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樓市又出大招，集體建設用地建設租賃住房試點。可見中央建立 " 租售並舉 " 的住房體系的長效機制決心之大，這會是房地產市場的長效機制嗎？
什麼是房地產市場的長效機制？恐怕是仁者見仁，智者見智。
8 月 28 日，國土資源部和住房城鄉建設部聯合下發通知：北京、上海、廣州等 13 個核心城市將開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。這個通知，在水皮看來：中央建立 " 租售並舉 " 的住房體系的長效機制決心之大，呼之欲出。
政策將原有的流程顛覆瞭？
中國城市的土地，大傢都知道，是國有的，農村的土地是集體所有的。中國城鎮化的進展既是農村土地轉化為城市用地的過程，也是包括地方政府以及開發商在內的各種中間環節，分享土地增值的過程，更是土地原主人利益被邊緣化的一個過程。
以往的流程我們都知道，農村的集體土地要轉化城市的住房用地，一般都是通過政府征地，以比較低的價格從農村集體手中征過來，然後 " 三通一平 " 或者 " 五通一平 " 之後，再轉賣給開發商開發，合作房地產開發。
這中間的差價之大，大傢也都心知肚明，按現在的方案，已經明確瞭，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。這就意味著，不僅甩掉瞭中間開發商，而且省去瞭政府征地的環節，可以直接進入市場。
集體用地的政策的利好？
我們知道，在一線城市，土地成本占開發總成本的 50% 左右，稅收成本占 20% 左右。一旦省去瞭土地成本和開發商環節，集體建設的租賃房成本可能隻有商品房的 20% 到 30%。20% 指的是一線城市，30% 指的是二線城市，所以難怪有的網友驚呼：" 租賃房的成本可能隻有 30%"。
這樣的政策可以說是一箭三雕，對於地方政府而言：解決瞭居民住房的需求，又盤活瞭存量的用地，更對房地產市場降溫起到積極作用。對於開發商來說：在大城市高價拿地用於建造租賃房，其實是得不償失的，現在這種方式，讓他們可以有機會跟農村或者村鎮集體一起開發建設租賃房，回報就有瞭保障。對於村鎮集體組織而言：讓集體土地以市場價格出租，收入又有瞭保障，何樂而不為？
政策之下，未來住房市場的新特點是？
當然，我們這裡一定要指出，這並不等於承認小產權房是合法的，因為通知明確指出：不得以租代售。這就是避免瞭小產權房轉空子。
可以想象：未來商品房、共有產權房和集體租賃住房，會達到三分天下的格局，那麼投資者也好，消費者也好，可以各歸其位，既是農村集體土地的重大改革，也是房地產市場的重大一個變革，這種政策是把住房市場的 " 公 " 和 " 供 "，未來新的特點表現得淋漓盡致。
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