北京樓市 " 金九 " 黯淡開局
今年北京住宅市場供應低迷已成常態，作為樓市傳統旺季的 9 月，預計僅有 9 個項目入市，將成為歷史上最為黯淡的 " 金九 "。去年純商土地供應不足、今年項目取證的嚴格管控以及樓市調控政策收緊是今年住宅供應低迷的主要原因。預計四季度開始，此前拿下限價地塊的企業面臨利潤壓力，這類限價項目將逐漸開啟供應。
供應低迷
據亞豪機構統計數據顯示，今年 9 月，北京住宅市場預計將有 9 個項目入市。入市項目中，包括一個純新盤和 8 個老項目後期。
亞豪機構市場總監郭毅分析認為，純商住宅項目入市量的不足，自去年開始就初現端倪，去年 9 月北京住宅市場 34 個入市項目當中，純商住宅項目僅有 13 個。而今年調控收緊，以及商辦 " 限購 " 之後，北京住宅市場的供應低迷也成為常態，前 8 個月預售項目數量月均僅 13 個，今年的 9 月供應量還不足前 8 個月的平均值。
從供應特征來看，別墅項目的供應占北京住宅供應的重要一部分。9 月預計入市的 9 個項目當中，別墅項目占據 5 席，另外還有一個普宅、別墅混合居住項目，這也在一定程度上支撐別墅市場的成交量。
亞豪機構數據顯示，今年以來，別墅銷量已經占到商品住宅總銷量的 20.9%。別墅在北京一直是小眾產品，從 2006 年北京開始網簽後的十年時間裡，每年別墅成交占到商品住宅總銷量的比重從未超過 10%，市場占有率甚至一度低至 2%-3%。但是，最近兩年別墅市場卻表現出異乎尋常的火熱。2016 年，北京售出 8257 套別墅，占到整體市場的 17.4%。
供應不足、且供應豪宅化帶來的必然是成交量的持續低迷，由此引發的 " 金九 " 成色不足將成定局。
" 源頭管控 " 下的供應不足
在郭毅看來，北京住宅市場供應不足的原因有三點，包括去年住宅用地供應不足、今年項目取證的嚴格管控以及樓市調控政策收緊等。
去年土地市場當中，住宅用地尤其是純商住宅用地出現成交低谷，這也成為今年供應市場無力破局的根本原因。數據顯示，2016 年北京合計出讓土地 44 宗（3 宗棚戶區），獲得土地出讓金 852.51 億元，同比降幅達 57%，也創下瞭 2012 年以來的最低紀錄。住宅土地供應方面，今年北京土地出讓合計 219 萬平方米，其中包括瞭多宗持有出租地塊、公租房等地塊，可售的純商品房住宅面積僅有 38.9 萬平方米，自住型商品房 32.1 萬平方米。
此外，自去年開始對於住宅預售許可取得的嚴格管制，"8 萬元 " 紅線使得取證項目量嚴重受限。雖然自 8 月開始 "8 萬元 " 的價格紅線已逐漸放開，出現瞭一批包括昆侖域、中國璽、北京金茂府在內的 " 過線 " 項目取證。但是在整體房價水平仍處於嚴格管制的背景之下，供應取證完全放開的可能性較小，一些 " 地王 " 新盤仍將處於排隊取證的通道內。
除上述兩方面外，今年的樓市調控收緊也是影響住宅市場供應的原因之一。今年的市場調控中對於二套房認定，以及信貸方面的調整，對於二手房市場的打擊尤為明顯，北京二手住宅成交已連續三個月低於 1 萬套，而今年最高成交量的 3 月成交量曾高達近 2.6 萬套。8 月截至 28 日，二手住宅成交僅 6331 套，相比去年同期減少 70%。二手成交的衰減使得 " 賣一買一 " 客群新增購置需求大量受限，新盤取證受限，老項目入市動力不足，由此今年北京住宅市場 " 金九銀十 " 盛況難現。
年底供應有望回升
今年以來，供應低迷都是北京新房市場的主要特征，不過，北京樓市供應低迷的現狀有望在四季度得到改善。
郭毅認為，一方面，8 月上旬，北京市住建委放松高價盤預售證審批，豐臺區北京金茂府、招商中國璽和華潤昆侖域三個項目預售證獲批，預售價格均在 9.5 萬元 / 平方米左右。至此，市場默認的房價 " 天花板 "8 萬元 / 平方米被打破，未來單價超過 8 萬元 / 平方米的高端項目也將紛紛整裝，進入取證排隊陣列，預期未來 8 萬 + 項目入市量也將逐漸增加。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，8 萬元 / 平方米紅線的放開，本質上是對具體項目進行具體政策對待，有助於釋放更多的房源，緩解供不應求的矛盾。
郭毅表示，除 8 萬元 / 平方米紅線放開之外，自今年初開始，大量 " 限房價 " 且執行 "90/70" 的住宅地塊出現，這些地塊面臨 " 高成本、低售價 " 的利潤壓力，因此加快周轉將成為企業共識。預計從四季度開始，這類中小戶型的 " 限價 " 項目也將逐漸開啟供應。
資料顯示，2017 年上半年，北京市土地供應市場中，將供應平價房的地塊占到瞭大多數。其中，" 限房價、競地價 " 地塊已有 17 宗成交，建築面積達到 238 萬平方米。這些地塊均有望在一年之內形成實際的房源供應。
北京商報記者 彭耀廣
