轉自：鳳凰財經（finance_ifeng）；來源：水庫論壇（Shuiku-net）；作者：歐神
沒可能！
恩，我在回答標題的問題。
今天，新華社發佈文章透露到：住建部將通過立法明確租購同權！
文章是這麼說的：
住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。
從法律層面確立租賃地位確實可喜可賀，這意味著租賃時代主導的長效機制看來越來越近瞭！
最近 " 租售同權 " 炒的火熱，但廣大人民群眾真正關心的問題其實是：
可不可以以廉價的房租形式，解決房價捆綁的教育，醫療，養老補助金等大城市福利？
換句話說，可不可以就付 3000 元，你把這些 " 大城市的福利 " 全部都給我打包兜售瞭？
孩子上學學區，租售同權
社保養老金，租售同權
頂級醫療，租售同權。
俺內陸人來到你大北京，付 3000 元包吃包住包醫療。您把我所有的終身福利都給負責瞭。
這個才是提問人的核心訴求！
各位粉絲朋友們，你們自己說，可能嗎？
曾經有一個段子，說萬隆會議有人問周董：
" 為什麼中國人都低著頭走路？"
周：" 因為我們在走上坡路 "。
人活在這世上，誰都不容易。
香港幾乎沒有什麼稅收。但是香港的 " 地價 " 很高。明眼人都知道，這是一種 " 隱性稅收 "。維持瞭政府的運作。
中國的房價運行規律，與此類似。
普通人如果吃吃喝喝，那肯定卡路裡過剩。天天曬美食，曬旅行，生活美滋滋好似文青。唯獨在 " 買房 " 這一關上被卡住瞭。也是政府一種 " 隱性稅收 "。
既然是稅收，最多能漏網幾隻小魚小蝦，大部分必要被卡住的。你不扛槍，我不扛槍，誰保衛咱媽媽，誰保護國傢？
因此願望是美好的，現實是殘酷的。
指望 " 租售同權 " 卸掉你頭上的房價壓力，幼稚版癡人說夢，這錢省不瞭。
從技術的角度來說，北京的 " 學區房 "，其實是可以租的。目前的行情，中關村一小二小，學區每 6 年產生一次。則 6 年的 " 租費 "，大約是人民幣 100 萬元左右。
你付上一百萬，總有種種操作手法。讓你享受 " 學區房 " 的名額。但房東也象人參果一樣，三千年一開花，三千年一結果。熬六年結一枚果實。
回復到廣州 " 租售同權 " 的政策。如果 " 租賃 " 真的有效，而且沒有任何的歧視。相當於把北京學區房 " 六年人參果 " 公開售賣瞭。
我們知道，北京的 " 天價過道學區房 "，其實是沒什麼 " 使用價值 " 的。
學區房購房價格 = 房屋價值 + 學票價值
但是，一旦 " 租售同權 "，就意味著 " 學票的出租價值 "。
學區房租金價格 = 房屋租金 + 學票租金
按照六年 100W 的學票行情，再加上公開交易，總有溢價：
" 這 6㎡的房子，您看，租金 2W 行不行啊？"
另外分析一下 " 買賣 / 租賃 " 之間的關系。
假設政府管制，或者收取很重的稅收，導致 " 租賃 " 很不流暢甚至違法。則購買力會湧入 " 買賣市場 "，推高買賣價格，降低租賃價格。
反之，如果租賃取消 " 管制 "。則買賣價格會下降，租賃價格會上升，" 買賣 / 租賃比 " 會回歸均衡利率。
因此，如果 " 租售同權 "，徹底貫徹執行的話；
學區房中 " 學票 " 的溢價會降低。學區房更貼近普通住宅價格。
租賃費會上升。由每六年 100W 升到每六年 150W
對於 " 租售同權 " 這種事，還需要問一下：究竟是真同權，還是假同權？
執法部門的一絲絲搖晃，都會涉及到學區房的估值，都會涉及到資產價格的變動。
譬如說，業內一直都心知肚明。哪怕在北京算 " 入學資格 "，他實際也是排隊的。
第一等：人戶合一
第二等：人戶不合一
第三等：工作居住證
第四等：租賃關系
北京根本不談什麼 " 租售同權 "，北京早就是租售同權瞭。租客享有同等的法律定義。
隻不過在實際操作中，分為 1,2,3,4 等。而大傢都知道，3 等 4 等，您就不用等瞭。
如果我們拉一條線的話：
（房東有權，租客沒地位） | <------> | （絕對的租售同權） |
| 學區房貴，租金很低 | <------> | 學區房便宜，租金高 |
實際的執行，應該介於二者之間。是 0~100% 間的一個數字。
我們要說的是，這個世界上的事，99% 都是 " 細水長流 " 的事情。若你從 2003 年開始看空房產，連錯瞭 14 把。若你從 2008 開開始看空地產，就是連錯瞭 10 把。
如果你錯瞭 14 把，那是很難很難追的。你妄想 " 一把翻身 "，一把抵 14 把，這是不現實的，而且也是對累世積累的不公平。
我們從來不奢望任何黑天鵝事件。
房地產問題，可以用四個字來形容 " 積重難返 "。種種弊端，是十幾年累積調控，不斷削弱自由，而累積起來的。市場割裂，交易缺失，殺死信使。病去如抽絲，需慢慢調養。
別的不說，" 新增供應 " 難道是一朝一夕的事麼？
你知道要想多造幾套房子，有多難麼？我們對於 " 斷崖論 " 向來嗤之以鼻。什麼 " 北京下跌 30%，上海下跌 50%"，壞人騙子騙傻子。
宏觀調控既然已經持續瞭十年，那麼任何讓房價 " 速跌 " 的方法都已經失效。
任何一個政策，都隻會有輕微的漸進式的效果。壓在你頭上的養老房價醫療負擔，你千萬別想逃。速效都是騙子。
人生哪有這麼容易。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
