轉自：通貨朋仗（ID：zt734922044）；作者： 周老板
很多媒體喜歡拿表象來說事，比如他們經常說的一個觀點是，房價上漲順序一般是深圳先漲、上海其次，北京最晚。
所以，下一輪的房價上漲，隻要看深圳就可以瞭。北京會相應晚半年到一年時間 ………… 隻要算好瞭這個時間，買在大漲前夜，就會形成暴擊，瞬間逆襲哈哈哈想想都開心。
然後有朋友就不解，說如果按這個規律，北京的下一輪起動時間會是 2019 年底或 2020 年初。所以 ……
這個邏輯到底對不對呢？
沒分析沒邏輯！
自然毫無意外，以上全錯！
我們看一下北京 2016 年的房價走勢圖：
數據來源安居客
首先說明一點，這種房價走勢圖大傢不要迷信細節，看一個大概就行。
原因在於房價走勢都是按照成交價來統計的，而市場中的真實成交往往是熱點區域成交量先提高，而熱點區域的房價往往比較高，比如北京的西城區。但其它區域成交量價提升的情況都會遲滯一兩個月。
這個我在過去分析北京市場的時候提到過。
熱點區域的成交價升高後，最後統計出來的數據就會反應在整體市場均價中。
我們看上圖中，北京 2016 年 2 月的房價就開始上漲瞭。但實際上我們觀察到的北京市場整體啟動其實是在 2016 年 4 月份左右。
有瞭這種概念之後，我們再來分析上一輪京滬深三個城市的房價走勢情況。
1）樓市大漲條件
寬松的貨幣政策，緊張的供需關系。
2）北京啟動
大概在 2016 年 4 月份，北京的房產市場整體啟動，之後幾個月成交價格迅速拉升，形成暴漲行情。
背後原因在於，一方面有瞭寬松的貨幣政策。
另一方面在於，北京的限購政策。
北京：" 我們不一樣！每個城市都有不同的境遇！"
時間追溯到遙遠的 2011 年。
那一年的 2 月 16 日，北京出臺瞭一個政策，規定外地人必須交滿五年社保或納稅，才有購房資格。
這個政策之嚴格，是上海深圳無法比的。
終於，五年時間過去瞭，掐指一算，正好是 2016 年的三四月份。
這時就有瞭一大批人具備瞭北京的購房資格，需求臺階式上漲，造成瞭供需關系極度緊張。
當然，在 2011 年到 2016 年的這個時間段內，也會有一些人陸續獲得北京購房資格，但是那無論如何都是少數，而這種政策的節點就是一個爆發。
所以我們看到北京樓市的上一輪啟動，是完全跟這個節點吻合的。
不然，你很難解釋，為什麼北京樓市之前沒有啟動，難道大傢都在等深圳之後的半年到一年時間？
明眼人都知道，太荒唐瞭。
3）上海啟動
2016 年 3 月 25 日，上海有一個限購政策，規定外地人想要有上海購房資格，就必須滿足五年社保或納稅。之前是兩年。
這個限購政策出臺後，需求被打壓，上海的樓市進入瞭三到四個月的平穩期。而之後一直到 9 月份，房價又有瞭 10% 左右的上漲。這種小幅的上漲，我們可以理解為慣性上漲。
如果非要糾其原因的話，我可以給一個分析，大傢自己參考。
那就是限購政策精準打擊瞭剛需，而剛需購買的房子大都是低總價，而非剛需置換人群，他們購買的房子總價會比較高，這樣的成交情況自然會拉升市場的均價。
最終反應在房價走勢上，就是 10% 的上漲。
而上海的上一輪啟動時間，在 2015 年的 5 月份左右。其實屬於一個正常啟動時間，跟深圳比晚瞭大概兩個月左右。
如果非要解釋這兩個月的是如何出現的話，那麼我會告訴你，上海的限購政策是比深圳要更加嚴格的。
上一輪行情開始時，上海對於外地人的社保限制是兩年，而深圳隻有一年。
北京則是 5 年！
4）深圳啟動
上一輪房價上漲，深圳的啟動最早，大概在 2015 年的 3 月份。
這個啟動時間是完全跟政策吻合的，深圳有著當時一線城市最寬松的購房政策，外地人交一年社保就可以購房。
深圳的房價停止上漲是在 2016 年的 3 月份。
這跟 3 月份出臺的深圳對外地人的購房限制有很大關系，社保從 1 年調整到 3 年，到 2016 年 10 月份又調整到 5 年。
再提示一下：上一輪樓市啟動，三個城市對外地人的社保限制分別為
北京：5 年
上海：2 年
深圳：1 年
5）辟謠
很多人迷信的 " 深圳先漲，京滬後漲 " 的論調，至此可以終結瞭。
我記得不止是媒體有這樣的說法，就連剛離婚的某神，還有不懂市場天天寫自由市場的某情感專傢，也曾經不停地這樣說。
送給這些人一個：呵呵
哥哥是謠言終結者。
6）下一輪
很多人希望研究出一種可循的規律，想要抓住下一輪的機會。正是因為有瞭這樣的沖動，所以他們才產生瞭興趣。
那麼下一輪到底何時啟動呢？
上次的線下分享中，我分析過北京的市場。
2018 年，如果沒有政策出臺打壓樓市，按照目前的這種情況，北京會有 15% 以內的漲幅。
原因很簡單，供需關系。
北京現在的供需關系處於非常緊張的狀態，雖然不至於大漲，但這種供需關系保持市場有 15% 的漲幅是完全可期的。
而這種供需關系的判斷，就是看限購政策。
2016 年 3 月份之後，具備北京購房資格的人在持續增加，北京已經走過瞭一個非常艱難的五年社保限購期。
北京不怕限購難，萬水千山隻等閑。
而上海深圳，在五年限購的路上才剛剛起步 ……
上一輪的房價上漲，是不同城市之間供需關系的不對等，所以造成瞭起步時間的差異。
下一輪，到底誰先啟動呢？
註意，我們開頭說過瞭。這一篇主要講邏輯。
真正的邏輯往往都是很簡單的，大道至簡，四個字。
供需關系
而最困難的地方，其實就是供需的解讀。真實的世界，往往比簡單的邏輯復雜無數倍。
註意，貨幣政策也是供需關系的一種，貨幣政策放松，需求增加，其仍然在框架之內。
以下是我（通貨朋仗）對於下一輪房價走勢的預測：
首先上漲的城市一定不是上海，大概率上是北京或者深圳，北京的概率要更大。
（之所以在北京深圳之間猶豫，是因為我不清楚深圳的落戶政策對於深圳的人才引進力度到底有多麼大，這個數量是很難估的。）
不出意外，上海應該是最晚啟動的一個城市。
- 北京樓市近期成交回暖明顯，各位註意
