這幾天，樓市有兩大消息。
其一是住建部公佈的重大消息，將通過立法保障租賃雙方的權利義務，其中租期和租金將制度化，更為關鍵的是基本公共服務將一視同仁。
其二是 21 世紀經濟報道的一篇稿子，商品房庫存進一步降低，主要表現在三四線城市，而且不同三四線城市庫存狀況分化加劇。
這兩篇稿子一塊看，會得出一個驚人的結論，那就是一二線樓市將徹底告別以往那種大規模上漲的行情，轉而進入平穩發展期。於此同時，三四線樓市則會迎來一波調整期，那些沒有大賣的城市將徹底黯然失色，而在上半年暴漲過的三四線城市，風險則即將來臨。
為什麼一二線樓市將徹底告別大規模上漲行情？
一、租房市場迅猛發展，消化購房需求
正如上面第一個新聞，一二線租客的權益將從制度上得到極大保障。之前九部委宣佈在 12 個城市試點住房租賃，試點的目的是要形成可推廣的成果，最終向全國推廣。
而從昨天住建部的表態來看，這些可推廣的成果，最重要的有這麼幾點。
其一是要形成一個科學合理的租金浮動機制，未來租金不能任由房東漫天要價；
其二是在租期上要有制度化成果，融 360 房貸君（fangdai123）大膽猜測，未來租房合同會設置最短年限，時間可能在 2 年左右，鼓勵簽訂長約。並給予相當的違約金作為合同履行之保障。租期一長，租客既可以免除頻繁搬傢的困擾，而且租金在合同中有著明確約定，居住成本會有一個很清晰的預期，相對於現在頻繁換房，押金被黑的走高租房體驗，有瞭一個質的改善。
其三是基本公共服務，目前在大城市裡最重要的公共服務在於教育和醫療，這兩項希望能有所突破。這次試點的 12 個城市（廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶）有一二三線城市，估計會形成這方面的試點成果，不同等級城市要逐級開放教育和醫療資源，目的是通過差異化開放來實現人口的分流，而不至於集中在幾個特大城市。
二、資金面趨緊是趨勢，一二線城市個人房貸量持續下行
央行上半年報告顯示，個人住房貸款餘額為 20.1 萬億，增速比一季度低 4.9 個百分點，而結合中央金融工作會議和下半年經濟工作會議，我們能明顯感覺到，未來金融對房地產的支持將逐漸偏緊，而個人貸款層面，也已經著力向剛需靠攏，這種靠攏不再一味講究降低剛需購房門檻，而是強調穩健，不能以犧牲居民杠桿為代價。有條件就買房，沒條件就租房。且鼓勵先租後買的升級模式。
三、熱門城市再無周期可言
這是融 360 房貸君對當前一二線樓市的總體感受，以往調控總是小跌大漲，給瞭人們很不好的預期。而這一次則明顯感覺到政策的決心和毅力。大城市已經普遍建立瞭較強的樓市 " 護城河 "，房價缺乏暴力上漲的動力，而且隨著租房市場的快速發展，以房地產稅和租房市場為兩大支點的長效機制有望從根本上解決一線樓市的供需矛盾。
最底層的需求由保障房和租房解決，中層需求由自住型商品房解決，高層次需求由市場解決。
三四線樓市可能真的危險瞭
21 世紀經濟報道顯示，三四線樓市庫存進一步分化。都市圈的三四線城市實際上已經沒有庫存壓力，反而面臨無房可售的境地。而更多的三四線城市則仍然沒有享受到這一輪三四線行情的紅利。
即使是那些房子賣得不錯的三四線城市，眼下也有兩大隱患。
隱患之一：人口流失
以易居 35 城市消化周期為例，消化周期不足 6 個月的城市中有馬鞍山、九江、茂名三個三線城市。而實際上這三個城市的人口實際上是在流失的，三城市分別下滑瞭 -10%、-10%、-9%。也就是說這些城市房子賣得這麼好，在很大程度上由外部需求支撐。這些人是幫助消化瞭庫存，但這些房子並沒有被用來居住，實際上隻是庫存轉移瞭。
我們常說，房子的市值由基礎價值和附加值構成，附加值雖然想象空間很大，但它必須依托於基礎價值，也就是居住屬性。找不到人住的房子，能夠漲一時，但很快會被打回原形。
對於廣大的三四線樓市，我們必須明白一點，人口實際上是向區域中心城市集中的，那些遠離中心城市的房子，別說漲瞭，就是賣出去都會成問題。
隱患之二：居民杠桿結構性增加
7 月 21 日，社科院國傢金融與發展實驗室 ( NIFD ) 國傢資產負債表研究中心發佈《中國去杠桿進程報告 ( 2017 年一季度 ) 》。
報告顯示，居民中長期貸款增速達到瞭 31%，為近兩年內的最快增速。而我們知道一二線城市在政策不斷加碼的前提下，貸款實際上是走低，那麼這樣的數據隻可能來源於三四線樓市的爆發。
我們從房企的銷售業績上也能夠得到相同的結論，上半年排名靠前的 40 傢房企在上半年累計銷售額達 21143.56 億，同比增瞭 54.5%，這部分業績有超過 75% 來自於三四線城市。
在熱錢的推動下，三四線居民正常的購房計劃被打破，提前入市，而且是高成本地地提前入市。在很多小城市，去年買房隻需準備十幾萬的首付，而在今年，沒有準備三四十萬的首付款，這也意味著，三四線城市買一套房去年隻需要幾十萬，而在今年，則普遍超過瞭 100 萬。在收入沒有明顯增加的情況下，這種高成本入市，可能透支瞭整個傢族的積蓄，需要用很長時間來填平這個坑。
更為麻煩的是，這些城市在賣房子的同時還在不斷補庫存，補成本更高的庫存。隨著熱錢消退，本地需求提前透支，這部分房子將給當地樓市帶來更大隱患。
融 360 房貸君想說的是，隨著熱門城市租房市場快速發展，以及相關公共配套向租房人群逐步開放，中國城鎮化的路數越來越清晰，那就是不再追求以往那種平均思維，而是努力走大城鎮化的路線。大城市將越來越具包容性，而三四線小城市隨著人口的流失，房地產會首先喪失想象力。
