轉自：水庫論壇（ID：Shuiku-net）；作者：yevon_ou
" 十三五 " 期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於 100 萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序後，統一租賃經營、規范管理。
1
隔離墻
近期，發生瞭很多事。
第一件事，是北京的西宸原著和玉璞傢園。
（圖片來源：二環十三套）
這二個小區，原本是同一個地塊。KFS 拍下來瞭以後，在當中起瞭一堵墻。一邊是豪宅商品房，賣 120000/m。一邊是政府規定的限價回購房，賣 22000/m。
我們知道 " 白左 " 的一個特點，就是他特別能鬧。按鬧分配，沒事搞事情。於是這幫人吃瞭政府的肉汁，還要給政府添亂。跑到媽媽那投訴；" 憑什麼我付瞭 3 元物業費，享受不到隔壁 10 元物業費的花園綠化 "。
這件事的是非對錯，法律權責，不在我的討論范圍。水庫也不感興趣。
我們想問的，是另外一回事。
假設，政府高官已有公論。墻非拆不可。
請問，會對樓市造成什麼影響。
這個問題，很少有人真正想過。長篇累牘的分析，也沒有人寫到。但是用經濟學原理，dT>0，卻很容易解釋。
你設想一下，如果你是一個 " 汽缸發動機 " 廠商。專為奔馳牌轎車，設計 4L 以上高容量高科技內燃機。" 發動機 " 向來是汽車行業的核心技術。歐美廠商擁有非常大的技術優勢。每一點點功率的提升，都是迭代的技術難題。需要經過無數無數的風洞實驗。
好瞭，現在來瞭一個 " 官僚 "。他強制要求：" 你那個發動機啊，必須裝一個隔板 "。分為 2.5 升和 1.5 升二個艙室。設計師們大破眼鏡。這樣做的結果，" 燃燒 " 效率肯定大大降低。熱機性能跌一個數量級。汽車工業倒退十年。
這就是 "dT>0" 當一個工程師，擁有完全的自由，擁有完全的施展空間時。他才能做出最好的產品。發揮最大的性能。而每一層約束，每一個限制條件，每一塊非豬油，都會減低發動機的功率。最終退回石器時代。
好瞭，現在來看 " 北京隔板 " 事件。當 KFS 擁有 " 自由 "，他才能設計出更符合 " 消費者 " 口味的產品。因為 " 隔板 " 的存在，才有小橋流水，才有仙鶴花園。
如果 " 廣場舞 " 大媽入侵 " 大觀園 "，則一切文明和禮遇都將不復存在。滿地都是痰漬。
強制拆除隔板，會降低社會的總財富。
以前 KFS 可以用 100 億來拍一塊地塊，以後該地塊就隻值 80 億瞭。
因為生產不出價值。
" 水晶之夜 " 顯示為整個北京市政府的減收。生產力的損失，財富的損失，無中生有的成本。
當然，zz 上的考慮，就是另外一個話題瞭。
2
不可售
第二個故事，參見新聞《超級重磅：上海再推 6 幅黃金地段 100% 不可售住宅用地！距離黃浦江僅僅一個路口！》
黃浦區是上海 No.1 的地段。絕對的大區領袖。旁邊的耀江花園，目前二手房在 110000~120000/m 之間。這一個地塊，若拿去拍賣，至少是百億以上數量級。
這麼大的一塊土地，如今卻拿去做瞭 " 租賃住房 "。租賃需要裝修，裝修需要折舊。算上國營企業的低效率。整個裝修折舊 ≈ 租金，幾乎相互抵消。上海市政府，凈損失瞭 100 億。
據說，這樣做的原因，是為瞭 " 抑制房價，降低住房負擔 "。算上上周拍的四塊 " 隻租不售 " 郊區地塊，上海市政府，在土地市場的減收，已達到瞭 600 億之巨。
國傢政策如何，我們不予置評。俺們就從經濟學上講一講；隻租不售，能否降低住房負擔？答案是否定的。房價將大漲。
3
租賃貴，還是買房貴
邏輯十分簡單，一個公式：dT>0
生產的方式和組合，是否減少瞭。消費者的選擇，是否減少瞭。買房子貴，還是租房子貴？關於這個問題，99.99% 的人都回答錯瞭。
或者說，身體更誠實。
目前中國大城市的房租，已經跌得瞭慘不忍睹：
北京上海，大約在 1.2%/ 年左右。
省會城市，在 2~3% 左右。
四線城市，在 4~5% 左右。
越超大的城市，租金回報 % 越低。
目前的 " 超大城市 " 房租，已經跌到瞭如此地步。以至於房產以 70 年計的話，不算復利，70 年的總房租都不到 100%，一些鍵盤傻空，知乎大 V，立即得出瞭 " 租房更便宜 " 的結論。你把錢存在銀行，或者餘額寶。賣瞭房子去做理財。每月付完房租還有剩餘，豈不樂哉。
這 99.99% 的人，都沒有受過正統的 " 經濟學 " 素質訓練。經濟學的精義，不要看一個人說什麼，而要看一個人做什麼。如果大傢嘴上都罵房價高，最終售樓處幾千個人搶一套房子，售樓處擠塌掉，那房價就是不高。
真實的 " 市場 " 是怎麼樣的呢。真實的市場，" 買賣 " 占據絕對大頭。人群份額在 90% 以上。選擇 " 租賃 " 的人群，連 10% 都不到。而且其中很大一塊是買不起，在攢首付。一旦攢夠瞭，還是要毫不猶豫地沖去買的。
嘴上說不要，身體卻是實誠的。真相隻有一個：
買房比租房更便宜！
市場經濟是一場很玄妙的事。" 市場 " 永不犯錯。如果市場錯瞭，那多半是你的三觀錯瞭。
雖然大傢都在喊，" 房租回報率 " 隻有 1.2%，哪怕再漲幾倍房租，都難以覆蓋財務成本。但事實的真相就是，" 聽其言觀其行 "，所有人的內心深處，還是深深相信 " 買比租劃算 "。
真正鐵定瞭心腸和你死磕三十年的，一個都沒有。
為什麼，因為這裡面不可測的，主要是一個 " 失控 " 風險。
你在房產上的頭寸，是 -1 套（負一套）。你遲早要買的。看空的最大收益是 100%。而 " 踏空 " 風險 10000%，上限是天空。
房租的確很低。
房租過去幾年的增長率也很低。
房租未來幾年的增長率也很低。
任何財務模型計算，租房都便宜。
可是，萬一 " 失控 "，萬一房租漲 10 倍呢。
[ 以下□□□□□違禁，刪除 200 字 ]
現代戰爭的支出，大概是每天 1 萬億。
打四天，就是四萬億。
打三個月呢？
" 市場 " 是聰明的。市場永不犯錯。買房比租 70 年更便宜。
4
租賃房
說回 " 隻租不售 " 房源的話題。
從經濟學上講，存在三種檔次的效率；
最高效率：KFS 可以選擇出售，出租，甚至幹脆捂地。
中等效率：KFS 建房出售
最低效率：KFS 隻出租
最高效率的時候，" 房價 " 最低。和一般人直覺的相反，經濟學是支持 " 捂地 " 的。KFS 可以自由捂地的時候，房價最低。
dT>0，同樣一塊豬肉，又能做糖醋小排，又能做魚香肉絲，則飯店的收入最高。食客也最幸福。
dT>0，同樣一塊土地，KFS 可以選擇建房出售，可以選擇建房出租，可以選擇捂地。可以選擇合作，合夥，拍賣，上市融資。則這時候 " 生產力 " 最高，社會最富裕，購房負擔最輕。
如果政府限制瞭 " 隻租不售 "，其實是 " 效率和選擇的損失 "。
對消費者來說，租賃比買賣更貴。你如果強制屌絲們，隻能付 70 年的房租。則他們最終的總支出，會超過房價 N 倍。
5
租賃狂潮
從一年前開始拐彎，中國目前總體的 " 房地產調控 " 思路，可以說是 " 租賃狂潮 "。
自最初的 " 雄安新區 " 建設，所有不動產買賣一律停止。雄安所有房產隻租不售，想建立一個 " 地上的天國 "。大力發展租賃，被視為一個殺手鐧。調控破局的思路。
知乎的 " 工業黨 " 工程師們，完全沒有經濟學，金融學的復利常識。鍵盤打打，自以為 " 租金便宜 "。因此想要大力發展租賃市場。妄想以 3000 元的房租，解決 800W 元的學區房困難。
被這些 " 工程師治國 " 鼓吹出來的 " 租賃狂潮 "，其實是一場災難。你遲早會發現，租賃比買賣更貴。
當你心安理得，花 3000 元租瞭好幾年之後。房東（政府）會突然找到你，要求你付 60000 元 / 月的房租。然後你會狠狠給自己一個耳括子，後悔當年哪 800W 買套房子，也比現在劃算。您還別嫌貴，難保一碗面 600 元呢。
從來沒有任何人，保障你租金不會 " 失控 " 式上漲。就象沒有任何人，保證你的退休金，可以扛得過通貨膨脹。通脹的倍數，一定是出乎意料的。
一塊豬肉，既要做糖醋肉絲，又能做尖椒小炒肉，才算是物盡其用。" 租賃狂潮 " 這一場反智運動。我並沒有憐憫。反正說瞭你們也不信。最終報應還是屌絲們自己扛。
請記住：70 年房租的總支出，將遠遠超過房價！
