作者：楊國英
來源：國英觀察（ygyobs）
本文已獲作者授權，不代表解局財經立場
亂雲飛渡小縣城，買房中產負餘生！
春節前看房，春節後買房，這是 2018 年中國 " 鄉村中產 " 興起的熱潮。
何謂 " 鄉村中產 "？他們要麼在農村是種田大戶、作坊式加工廠的老板，要麼常年在外務工或經商。當然，除瞭長三角和珠三角等極少數經濟發達的農村外，絕大多數的 " 農村中產 "，都是在外務工或經商為主。
" 鄉村中產 " 賺錢不易，他們常年奔波，省吃儉用，賺的都是辛苦錢。雖說是 " 鄉村中產 " 瞭，收入也遠比城市中低收入階層高得多，但是，生活質量卻遠遠不如城市中低收入階層，畢竟，城裡人的社保更健全（養老保險、醫療保險、失業保險、工傷保險、生育保險），孩子的教育環境也比鄉村好得多。
這些 " 鄉村中產 " 的買房目的地，大都是所在的縣城、或者地級市，手頭不是太寬裕的，選擇在縣城買房，手頭特別寬裕的，則會選擇在地級市買房。能在省會城市、甚至一線城市買房的，那就不叫 " 鄉村中產 " 瞭，而是 " 鄉村土豪 " 瞭。
在往年，混得好的，也會在縣城或地級市買房，你不買房，手頭上的錢，還能幹啥呢？再說，這些年，鄉村的中小學都在合並，都流行去縣城讀書，孩子小的，你不買房，讀不到好的學校，孩子大的，學習成績不甚理想的，你不買房，怎麼談婚論嫁——現在的農村，在縣城有套房、再有輛車，已經成為男方娶親的標配。
縣城或地級市的房子，年年有人買，但是，遠遠不如今年這麼狂熱——在前兩年一二線城市房價瘋漲的推波之下，在三四線城市也慣用棚改戶現金補償的助瀾之下，在今年的春節，除瞭 " 國傢級貧困縣 " 之外，超過 90% 的縣城，應該都勝利完成房地產去庫存的艱巨任務瞭。
包括縣城和部分地級市我國廣泛的三四五線城市，在這一波 " 鄉村中產 " 的購房狂潮之下，房地產是去庫存瞭，不僅是去庫存瞭，而且還是房價超級大漲地去庫存瞭，這對於地方政府和開發商來說，是個多麼值得祝賀的事啊。
舉例來說，在我傢鄉的縣城（蘇中裡下河地區），2017 年的房價（均價）才 6000 元左右一平方米，現在飆升到 8500 元出頭——往前再推三年，當地房價的走勢是，2014 年均價 4000 元一平米，2015 年跌到 3500 元左右，2016 年反彈到 4500 元上方——然後，從 2017 年初開始，一路向上，直到現在的 8500 元上方。
地方政府和開發商是開心瞭，他們終於解套瞭，並且還大賺特賺瞭。但是，在這一波房價高峰搶房的 " 鄉村中產 "，這有可能終生被套瞭，這一波縣城搶房潮，是一次對 " 鄉村中產 " 的致命收割！
為什麼這麼說，我僅做 3 點討論。
1
人口
房價短期看政策，中長期看人口。
短期政策有許多，貨幣政策瞭，調控政策瞭，信貸政策瞭，棚改戶現金補償政策瞭 …… 但是，這些，除瞭對賣房者有影響外，對剛剛買房的，卻已經是暫時過去式，你剛買房一個月、二個月，難道馬上就賣房，好賣嗎？
房價的中長期走勢，關鍵還是看人口。你的人口增長瞭，你的人口流入多瞭，住房需求自然上升瞭，當地房價就能托得住，就能漲得起來。但是，如果你的人口減少瞭呢，你的人口流出瞭呢，房價自然托不住，自然得跌下來，住房的需求下降瞭嘛。
講瞭這個道理。我們再看廣大縣城（或者三四五線中小城市），最近幾年的居民人口雖然沒有減少，也基本沒有增加，但是，常住人口卻大大地減少瞭。原因何在？我國縣域經濟的產業結構，以傳統加工制造業為主，現在傳統產業不行瞭，更多的人隻能湧向一二線大城市去謀生、去賺錢，畢竟，大城市有現代服務業，對就業人口的容納空間更大。
2
供地
相比於一二線城市的人多地少，廣大的三四五線城市，卻是人少地多。
說說我傢鄉的縣城（薑堰，現已改為區），面積是 927 平方公裡，常住人口 79 萬，對比二線城市南京的鼓樓區（面積是 53 平方公裡，常住人口 130 萬），不比不知道，一比嚇一跳，薑堰土地面積是南京鼓樓區的 17 倍，人口卻僅是其 60% ——南京鼓樓區的人口密度，是我傢鄉縣城的 28 倍多。
大城市的人口仍在持續增長（北京和上海的限購、限戶籍除外），而土地面積卻是固定的，常住人口增長，最厲害的還不是南京（最近三年，每年增長 2 萬人左右），而杭州和成都的常住人口增長，最近三年，每年增長分別為 10 萬人和 20 萬人左右。
全國經濟比較落後的東北和西部地區，我們不討論瞭，討論起來，結果會更嚇人。僅舉例山西的長治和湖南的湘潭，這兩個中部省份的地級市，長治市的面積是 1.39 萬平方公裡，有兩個上海市那麼大，湘潭市的面積是 5006 平方公裡，也有兩個半深圳市那麼大。
但是，人口呢？長治的常住人口是 344 萬人，湘潭的人口是 284 萬人（相比 10 年前，還減少瞭近 10 萬人），上海和深圳的人口密度，差不多是長治和湘潭的 16 — 20 倍。
這說明瞭什麼？
絕大多數三四線城市的房地產，是毫無價值的，更不是說小縣城瞭，那麼多的土地供給（房價不漲不供給，房價一漲必供給），相對那麼少的人口，幾乎是可以無限供給的——隻要願意，小縣城幾乎可以給每個當地居民，提供一幢樓的土地。
3
房產稅
這幾天的兩會，房產稅又提瞭出來，時間點差不多是 2020 年。
有人會說，作者你頭暈瞭嗎？房產稅是以總房價為基數，大城市的房價高，被征稅也多，小城市的房價低，被征稅也低，明明是大城市更受傷啊！
我沒有暈！說說道理。
房產稅的征稅多少不重要，關鍵是你能不能轉移出去。
大城市本就人滿為患，更何況，廣大鄉村的年輕人、三四五線中小城市的年輕人，還在一波又一波地往大城市湧。未來大城市的房產稅，是可以轉移出去的，轉移給租賃人群，即使是自住，隻要房產稅開征，大城市的房價也會配套上升的，因為，說到底，人多有需求。
而小縣城呢，廣大的中小城市呢，不要說這一波又蓋瞭這麼多房子，又賣瞭這麼多房子，還要再蓋更多的房子，但是，說到底，你人少啊，人又少，房子又多，你租給誰？沒有租，沒需求，空著還要收你房產稅，不管你基數有多低，關鍵你轉嫁不出去，你得自己承擔。
說到這裡，不知道大傢還記得不記得，早在 10 年前，美國的底特律，一套房僅賣 1 美元，還沒有人要——為什麼？底特律是美國曾經的汽車之城，但是，最近 10 多年，汽車產業衰敗瞭，呆在底特律，你很難找到合適的工作，人口大幅度流失，住房的需求大幅度減少瞭，沒有住房和租房的需求，你就是白送也沒人要，畢竟還要交稅嘛。
哀嘆，廣大的 " 鄉村中產 "，包括我傢鄉的眾多親友，這一波樓市狂歡（小縣城）對你們的致命收割，歷史將證明，這是極度殘忍的。
講真話，希望不被罵，謝謝！
