去操控土地價格。
第三，土地供應制度已經悄然改變。多年來，中國東部地區房產需求旺盛，理應獲得更多土地指標。但是，國土資源部的土地指標分配更傾向於中西部地區而非東部地區。
土地供給與市場需求的背離，加劇瞭東部地區的地價上漲壓力。2017 年 4 月，住房和城鄉建設部、國土資源部的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中，明確提出瞭按照庫存消化周期調整供地的量化標準：對消化周期在 36 個月以上的，應停止供地；36-18 個月的，要減少供地；12-6 個月的，要增加供地；6 個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
土地指標分配理念的轉變，在尊重市場規律上邁出一大步，將大大緩解任志強提出的地價上漲問題。
