各地整治 " 樓盤拒絕公積金貸款 " 亂象 " 剛需 " 購房者機會來瞭？
【編者按】房價高企的情形下，貸款購房無疑是擺在諸多剛需購房者面前的一道必選題。隨著各地銀行上調住房貸款基準利率，購房資金壓力倍增，而住房公積金被視作是解決職工住房問題的專項資金，因其貸款利率低於商業貸款，受到剛需購房者們關註。
盡管公積金在購房貸款上 " 好處 " 不少，但真正實現公積金貸款買房卻並不容易。貸款額度、審批流程、放款時間等難題都讓不少試圖通過公積金貸款買房的剛需者們 " 望而卻步 "。
自 2017 年末，四部委聯合發文要求維護住房公積金繳存職工購房貸款權益後，近期更有包括上海、深圳、蘭州等地陸續出臺公積金新政，簡化審批流程，加強監督檢查，整治 " 樓盤拒絕公積金貸款 " 等現象。購房者、房企、銀行均與公積金政策緊密聯系，而在 " 住房回歸居住屬性 " 的樓市調控下，市場的真實聲音在哪裡？有何變化？
每經記者 吳抒穎 每經編輯 梁秋月
" 全款的裡邊請，商貸的請排隊，公積金貸款的請出去把車挪一下。" 這不是一句玩笑話，而是真實發生著的情形。在市場需求旺盛的背景下，公積金貸款卻遭遇 " 嫌棄 "。
作為住房保障制度的重要一環，公積金貸款是剛需購房者買房資金來源的一個重要渠道。2017 年 12 月 26 日，四部委聯合發文規定，住房公積金管理中心要規范貸款業務流程，壓縮審批時限，自受理貸款申請之日起 10 個工作日內完成審批工作。與此並行的是，近期，深圳、上海、蘭州等地紛紛出臺新規，嚴控 " 樓盤不接受公積金貸款 " 這一現象。
多名接受《每日經濟新聞》記者采訪的開發商、專傢人士認為，對於公積金申請的整治，符合 " 住房回歸居住屬性 "、" 房住不炒 " 的調控方向。上述多名業界人士也提到，在調控不放松的基調下，公積金額度進行總體上調的可能性不高，但基於公積金的保障屬性，在支持首套房和合理的改善性住房需求等方面仍將發揮重要作用。
保障合理的居住需求
中國的公積金已經具有一定的繳存規模，且在保障居民合理的住房需求方面起到瞭重要作用。據住房和城鄉建設部最新發佈的《2017 年 11 月份全國住房公積金運行情況》顯示，截至 2017 年 11 月底，全國住房公積金繳存總額 12.3 萬億元，提取總額 7.2 萬億元，繳存餘額 5.1 萬億元；累計發放住房公積金個人住房貸款 7.48 萬億元，個人住房貸款餘額 4.5 萬億元，個貸率（個人住房貸款餘額 / 繳存餘額）為 87.6%。
" 公積金貸款的優勢體現在利率方面，比起商業貸款基準利率低瞭很多。這對於剛需購房者而言，能夠減輕購房壓力。" 一名金融機構從業人員表示。以深圳為例，深圳住房公積金管理中心的數據顯示，當前公積金貸款利率 5 年以上為 3.25%，而商業貸款 5 年以上則為 4.9%。
在繼續實行差別化調控、建立健全長效機制的住房政策之下，提高公積金的使用效率尤為重要，而 " 樓盤不得拒絕公積金 " 被視作是一個重要的風向標。《每日經濟新聞》記者從多名樓盤銷售、代理商人士和銀行人士處瞭解到，目前在廣州、珠海和深圳等城市，樓盤已經較少完全拒絕公積金的情況，而且審批速度已經加快瞭不少，" 一個月內絕對可以批下來。" 廣州一國有銀行員工指出。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者分析認為，從民生住房的屬性來看，公積金支持瞭居民合理的住房需求，這也符合目前調控政策的大背景。包括公積金審批速度加快、不得拒絕公積金等規定，實際上也是樓市差異化調控的重要環節。
部分省市在公積金提取的細則上也有所完善，例如廣州近期下發的《關於職工補交限價商品住宅土地收益價款提取公積金的通知》中指出，為充分發揮住房公積金對繳存人合理住房需求的支持作用，住房公積金繳存人補交限價商品住宅土地收益價款後變更權利屬性或房屋性質為商品住房的，繳存人及其配偶在付款後兩年內或還款期內可以申請提取個人賬戶內的住房公積金，以後每半年可提取一次，至提取額達到實際支付的土地收益價款金額。
貸款額度難整體上調
公積金貸款雖在一定程度上支持瞭居民的合理住房需求，但面對較高的房價，大部分購房者仍不得不求助於其他貸款方式，例如商業住房貸款。
央行近期發佈的《2017 年第四季度中國貨幣政策執行報告》顯示，2017 年末，個人住房貸款餘額為 21.9 萬億元；而在 3 月 9 日舉行的十三屆全國人大一次會議記者會上，中國人民銀行副行長潘功勝指出，2017 年個人住房貸款增長瞭 4 萬億元。公積金貸款的規模與之相比仍然較小。
多名來自一二線城市的購房者在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，單純的公積金貸款額度通常要低於按揭貸款的數額，因此他們在購入首套房的時候，采取的是 " 組合貸款 "（即公積金貸款加商業住房貸款）的方式。" 公積金貸款我的額度是 25 萬元，但總共的按揭房款是 80 萬元，剩下的 55 萬元隻能做商貸。" 一名珠海的購房者指出。
然而，開發商對於組合貸款的接受程度並不是很高。多名樓盤銷售、銀行人士向《每日經濟新聞》記者指出，" 組合貸款 " 操作程序較為繁瑣，針對這一部分客戶開發商通常會減少折扣。" 公積金放款太慢，一些開發商前期是先幫客戶做商業貸款，後期再轉做公積金貸款。這樣可以較快地實現資金回籠。" 一名代理商人士表示。
對於公積金的貸款額度，部分城市已經根據自身情況擬對其進行調整，加大對特定群體的合理住房需求支持。例如南京 2018 年 1 月份出臺的《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》中就指出，高層次人才在購買自住住房的貸款限額，最高可放寬到限額的 4 倍，按照現在每人最高可貸 30 萬元來計算，高層次人才買房公積金貸款最高可貸 120 萬元。
不過需要提醒的是，多名專傢學者在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，公積金貸款額度上調僅是部分城市的特定情況，整體上調的可能性並不高。
中國城市發展研究院投資部主任劉澄分析認為，大規模上調公積金貸款額度雖然能降低購房者的利息負擔，但對於熱點城市來說不利於控制房價過快上漲。從建立房地產長效機制的目標來講，多元化供給方式更適合熱點城市滿足不同人群的住房需求。
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