中央天天說房子是用來住的,不是用來炒的,主流媒體也一直在報道房價下跌,但是老百姓就是不相信。然而最近,上海已出臺一連串舉措,似乎暗示著要強行把房價真正摁下去瞭!而一線城市的邏輯,將繼續在其他城市經濟發展和資本的邏輯上,緩慢行進。
上海地價 " 暴跌 "84%!7 月 24 日下午 2 點,上海傳來大消息:兩塊 " 租賃用地 " 以超低價轉讓給瞭上海市的兩傢區屬國有企業!
上面就是這兩幅 " 租賃用地 " 的基本情況。值得關註的是,就在一年前,2016 年 7 月,在距離嘉定 E17-1 地塊不到 700 米的地方、位置略差的 E27-1 地塊,實際樓面價為 3.76 萬元 / 平方米。也就是說,這塊嘉定新城租賃用地,樓板價隻有一年前宅地出讓價的 16%!短短一年,地價大跌瞭 84%!這就是政府對租賃住房的支持力度!假如房企目前在上海每建設一平方米的住宅,其建築成本、貸款利息、員工工資等綜合費用為 1.2 萬元。則嘉定租賃地塊的房子,未來一平米總成本(算上地價),隻有 1.8 萬元;而旁邊的福建建發的商品房,則達到瞭 5 萬元以上,出售價肯定是 7 萬元以上。如果一個私人投資瞭一套福建建發的商品房,每平米 7 萬元,用來出租;而旁邊嘉定新城租賃地塊直接以 1.8 萬元的成本出租,可以看到回報率將差距巨大!當然,租金水平也會有顯著區別。如果這類租賃住房的建設規模很大,的確會抑制大城市的房價。住房 " 公有制 " 時代來臨?另外還值得註意的是,這兩塊地塊的買傢,都是國企。據報道,這兩塊土地最終都隻有一傢企業提交競買申請,所以按照底價成交。這兩傢企業,恰恰是各自區裡的區屬國企。今年 7 月 6 日,上海公佈瞭住房 " 十三五規劃 ",明確提出瞭:
" 落實市、區責任,以區為主,發揮區屬國有企業功能,增加政府持有的租賃住房比例,起到托底保障和市場‘壓艙石’‘穩定器’的作用。"
幾天後,國傢 9 部委聯名下發瞭《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,宣佈圈定瞭廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市,搞住房租賃的試點。在這個文件裡,也明確強調瞭兩點:
1、《通知》要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,以充分發揮國有企業在穩定租金和租期,積極盤活存量房屋用於租賃,增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。2、要求人口凈流入的大中城市搭建政府住房租賃交易服務平臺,通過平臺提供便捷的租賃信息發佈服務,保障租賃雙方特別是承租人的合法權益。
可以看出," 國企持有租賃住房 + 政府提供租賃交易服務平臺 ",就是未來大城市的租賃模式的基本特征。而且,從上海、深圳公佈的 " 住房十三五規劃 " 看,未來政府持有的保障房、國企持有的租賃住房的總套數,將達到甚至超過新增住房套數的一半。這意味著,在人口大規模流入、住房矛盾比較集中的大城市,住房將在很大程度回歸 " 公有制 "。換句話說,政府正在積極探索 " 長效機制 "。在住房矛盾較大的城市,房子的定位越來越接近於 " 生活必需品 ",類似 " 柴米油鹽 ",政府開始加大幹預的力度,以圖實現公平。但這不意味著完全取消市場的作用,開發商提供的市場化住宅,仍然會占到相當比例。而上海的這次土地轉讓,十分清晰地向我們傳達瞭這一信號!房價將被強行摁下去?除瞭推動租賃市場發展之外,我們昨天還提到上海樓市的另外一條大消息:被稱為 " 一價清 " 的調控措施。上海住建委在其官方網站,公佈一份與上海物價局聯合簽署,名為 " 關於加強商品住房及其附屬地下車庫 ( 位 ) 等設施銷售監管的通知 " 的文件。央視財經稱,這個措施的出臺,可看出上海不滿足於 " 備案價降低 ",但實際房價沒降低的現狀。上海此舉,就是要強行把房價真正摁下去。而敢不敢出臺 " 一價清 ",已成為地方政府是不是真心調控房價的試金石。一價清,一言以蔽之,就是不能再玩備案價之外的其他花樣瞭,必須老老實實按照備案價賣。租購並舉或是房地產長效機制之一同樣在昨天(7 月 24 日),中共中央政治局召開會議,會議分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。會議強調,要堅定不移深化供給側結構性改革,深入推進 " 三去一降一補 ",緊緊抓住處置 " 僵屍企業 " 這個牛鼻子,更多運用市場機制實現優勝劣汰。加大補短板力度,改善供給質量。會議提出,要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制。要穩定外資和民間投資,穩定信心,加強產權保護,擴大外資市場準入,增強營商環境對投資者的吸引力。要高度重視民生工作,積極促進就業,切實幫助困難群眾解決生產生活中遇到的困難和問題。有業內人士指出,鼓勵住房租賃消費,是政策導向,也是市場方向,而近段時間出現的變化也反映出國傢發展住房租賃市場的決心。可見,租購並舉或是房地產長效機制之一。而此前的發展租賃市場通知也明確要求,在這項政策中重點受支持的企業為國有企業,有關單位要協助這些企業轉型為住房租賃企業,充分發揮國有企業的資金優勢,並且盤活存量房用於租賃。在試點名單中,重點城市就包括廣東兩個最大的城市——廣州和深圳。可見,這一招數最主要還是為瞭支持國有企業轉型改革,讓國企能夠通過房屋租賃這個新興市場持續盈,並且充分利手裡邊的存量房。這說明兩點:首先是國企不差錢,否則不可能達到玩租賃的門檻(無論是自持還是企業當二房東都需要大量資本築底);其次是國企不差房,這些年很多公司靠賣房從而保殼、起死回生的新聞說明,內地企業擁有的最優質資產,仍然是房地產。而作為國傢的親兒子的國企們,手中持有或間接持有的則是最為優質的房地產,是謂 " 好上加好 ",當然他們最有資格玩租賃。在內地房地產格局悄然變化的今天,把這些閑置的優質資產拿出去進行長期套利,自然是一種可以想象的選擇。人口流入多的城市,往往會有較大的資金流量。例如深圳,其存貸款餘額數據到 2018 年預計會達到 101344 億元,漲幅是三個主要一線城市裡最高的,同時,深圳、廣州這樣的珠三角城市都開始實行房屋租賃改革、鼓勵外地人士落戶。人口流入的背後,是大量資金帶來的投資,從而產生出新興企業和工作崗位。這無疑是玩轉租賃業務的前提。租賃的政策有利於吸引勞動力人口。可以把這些勞動力死死摁在一二線城市裡邊,讓他們堅定長期打工的決心。在各個城市群爭奪勞動力人口的背後,其實也是爭奪未來的稅金、爭奪未來的購房者、爭奪未來的消費與投資……這對於地方經濟發展重要性不言而喻,當然要花大力氣鋪路。房地產市場的長期趨勢,應該從以上幾方面數據來進行考慮,從中可以看出,房屋租賃企業在商業上的未雨綢繆以及其與地方政府的緊密合作,套路很深。
本文綜合自:搜狐焦點網、白銀投資網、劉曉博、天天說錢