起底萬達酒店 " 接盤俠 " 富力：擬分拆酒店業務上市
《中國經濟周刊》記者 姚冬琴 | 北京報道
（本文刊發於《中國經濟周刊》2017 年第 30 期）
從曾經的 " 華南五虎 " 之首，到被恒大、碧桂園遠遠甩在身後，淡出房企第一梯隊的富力地產，卻以 " 金主 " 的身份又一次走到聚光燈下。
7 月 19 日，《中國經濟周刊》記者在現場見證萬達、融創、富力地產三方創造瞭中國房地產史上最大規模交易。富力地產的橫空出現，讓先前幾乎已板上釘釘的 " 萬融合作 " 增添瞭十足的戲劇性。
根據協議，萬達旗下 76 傢酒店資產，加上新增的煙臺萬達文華酒店，共計 77 傢酒店，由富力地產以 199.06 億元接手。
富力地產董事長李思廉表示，用瞭一周左右時間即決定瞭這項收購。大舉收購酒店資產對於富力地產來說，是房企激烈競爭中的獨辟蹊徑，還是 " 華南虎 " 意欲重奪寶座的信號？
富力地產的新頭銜
富力地產半路殺出，介入 " 萬融合作 "，讓很多人大感意外，實際上，又在情理之中。
畢竟，富力地產在 2016 年年報中就曾 " 預告 "，希望以適當的步伐擴大包括酒店項目在內的高端及具備高資本值的投資組合。隻不過，富力地產這一步邁得比較驚人。
持有投資物業組合，向來是富力地產一大重要策略，希望通過投資物業提供可靠的現金流，以抗衡經濟周期的起落。在房地產行業激烈競爭並面臨嚴厲調控形勢的當下，轉型和多元化是房企紛紛探索的發展路徑。
富力地產這一次堪稱是獨辟蹊徑，通過收購萬達旗下 77 傢酒店，加上原本自有的在全球已開業和建設的 24 傢高級酒店，總共擁有超過 100 傢酒店，將 " 全球最大的五星級酒店業主 " 的頭銜收入囊中。
而且，富力地產被認為是撿瞭大便宜。與之前融創中國公告的以 335.95 億元收購萬達旗下 76 個酒店相比，富力地產的斬獲不僅多瞭煙臺萬達文華酒店 70% 權益，收購價格 199.06 億元更是比先前打瞭近乎腰斬的 5.9 折。
根據富力地產公告，77 傢酒店組成的酒店資產包，擁有建築面積共計約 328.6 萬平方米，總客房數 23202 間，資產凈值為不少於 331.8 億元。
按建築面積計算，收購價格約 6058 元 / 平方米，而萬達的這些酒店大都分佈在一二線城市的核心地段。
同時，根據富力地產的測算，77 傢酒店如果自建需要占用 15 至 20 年時間，這筆交易每年成本就省瞭數十億元，還省瞭酒店初期推廣成本。難怪李思廉坦言：" 這次我們一口氣拿到 77 個酒店，對富力來說我們是贏傢。"
王健林也直言，" 放眼全球，能以這個較低價格批量收購酒店的機會，100 年可能就這麼一次。"
這麼好的機會，為什麼融創拱手讓給瞭富力地產？實際上，融創在酒店運營上少有積累，且董事長孫宏斌早就表現出瞭對酒店項目缺乏興趣。富力地產則不同，酒店發展是其重要的戰略分支之一。
李思廉在新聞發佈會上表示，富力地產從 2004 年開始投資建設高端酒店，先後跟萬豪集團、凱悅集團、洲際集團、希爾頓集團、雅高酒店集團五大國際酒店品牌，在國內主要城市和旅遊區域共同開業瞭 17 傢國際星級酒店。富力還是萬豪集團的高端品牌麗思卡爾頓系列在亞洲區域最大的業主。
2016 年，富力地產新開業瞭海南香水灣富力萬豪度假酒店、重慶富力假日酒店兩間酒店。另外，根據富力地產 2016 年年報，還有 7 傢高級酒店在建中，在建總建築面積達 34.1 萬平方米。
事實上，富力地產與萬達的合作並不是首次。去年 12 月，富力地產曾和萬達商業在北京簽訂戰略合作協議：從 2017 年到 2021 年，雙方每年合作開發 5 個商業綜合體，5 年投資 300 億元，開發 25 個商業綜合體項目。彼時，富力地產聯席董事長張力表示，合作將大幅增加富力地產利潤和優質持有物業，提升富力地產公司價值。
意欲回歸第一梯隊
在 7 月 19 日的新聞發佈會上，富力地產的兩位董事長李思廉和張力，遠不如王健林和孫宏斌更能收獲媒體的關註。也許很多人都未必記得，10 年之前，李思廉的身傢曾經超過王健林數倍，富力地產 2005 年在港上市時更是紅極一時。2007 年，富力地產銷售金額位居行業第四名，僅次於萬科、綠地和中海，為 " 華南五虎 " 之首。
然而，2017 年福佈斯全球億萬富豪榜中，李思廉以 20 億美元凈資產，位列第 1030 位；此時，王健林在這份榜單中的凈資產已經高達 313 億美元，位列第 18 位，以凈資產論，是李思廉的 16 倍。
富力地產亦不復當年的風光。當曾經的 " 小弟 " 恒大、碧桂園已經朝著 5000 億元年銷售額狂奔時，富力地產還默默地在千億征途上奮戰。根據克而瑞研究中心發佈的《2017 年上半年中國房地產企業銷售 TOP200》榜單，恒大、碧桂園上半年權益銷售金額（編者註：按項目持股比例應占的銷售額）超過 2000 億元，排在前列；萬科地產以 1963.8 億元緊隨其後；綠地集團、中海地產、保利地產 ( 10.540, 0.03, 0.29% ) 也都超過千億元；富力地產以權益銷售金額 384.4 億元，排名第 18 位。
在行業快速增長的階段，富力地產要回歸到一線房企的行列中，需要一次自我突破。
富力地產這兩年積極發力，2017 年，其將銷售目標定在 730 億元，比 2016 年增長 20%。即便在房地產市場火熱的 2016 年，富力地產也僅實現 12% 的年增長。今年 3 月，李思廉在業績發佈會上透露，年內富力地產預備瞭 200 億元資金用來買地。不知是否巧合，這一金額與此次收購萬達 77 傢酒店的 199.06 億元相當。
大舉收購酒店，變身 " 全球最大的五星級酒店業主 "，會否是一次變道超車？
李思廉表示，通過合作，富力將進一步擴展旗下的酒店業務，增加優質的投資物業經營收益，實現多元化的產業佈局。
國際評級機構標準普爾指出，隨著富力地產將更多資源佈局到酒店業務，一定程度上體現出公司的戰略重心從過往的地產開發業務向其他方向轉變。
然而，也有分析人士認為，酒店運營是重資產，投入巨大而回報周期長，想要獲得理想盈利水平並非易事。
數據顯示，富力地產旗下酒店收入逐年上升，但盈利方面卻連續 3 年虧損，2014 到 2016 年分別虧損 1.4 億元、1.67 億元、1.83 億元。究其原因，主要是一些新建酒店開業，尚處於客流量培育期，入住率較低，處於虧損或微利狀態。
即便是此次收購的萬達酒店資產，88% 的酒店開業超過一年，盈利水平也不高，2016 年凈資產回報率僅有 2.6%。
王健林說，" 富力通過一定財技，也可提高酒店收益率至理想水平。" 富力地產財技如何，還需要在接下來的運營中證實。
將酒店業務分拆上市？
富力地產大舉收購酒店或許還有另一重考慮。富力地產內部人士近日表示，收購完成後，富力有計劃在將來對酒店業務做分拆上市的動作。
事實上，早在 2005 年 7 月 14 日於香港聯交所上市後，富力地產就曾於 2007 年宣佈回歸 A 股。但 8 年來，由於資本市場環境變化、房地產宏觀調控、IPO 政策等因素影響，富力地產回歸 A 股之路走得並不順暢。
最近一次，富力地產於 2015 年恢復 A 股申請上市計劃，這已是富力地產第五次申請 A 股 IPO。富力地產表示，這一計劃將在 2017 年持續推進。" 隨著 2016 年下半年起，新上市審批程序進一步加快，本集團積極推動上市申請進程。 對獲得上市批準，我們抱有信心。"
回歸 A 股對於富力地產來說，可以部分緩解公司長期凈負債率高企的問題。數據顯示，截至 2017 年 3 月底，富力集團合並資產總額 2325.04 億元，負債合計 1853.68 億元，資產負債率為 79.73%。
對於此次收購萬達酒店資產，李思廉表示，近年來富力地產業績規模和經營利潤穩步增長，資金運作情況良好，完全可以滿足本次的交易需要。不過，有分析人士指出，富力地產的負債情況不容樂觀。
7 月 23 日，國際評級機構惠譽發佈公告稱，將富力地產目前為 BB 的長期外本幣發行人評級、優先無擔保評級以及子公司所有未到期債券的評級列入負面觀察。這是由於斥資 200 億元人民幣收購萬達酒店資產，將推高富力地產的總體債務水平，減緩公司的降杠桿進程。
標準普爾亦指出，這次收購將影響富力地產在保證財務杠桿穩定的同時，開展土地開發業務的能力。
今年 3 月，富力地產管理層曾表示，要大幅降低公司的凈負債率，需要依靠 A 股上市，而非僅僅依靠運營。如果順利的話，預計公司將在 2017 年第三季度上市。
然而，由於房地產行業融資政策逐步趨緊，地產股 IPO 困難重重，富力地產上市計劃仍然存在不確定性。而分拆酒店業務上市，或可另辟蹊徑。
