三四線城市房地產重新火熱 房企表現如何？哪些因素推動？
近來，三四線城市的樓市正在走出一波量價齊升的 " 小陽春 "，在這波熱潮背後，哪些因素成為最重要的推手？房企表現又怎樣呢？
《投資者報》記者 周月明
2018 年的春節除瞭年夜飯、春晚等傳統項目外，還有一個話題成瞭大傢討論的大熱點，那就是三四線城市飛漲的房價。最近幾年，一線城市飛漲的房價早已是眾所周知的焦點，但與很多人心目中 " 三四線城市樓市不景氣 " 印象不同的是，這些城市的房地產市場似乎也在悄悄升溫。
2017 年，全國房地產銷售金額達到 13.37 萬億元，占 GDP 比例高達 16.3%，比 2015 年提升瞭 3.62 個百分點。
而在這些城市中，一線城市因為嚴格調控，市場已相對降溫，二線城市經過一波飛速發展後，也陸續走上限購的道路。而此時，三四線城市的迅猛勢頭逐漸開始吸引眾人的眼球。
那麼三四線城市的房價為何出現跳躍式增長呢？人們買房的錢從哪來？哪些房企從中受益？各房企在三四線城市有著什麼樣的計劃？這種增長趨勢能維持多久？《投資者報》記者近日研究瞭相關數據，以期對這些問題做一些解答。
拉動去庫存效果明顯
2017 年，三四線城市房地產市場相較於全國來說，表現如何呢？
易居企業集團 CEO 丁祖昱曾於 2018 年初稱：" 樓市市場格局 2017 年發生瞭特別大的變化：2017 年一季度，一線城市成交面積占比為 5.2%，二線城市成交占比 34.7%，三四線城市成交占比為 60.1%。而到瞭 2017 年 9 月份，一線城市成交占比 2.4%，二線城市下降到 30.9%，三線城市卻增加瞭。"
而據克爾瑞的數據顯示，單是 2017 年上半年，三四線樓市成交面積占全國商品房成交面積比例已上升到 75%，較去年增加 13 個百分點。
所以從總體上來看，2017 年，弱二線、三四線城市繼續輪動式上漲，繼續為全國樓市 " 添柴加料 "。
回想三四線樓市曾經因盲目擴張，樓市庫存成瞭一個大問題，有些城市一度陷入 " 鬼城 " 的尷尬境地。因此，自 2015 年 11 月以來，中央就提出瞭地產去庫存策略，那麼，這一波三四線城市的樓市升溫，從去庫存效果方面表現如何？
據國傢統計局數據，2017 年年底，全國商品房待售面積為 58923 萬平方米，同比下降 15.3%，其中住宅待售面積同比下降 25.1%。在易居研究院發佈的《2017~2018 年度全國房地產市場報告》中，截至 2017 年年末，全國商品房去化周期接近 2012 年低位水平。
雖然整體庫存情況有較大緩解，但是，不同城市去庫存情況仍然區別較大。在業內看來，當前三四線城市房地產庫存存在區域結構、產品結構上的分化。
一些三四線城市因過去盲目開發，去庫存壓力仍然較大。比如據媒體報道稱，安徽金寨縣房管局局長郝兵說，當地對在縣城購房戶實行購房補貼，但全縣商品房庫存依然高企，還面臨著銷售降速的困難。
而一些三四線城市樓市從庫存積壓變成瞭房價上漲，轉而調控房價。在 2016 年前後，全國 100 多個城市密集出臺政策去庫存，包括購房補貼、稅費減免等多種形式。而 2017 年以來，包括江蘇鎮江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線城市，取消瞭 " 購房補貼 " 政策；山東東營、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價行列。
一些城市還在 2018 年春節前後加緊調控。2 月 11 日，海南三亞市發文要求加強商品房銷售價格備案管理；13 日，山東淄博市發佈房地產調控政策，提出部分區域實施限房價、限轉讓。
未來，因城施策、精準調控越來越重要。
房企在三四線 " 攻城略地 "
三四線房產市場日益升溫，那麼，對於房企來說又？意味著什麼呢？是怎樣影響瞭它們的佈局計劃？是否獲益更多呢？如果獲益，哪些房企又是其中的大贏傢？
首先，從銷售面積來看，2017 年的銷售面積主要是三四線城市貢獻的。就地產業整體情況來說，以北上廣深為主的一線城市當月成交面積占比自 2016 年以來持續下滑，從 5% 降至 2.2%。二線城市銷量也在下滑，易居統計的 32 個二線城市住房銷售面積比重從 36% 降至 31%，隻有三四線城市的銷售面積占比在持續上升，600 個三四線城市的銷售面積占比從 60% 上升至 67% 的歷史高位。
其次，從整體銷售額來看，據地產咨詢公司易居中國發佈的 2017 年中國房企銷售報告，碧桂園、萬科和恒大位列前三，都在今年突破瞭 5000 億元的銷售額。2016 年，它們才突破 3000 億元，一年時間每傢都上漲瞭六成以上。2017 年，中國地產前十名的銷售額加起來達到 3.2 萬億元，較 2016 年多賣瞭 1 萬億元。對於這些業績，較弱二線和三四線城市貢獻度最大，而熱點一二線城市在嚴厲的政策調控下成交規模明顯縮減。據中國指數研究院數據，2017 年 50 傢百億代表企業佈局在二線及三四線城市業績貢獻占比分別為 61.2% 和 18.2%，較 2016 年增長 5.4 和 1 個百分點，一線城市則下降 6.3 個百分點。
其中又有哪些三四線城市最受青睞呢？據克而瑞監測，50 強房企最青睞的三四線城市是佛山、無錫、常州、嘉興、紹興、惠州、南通、東莞、昆山、煙臺、珠海等。
對於具體房企來說，2017 年房企銷售冠軍碧桂園向來在三四線城市佈局廣泛，在此輪行情中受益也頗大。據其 2017 年上半年報告披露，公司超過六成的合同銷售額來自三四線城市，達近 2000 億元。公司最大幾筆住房銷售合同來自鎮江句容、蘭州城關和沈陽於洪。
不過，也有投資者提出疑問，若據中國指數研究院數據，三四線城市業績貢獻占 50 傢百億企業業績 18.2%，而二線城市業績貢獻比占到瞭 61.2%，是否意味著樓市掙錢還是主要靠二線城市呢？這些二線城市是否包括熱點二線城市？較弱二線城市又有哪些？雖然三四線樓市活躍，那麼毛利率怎樣呢？有業內人士稱，從多傢規模房企披露的數據來看，一二線城市項目毛利率明顯高於三四線城市。而這些問題值得更加深入地研究。
拿地向三四線傾斜
除瞭從銷售這一鏈條終端因素考察，從拿地方面來看，房企們在三四線城市的表現又如何呢？
據中國指數研究院數據，2017 年，50 傢代表房企招拍掛拿地金額高達 22420.3 億元，同比增長 74.4%；拿地面積 37546.7 萬平方米，同比增長 81.4%；受結構調整影響，拿地樓面價均值為 7778.4 元 / 平方米，同比減少 19.1%。
從拿地結構來看，大型房企的拿地重點正在向三四線城市下沉，去年 50 傢代表房企在三四線城市的拿地面積同比增加 145%，樓面價同比增長 53.9%。克而瑞數據顯示，2018 年首月，銷售金額前 50 房企的新增土地面積中，三四線城市占到 55%。
且就拿地耗資來看，各房企仍然堪稱大手筆。中國指數研究院數據顯示，2017 年全年，碧桂園的拿地金額約為 2645 億元，萬科約為 1844 億元，保利約為 1461 億元，恒大約為 1319 億元，中海地產約為 1152 億元。
這 5 傢房企拿地金額均超千億元門檻，合計 8421 億元，占統計樣本 50 傢代表房企的 33.2%。它們同時也均是 2017 年房企銷售金額的前十強，碧桂園、萬科、恒大更是 TOP3。
如此看來，盡管房企融資渠道收窄，資金成本越來越高，眾多房企在拿地方面還是相當迅猛。
出現這種情況的原因是什麼呢？有專傢認為，這跟逆勢拿地土地成本較低有關。雖然土地儲備的貨值不會在當期銷售結算中體現，但將會成為公司未來兩三年甚至更遠期的業績支撐。逆市拿地，土地成本更低，誰屯得越多，未來勝算也許就更大，這也往往是房企彎道超車的決勝之道。
不過，房企雖然在 " 攻城略地 " 上甚為火熱，但拿完地後，具體施工、建造新房方面並沒有太大興趣。有專傢認為，這是因為雖然三四線樓市一度火熱，但在房地產調控收緊和房地產庫存依然高企的背景下，房地產開發商對樓市依然悲觀，即使 2015 年以來房地產行業量價齊升讓房企資金相對寬裕，且為瞭競爭它們也要繼續擴張和拿地，令房地產拿地和新開工面積都有上升（若 1 年內未開工則需繳納 20% 閑置費用），但施工面積從數據來看一直保持平穩，自 2016 年 9 月以來一直保持在 3% 左右（2.9%~3.4%）。專傢認為，施工面積穩定，拿地和新開工面積上升，表明房地產企業隻是加快瞭鏈條上端的投資進度，但沒有更激進地建造更多房子。房地產企業基於對未來房地產市場長期預期悲觀，想要在三線銷售不錯的情況下，趕快消化庫存。
棚改計劃刺激需求
三四線樓市升溫、房企湧入，也許很多人會疑惑，三四線城市相對來說經濟並不發達，對外來人口的吸引力也有限，這一輪房價大漲的趨勢是如何形成的呢？這其中有一個非常重要的因素，那就是近幾年政府大力扶持的棚改計劃。
所謂棚戶區改造是改善困難居民居住條件一個很重要的手段。棚戶區的范圍主要包括城市棚戶區、國有工礦（含煤礦）棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房等四類，很大部分也就是人們常說的城中村。
而自 2005 年首次提出棚改政策以來，我國的棚改工程越來越火熱。2005 年至 2007 年從東北三省率先大規模推行棚改，讓 200 多萬居民全部遷入新居。2008 年至 2012 年，棚改開工 1260 萬套。2013~2014 年新開工棚改 820 萬套
而 2015 年 6 月，國務院提出棚改三年計劃，計劃在 2015~2017 年棚改新開工 1800 萬套。截至 2016 年年底，我國已開工改造各類棚戶區住房 3287 萬套，改造面積超 5000 萬平方米。到瞭 2017 年則計劃新開工 600 萬套，且 2017 年 5 月，國務院再次提出棚改三年攻堅計劃，計劃在 2018-2020 年棚改新開工 1500 萬套。2017 年年底，又提出 2018 年計劃新開工棚改 580 萬套，比預計又多瞭 80 萬套。那麼棚改政策又是怎樣具體推動三四線房價的呢？原來在棚改過程中，有兩個政策非常重要，即 PSL 和棚改貨幣化。PSL 即商業銀行向央行抵押優質債券等資產來獲得貸款，再發放給棚改居民。2016 年 5 月，這筆款項有 6459 億元，而到瞭 2017 年 12 月，已增至 26876 億元。
而棚改貨幣化就是指危房改造中產生瞭大量的拆遷，需要安置住戶，以前的模式是拆房還房。而棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，然後去城鎮自己買房。
這兩項政策的實施，也意味著，大量棚改區居民拿到瞭央行間接發放的資金，進而大大刺激瞭當地的市場需求，大量庫存房也賣出去瞭，實則是三四線城市去庫存的一項重要手段。
棚改貨幣化安置在近幾年得到瞭大力推廣，2014 年所占比例才隻有 9%，而到瞭 2016 年則進一步躍升至 48.5%，2017 年這一比例達到 50%，按照計劃，2018-2020 年，貨幣化安置比例將達到 60%。
此外，發放棚改補貼的力度也非常大，有媒體報道稱，如溫州 2017 年中提出的棚改補貼政策下，補償金比原來提升瞭 30%-50%。
而在全國所有棚改區中，屬於三四線城市的區域就占到 87%。這些三四線城市中拿到大量拆遷補償金的人，成為瞭房產需求大增的重要推動者。
據相關數據，2014~2016 年，通過棚改貨幣化安置分別去商品房庫存 3800 萬平方米、1.5 億平方米和 2.5 億平方米，分別占當年商品房銷售總面積的 3.2%、12% 和 16%。2017 年棚改貨幣化安置去庫存超 3 億平方米，帶動銷售約 21%。
當 2017 年棚改貨幣化安置比例分別為 50%、60%、70% 時，分別去化庫存 2.5 億平方米、3 億平方米和 3.5 億平方米，對商品房銷售面積分別拉動 0.3 個百分點、3.6 個百分點和 6.8 個百分點。
不過，棚改貨幣化安置對銷售影響較大，但對投資炒房影響較小。2017 年棚改安置房投資占當年房地產總投資或不足 2.5%，2016 年占 3.3%。
由此看來，對於投資者來說，2018 年自己傢鄉房價是否會飛漲，要看看自己所在省份政府發佈的新的棚改計劃以及央行 PSL 的增長量。比如 2018 年，山東省棚改計劃最高，達 69.9 萬套。而山東各市中，日照的棚改力度最大，達 86000 套。除此之外，新疆棚改力度也不小。浙江省 2018 年共計劃棚改改造 23.7 萬套，其中溫州占比最高達 40%，有 92815 套。這些城市的房價在 2018 年會表現如何？在這些城市佈局更多的房企將表現如何？對其中上市房企股價又有何影響？值得投資者更多關註。
三四線樓市溫度能延續多久？
而除瞭棚改進程刺激需求以外，還有哪些原因，導致三四線樓市升溫、房價增長呢？
首先是新增的城鎮人口要在城市裡安傢置業，而三四線城市所在區域往往城鎮化率還有較大成長空間。從數據來看，中部地區城鎮化率 50%-60%，西部地區城鎮化率 30%-50%，仍有較大成長空間。其次，從人口流動來看，有些地區人口開始回流，且有很多在外工作的人員因大城市房價擠壓開始選擇返鄉置業。從人口流動趨勢看，中西部的安微、廣西、四川人口已開始出現大規模回流。此外，跨市流動變多，向省內更發達城市流動趨勢增長。據國傢衛計委發佈的《2017 中國流動人口發展報告》，近 6 年，省內跨市流動的比例在上升。
再者，是各個城市隨著投資配套的落地及人口的聚集，往往會進入不同的擴張階段，會出現中心區域遷移升級、高檔小區建設。這也吸引瞭很多居民住房升級，從而刺激瞭房地產市場。
不過，三四線樓市房價和火熱度能延續多久？後續是否能得到更多支撐？這也是很多投資者擔心的問題。據有關專傢計算瞭城鎮居民購房開支占其收支結餘的比例，得出截至 2017 年上半年，居民的購房負擔率已達 83%，也就是說超過 8 成的收支結餘用於買房。當地房價是曇花一現還是有所支撐，與當地居民收支結餘能否提升、工業盈利能力都有很大關系。此外，棚改政策在 2020 年之後是否會放緩？棚改資金能發放到何時？也是一個值得關註的重要因素。■
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