房企並購加速規模擴張 3 年涉資 1.2 萬億元
2017 年至今，房地產行業並購案宗數為 154 宗，涉資 2177 億元
■本報記者 王麗新
" 並購 "，不再僅僅是中小房企甩賣資產求生的手段，行業整合已經進入龍頭房企密集推動大規模並購重組的時代。在房地產行業每年 10 萬億元左右的增量規模中，搶奪市場份額是一場戰爭，大型房企正在利用並購手段儲備 " 糧草 "，以圖劃定其 " 勢力范圍 "。
《證券日報》記者根據 Wind 資訊數據統計獲悉，2017 年至今，房地產行業並購案宗數為 154 宗，涉資 2177 億元。其中，7 月份才過去 24 天，並購案則達 27 宗，涉資約 908 億元。或許，看似今年境內房企並購案才猛增，但從行業裂變的進程來看，最近三年以來，境內房企並購案一直處在 " 高發 " 階段。
根據 Wind 資訊統計數據發現，2014 年 7 月份至今的三年時間內，境內房地產企業並購案發生 972 宗，涉及並購金額高達 11679.95 億元，接近 1.2 萬億元。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進昨日向本報記者表示，在招拍掛市場上的拿地成本較高或者說資金審核較為嚴厲的情況下，通過買股權獲得土地儲備的方式，一般成本較低，有利於房企擴張。
標桿房企加速並購
Wind 資訊數據統計顯示，2017 年至今，房地產行業並購案宗數為 154 宗，涉資 2177 億元；2016 年，房地產行業並購案宗數為 217 宗，涉及金額為 4012.5 億元，同比上升 44%；2015 年並購案宗數為 341 宗，涉及並購標的價值為 2853 億元，同比增長 12%。
《證券日報》記者也註意到，在上述並購交易中，標的方所屬行業雖然房地產行業居多，卻也並不局限於此，銀行、醫療保健技術、電子元件、互聯網軟件與服務、電影與娛樂等行業都在標的所屬行業之列。
此外，在過去兩年中，大額並購交易多是涉及地產企業之間的並購重組，包括中信地產、中海地產、華潤置地、保利地產 ( 10.550, -0.19, -1.77% ) 等央企地產並購重組交易。但相對來說，標桿房企收購中小房企項目股權的並購案較多。
值得註意的是，今年以來，龍頭房企之間的並購動作開始加劇。例如，融創中國和富力地產分別收購瞭萬達 13 個文旅城 91% 股權和 77 傢酒店的資產包，總價涉資 638 億元；萬科以 551 億元競得廣信房產資產包，以 168 億元參與普洛斯私有化。
除瞭融創中國之外，另一個中型房企並購代表是陽光城 ( 5.780, -0.21, -3.51% ) 。作為閩系房企的代表之一，陽光城可謂銷售規模 500 億元陣營中有實力最早踏進千億元俱樂部的上市房企之一，而在地價水漲船高的市場環境下，並購是陽光城迅速上位的利器。有分析師統計，2015 年 -2017 年 5 月份，陽光城通過公開市場和並購拿地金額 667 億元，規劃建築面積 1771 萬平方米。其中，並購金額 389 億元，占比 58%；並購項目建築面積 1324 萬平方米，占比 75%。
無疑，地產大並購時代是標桿房企擴張的好時機，而且加快瞭大型房企邁入轉型過渡期的腳步。
並購催生債務高企
然而，大舉並購的背後，是負債高企的資金壓力，尤其是現金流可能面臨危機。
據 2016 年財報顯示，融創中國總負債 2577.72 億元，凈負債率從 2015 年底的 75.9% 上升至 2016 年末的 121.5%，如果把去年發行的 100 億元永續債歸在債務項下，融創的凈負債率將超過 200%。
鑒於此，融創中國一路大舉並購後，市場最擔憂的是其負債情況和現金流危機。對此，融創中國董事局主席孫宏斌反復在公開場合表示，融創可以控制好負債率。
7 月 23 日，孫宏斌在微博上表示，" 朋友們不用過度擔心融創。一是我們因現金流失敗過，知道現金流的重要性，重視現金流，把公司安全放在首位；二是我們 知進退，在放棄上沒有人比我們更決絕，比如 10 月份以後不在公開市場買地，等待並購機會，比如放棄綠城、佳兆業和雨潤；三是我們有戰略更有執行，我和團隊 一直在一線，聽得見炮聲，敢拼刺刀。"
而對於接盤萬達 77 傢酒店的富力地產，雖是六折購入這筆資產，但市場對其該筆收購依然有負面評 價。昨日，國際信用評級機構惠譽表示，這一資產收購計劃將會推高富力地產的總體債務水平，並使其凈債務與調整後庫存之比接近 60% 的惠譽門檻水平，進行資 產收購將減緩公司的降杠桿進程。
另一個被冠以 " 並購王 " 之稱的陽光城（5.990， 0.10， 1.70%），據 2016 年年報顯示，陽光城凈負債率高達 256.82%，同比上升瞭 86.18%；有息負債總額為 674.9 億元，同比增加瞭 81.21%。據同策咨詢研究部總監張宏偉表示，今年一季度末，陽光城凈負債率更是進一步走高，達到 316.5%。
他表示，雖然去年相對寬松的融資環境給瞭企業長債換短債、優化債務結構的機會，但隱形的債務壓力，以及佈局區域受政策影響而導致去化不利的風險，都給陽光城這類似大規模並購且負債過高的房企蒙上一層隱憂。
更重要的是，大舉並購雖然帶來瞭大量的土地儲備，但從明年開始，房企將進入還貸高峰期。
原華遠房地產董事長任志強表示，2015 年— 2016 年新增有息債務 8520 億元，2010 年— 2014 年 5 年內的新增有息債務 8200 億元。房產企業 明年大概有 3300 多億元債務要還，後年有 4000 多億元債務到期，未來三年，房企到期債務約達萬億元。任志強坦言，接下來的時間，有些房企的現金流可能 會因為收緊的調控出現危機，並且還貸高峰的來臨也會影響到一些企業未來的變化。
