艾振強 / 文
3 月 14 日，國傢統計局公佈瞭 2018 年 1-2 月房地產各類數據。由於當前正值 " 兩會 "，這一事關民生的數據顯得尤為引人關註。
今年 1-2 月份，商品房銷售面積 14633 萬平方米，同比增長 4.1%，增速比去年全年回落 3.6 個百分點。調控的效果似乎比較顯著。
然而，國傢統計局的圖表（如下圖）卻顯示，商品房銷售面積和銷售額的兩條增速曲線，由此前的平行走勢變成瞭 " 喇叭 " 狀，這意味著銷售額的增速快於銷售面積的增速！
此外，2018 年 1-2 月份，全國房地產開發投資 10831 億元，同比名義增長 9.9%，增速比去年全年提高 2.9 個百分點（如下圖）。
這一 " 反常 " 的數據估計超出瞭很多人的慣常認識，不是說好的 " 房住不炒 " 嗎，不是說調控取得顯著效果嗎？怎麼投資增速還加快瞭！要知道，投資可是先行指標。遙想 2015 年以來的各地房價暴漲，哪一次不是被熱火朝天的土拍炒起來的，一個又一個一開始有所猶豫的觀望者，在密如雨點般 " 地王 " 的撩撥下，紛紛選擇繳械投降，沒條件，砸鍋賣鐵創造條件也要往售樓處、中介門店沖。
早在今年 1 月 26 日，任志強在一次演講中對 2018 年的樓市拋出瞭三個核心觀點，其中之一就是，" 在現有政策不變的情況下，房地產投資一定是下降 "。這才剛過瞭一個多月，觀點似乎就被 " 證偽 " 瞭，難道房價又要開始猛漲瞭嗎？
我不這麼認為！在此前的一篇文章中，我已明確指出，不要幻想房價會大漲，2018 年樓市的關鍵詞是穩！目前來看，政策的邏輯還沒有發生大的轉變。事實上，兩會召開前夕，部分城市調控還加碼瞭。
然而，正如平靜的水面下也會有暗流和旋渦一樣，雖然全國樓市，以及此前的熱點一二線城市呈現穩健的狀態，但是，具體到不同的區域、城市，卻又是另一番景象。再加上 " 租售並舉 " 中的 " 租 " 在各城市開始陸續落地，1~2 月份的數據還是比較正常的。
首先，對房地產行業的調控，無論是限購限售等，還是收緊信貸，從來都不是為瞭打死這個行業，而隻是為瞭抑制泡沫，防范金融風險。
比如針對開發商的信貸收緊，主要是為瞭優化貸款結構、降低信貸風險，不能簡單地理解為打壓。畢竟這個行業目前依然是國民經濟的支柱產業，如果真打壓的話，早就已經哀鴻遍野瞭，還能有去年的銷售額創歷史新高？！
這個其實稍微懂點常識都不難理解。現實中，無論你走在哪個城市，放眼望去，除瞭林立的高樓，就是首尾相連的汽車長龍。
這兩個行業就是我國最大的行業。
根據國傢統計局的數據，2017 年，我國商品房銷售額 13.37 萬億元，汽車制造業規模以上企業主營業務收入 8.53 萬億元！
顯然，汽車行業的規模與房地產還存在不小的差距，更別說其他行業瞭。如果說 2003 年國務院 "18 號文件 " 將房地產推到瞭國民經濟支柱產業的位置，那麼，如今這已經是一個客觀的事實。
從世界范圍內看，房地產是大多數國傢的支柱產業。美國的城市化早就已經完成，但美國房地產占美國 GDP 的 12% 左右，相比之下，尚處於城市化進程中的中國隻有 6% 左右。即便扣除統計口徑的因素，美國房地產占 GDP 的比重還是遠大於中國。我國房地產之所以會給人畸形的感覺，是因為短時間內上漲過快，地區失衡比較嚴重。
去年，我國商品房的銷售面積是 16.9 億平米。未來，我國每年住房新開工規模，下限大概是每年每人 1.2 平米，按 10 億城鎮人口計算的話，大概就是 12 億平米（商品住宅 10 億平米）；上限是 2013 年的水平，約 20 億平米（商品住宅 15 億平米）。不少中小房企會被吃掉，但整個行業沒有問題。
換句話說，以 " 夕陽行業 " 來形容房地產並不妥當。這也是為什麼銷售面積和金額還在增長的緣故。夕陽的不會是這個行業，隻是其中的部分企業。比如，當前一些中小房企——特別是前幾年拿瞭高價地的，已經在賣地求生。
其次，這次調控跟以往不一樣。以往調控都是中央出政策地方政府執行，整齊劃一。這次調控將主導權下放到瞭地方政府，中央隻定目標，因此呈現出瞭有打有拉的格局。換句話說就是，有些地方嚴厲調控，有些地方則繼續通過利好去庫存。總的來說，就是按住一二線資產的價格，同時三四線通過棚改放量，允許部分有人口有產業的城市資產價格適當上升。這是這一輪三四線行情的根本邏輯。
為什麼會這樣？如上所述，整個房地產行業的規模太大瞭，過去跑得非常快，繼續這麼飛奔可能會透支、衰竭而死，但總的池子不能縮小，否則會經濟的影響會很大。
對於一二城市樓市有沒有泡沫，一直以來，人們都爭論不休。最近的 " 兩會 " 上，全國政協委員、中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民楊偉民在接受中國房地產報采訪時表示，房地產市場現在是有泡沫的，尤其是在一二線城市，三四線城市的房地產市場還比較穩定，一些城市的房地產泡沫既不要主動擠破，也不能繼續吹大。
簡單地說，就是一二線的泡泡有點大瞭，需要時間消化消化，不能繼續猛吹瞭。可是，一二線不能吹泡泡瞭，總池子又不能減小，怎麼辦呢？兩個辦法：一是打擊投機、支持剛需和改善性需求；二是繼續刺激部分三四線城市的需求，拉抬資產價格。
政府工作報告中提到，" 支持居民自住購房需求 …… 讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。"
楊偉民接受媒體采訪時就指出，金融機構服務實體經濟也包含正常的房地產需求。央行副行長潘功勝也表示，對住房貸款執行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。
體現到市場表現上，二線城市中，曾是市場公認的風險城市，房地產庫存長期維持在較高水平的沈陽、大連、西安和昆明，成瞭新熱點城市。
因為在全面升級調控的大背景下，這幾個城市的調控政策比較溫和，主要以限售作為調控手段，僅西安重啟限購限貸。潛在的剛性和改善性購房需求持續釋放，疊加投資性需求大量進場（昆明外地客戶占比高達 44% 以上）和外來房企加速佈局，使得這些城市呈現出地價、房價輪番上漲，量價齊升的態勢。
部分三四線城市更是如此，某銷售業績排名前 20 的開發商在今年春節期間發起瞭以三四線城市為主的 " 搶春行動 "，銷售業績超過 50 億元，其高級副總裁表示，要不是因為貨源不足，業績可能還會更亮眼！三四線為什麼這麼火？最大的推動力來自於棚戶區改造貨幣化安置！
雖然今年的政府工作報告沒有再提去庫存政策，意味著該政策正在逐步淡化，但去年底住建部部長王蒙徽就在全國住房城鄉建設工作會議上表示，2018 年，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存的工作。此外，各地的棚戶區改造依然在轟轟烈烈的進行。
政府工作報告顯示，過去 5 年，棚戶區住房改造 2600 多萬套。截至去年底，央行提供的抵押補充貸款 PSL 餘額 26876 億元，這意味著中央對棚改的支持力度為 10 萬元 / 每套！
新的三年棚改攻堅計劃是 1500 萬套，其中今年開工 580 萬套。數據顯示，僅到 2 月末，PSL 餘額就達到 29106 億元，這意味著今年前 2 個月凈增加瞭 2230 億元，預計今年全年或將達到 7000 億元，遠超 580 萬套所需資金，換句話說，單套棚改的支持力度更大瞭！碧桂園的佈局已經下沉到鄉鎮瞭，為啥？因為政策鼓勵啊！三四五線城市特別是棚改城市，今年仍將是房企增長的強勁引擎！
因此，具體到區域，國傢統計局的數據顯示，2018 年 1~2 月份，西部地區無論是銷售面積還是銷售金額，東部、中部和西部呈現臺階狀（如下表），依次上揚。
就連東北地區都逆襲瞭，1-2 月商品房銷售面積 416 萬平方米，增長 15.2%，增速提高 8.2 個百分點；銷售額 314 億元，增長 35.2%，增速提高 13.4 個百分點！充分體現瞭當前樓市有打有拉的格局。
最後，對於房地產投資不降反升的 " 怪象 "，一是棚改的拉動，二是 " 租售並舉 " 中的 " 租 " 在各處落地，比如上周的兩會上，南京市長藍紹敏表態，南京願意 " 犧牲 "200 多億土地收益，發展租賃房！大量租賃住房的建設，一是會帶動土地供應的增加，二是拉動房地產投資的增長。
當然，對於普羅大眾來說，最關心的還是該不該買房，在哪裡買。我還是那個觀點，長期看一二線的房價更有支撐，但別指望大漲，自住可以買，投資需謹慎。像深圳，去年房價整體平穩，有個別小區卻一年漲瞭 40% 左右。這裡面有兩個問題：一是你能否在成千上萬個小區裡找到具有上漲潛力的房子，這並不比找到一隻牛股容易；二是如此小的樣本，可能是人為炒作拉抬的價格，水分較大。我身邊一個過去多年都堅定看好深圳房價的朋友已經把多餘的賣掉瞭，隻留瞭一套自住，等待好時機再買入。
部分三四線城市似乎還有上漲空間，但分化比較嚴重。剛需和剛改該買就買。特別是棚改力度大的城市。
但有些地方隻是炒房客的天下，價格可能確實漲瞭，拿在手裡的資產很高，晚上做夢想想都會很爽，但套現不易。
每個人 / 傢庭都需要至少需要一套房安放肉體和靈魂，但有些錢你註定賺不到。自住的歸自住，炒房的歸炒房吧。
還有人認為，兩會之後調控會放松。我想說的是，十九大之前也有很多人這麼想。還是趁早放棄這想法吧，加快房地產稅立法已經成為黨中央提出的重要任務，這是長效機制的重要組成部分。雖然有很多人說這會困難重重，但三四線去庫存這麼艱難的任務都完成瞭，要相信我黨有這個能力。
我沒有潘石屹那麼悲觀，認為房地產稅出來之後房價會跌，或者像很多民眾認為的那樣，房價會崩盤。一旦房地產稅推出，短期影響不大，但長期來一定有影響。（作者系明源地產研究院副主編）
