轉自：地產情報站（ID：dichanqbz）；作者：田裡四個點兒（已獲授權轉載）
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今天跟大傢說道說道這三四線城市的房價。
在粉絲的留言裡，有個比較明顯的問題，就是對於三四線城市的理解。主要糾結點在於，三四線城市目前處於分化狀態，熱點大城市周邊的三四線城市，真是火得不要不要的，但大部分三四線城市，尤其是東北、中西部地區的小城市，去庫存的壓力還是很大的。
為瞭不寫那麼繞，這篇文章裡說的三四線城市，單指這些去庫存壓力大的三西線城市，請大傢看清楚再噴哈 …… 當然，四點兒更希望的是 …… 點贊 ……
灰犀牛
說具體的問題前，四點兒想先說一個概念性詞語，叫做灰犀牛。
這個詞普通人可能看起來一頭霧水。灰犀牛屬於大概率危機，就是一般在常識之中，但大傢就是拿他不當回事。或者說，有很多問題，平時大傢知道這些問題的存在，但是並沒在意或者沒想到它可能會引發的後果。
灰犀牛有一個特點，你可以看到它的存在，但無法確定它是否會向你發起攻擊。但是，如果要避免遭受灰犀牛的攻擊，你可能得撒開丫子跑出去幾公裡。雖然確實可以肯定灰犀牛追不到你，但最後自己也累個半死。對於很多普通人來說，想想要跑出去幾公裡，去避免未必可能撞向自己的灰犀牛，大部分會想：它不一定會撞我，即便來撞瞭也不一定能撞到。所以最後還是放松瞭警惕。
作為大概率危機，也就是說，你也許能夠發現但無法確定，或者不願意去確定。就像兩年前的股災，當到 5000 點的時候，大傢都知道崩盤近在咫尺，但誰都不在意，將風險忽略。最後的結果 …… 大傢都知道的。
再比如，隻要把鑰匙要是放在出門的櫃子上，你就肯定會看到並且不會忘記帶上鑰匙。但是，今天實在是太累瞭，把鑰匙放在床頭就睡著瞭。你知道放在床頭第二天可能會忘記拿，但覺得自己現在能想起來，明天肯定也能想起來。結果，第二天起床晚瞭，著急忙慌，果然忘記拿瞭鑰匙。So，把鑰匙放在床頭，這個問題就是灰犀牛。
要是還是看不懂的話沒事兒，百度一下，可能專業人士解釋得更清楚一些。
房價就是灰犀牛
可能有粉絲說瞭，我要看的是房價，跟我這叨叨半天灰犀牛幹啥。其實，灰犀牛這段時間這麼火，主要是第一黨報專門寫瞭篇灰犀牛的文章，隨後各個官媒還專門盤點瞭下中國經濟目前存在的灰犀牛。房價，正是其中之一。
那麼，房價這隻灰犀牛現在動瞭嗎？很顯然，已經動瞭。
企業杠桿居高不下；貨幣寬松政策不再；美聯儲加息、縮表；股債雙殺 …… 這一系列詞匯，即便你沒關註過，多少聽過一些吧。
這些事情證明，2015 年以來，灰犀牛的威脅越來越明顯。
然而，2016 年的我們並沒有及時地撒丫子跑開，而是大幅度釋放貸款，比如，四點兒曾經提到過的 7 萬億，房地產再次起飛，灰犀牛更壯，離我們也更近瞭。
當時搶到房子的粉絲，估計會開心死。
但是，有個亙古不變的規律——當男女老少都知道買某種東西肯定賺錢的時候，就會進入泡沫階段。近 10 年來的兩次股災，就是最明顯的例子。股市到 5000 點的時候，別說白領上班族，就是門口小賣部的大爺，都在整天埋頭看著 K 線。最後，大傢都陪得一塌糊塗。多說一句，對於大牛市，什麼時候你身邊的朋友都在聊、都在做，甚至門口的大爺、賣菜的大媽都進去的時候，就是該清倉的時候。
同理，房價也是。隻不過，跟股市相比，房子多少還有居住功能，更容易讓我們放松警惕。
房子是用來住的，不是用來炒的。遺憾的是，當下的房產被賦予瞭很強的金融屬性。除瞭部分熱點城市搶進的經濟基礎和強大的吸引人口的能力，大部分三四線城市的房價，已經處於絕無僅有的高位。高資產價格捧出瞭瘋狂的市場，房價已經嚴重脫離居民購買力。造成的結果大傢可能都聽過——資金脫實向虛。
其實，單單是資金脫實向虛，政策還是可以調整過來。難的是，人心脫實向虛，這就不僅僅是發佈一些政策可以解決的瞭。
聽沒聽過地方債？
2015 年之前，我們說高房價，想到的肯定是北上廣深。當時大部分城市的居民還都處在看熱鬧不嫌事兒大的階段。直到 2016 年，房價漲到瞭傢門口才著急起來。到現在，說起高房價，不僅是北上廣深，怕是還得加上一大串名字。
當然，這個現象我們普通吃瓜群眾都能看到，頂層設計者肯定早已知曉，甚至早已開始佈局，隻是我等不知道而已。
這就會造成一個影響——三四線城市房價的上漲或許很快就會進入擊鼓傳花的尾聲。
一線城市的嚴格調控，這個限那個限，基本鎖死流動性，一線城市房價下降基本是被逼出來的。一線城市之所以敢這麼幹，因為一線城市有強大的經濟基礎和人口吸引力。有這兩項在手，一線城市的財政收入早已不依賴土地。以北京為例，北京的土地出讓收入隻占到北京財政收入的 10% 左右。跟三四線城市動輒一半甚至更多的財政收入要靠地產有天壤之別。財政收入不依賴土地，地方債務也處於良性，有錢還債，所以一線城市有空間擠泡沫，房價也不怕跌。
一線城市流動性被鎖死，資金溢出，流向瞭熱點城市周邊的三四線城市，這就是溢出效應。這個之前已經說過多次，這裡就不再細說瞭。
大量熱錢湧向三四線城市，會造成一個後果，就是短期內購房者會大大超過存量房，房價自然會瘋長。加上一些地方並沒有太強的經濟支撐，當地政府的調控決心並不像北上廣深那麼堅定，助長瞭炒房客。再加上貨幣化安置，大規模的拆遷改造一動工，炒房熱立馬就跟風而來。
在之前的這段時間裡，城市建設非常迅速，這個有目共睹。但是，城市的快速發展伴隨的就是地方債的急劇擴張。官媒專門點出，地方債就是灰犀牛，而且急需解決。當前房子好賣，地方政府正好多賣地，清理地方債務，把重要的部分先撈上岸。至於接盤俠嘛，是誰我就不說瞭。
明年，最慘的就是三四線
古代打仗攻城的時候講究圍三闕一，包圍三個方向，留出一個方向給敵人逃跑。這樣既可以奪取地盤，還能最大限度減少傷亡。對於房地產中的熱錢來說，也是一樣的道理。
面對如此龐大的資金，即便是央媽，也無力將其在不大規模影響社會的情況下消滅。之前的豆你玩、蒜你狠之類的情況，就是一個例證。也是真真切切影響到我們日常生活的。
因此，這次因城施策，其實是圍一闕三——鎖死大城市，讓熱錢流向三四線城市。也可以看作是農村包圍城市的反向策略。而三四線城市，正好借著這些熱錢去庫存。
庫存去掉後會怎麼辦？四點兒不知道。不過，四點兒能想到一種情況，至於會不會應驗，大傢可以探討下。
那就是去庫存之後限制交易，鎖死流動性。由於三四線城市的流動性本身就低，把多餘的熱錢引導到三四線城市後，再通過限制交易等方式鎖死流動性，相當於把大量資金分散到全國各地三四線城市的汪洋大海裡，留住它，釘死它。
如此一來，既去瞭庫存，又增加瞭三四線地方政府的收入，緩解瞭地方債，簡直是一石多鳥。
當然，鎖死的人中，肯定有不少開發商、炒房客。當然，還會有其他人。
未來一兩年，政策放松的可能性不太大，央媽要是扛不住，基準利率也可能上調。
綜合來看，今年下半年，一線城市繼續跌的可能性很大，二線城市應該會停漲，三四線城市會繼續瘋狂。
但是，但是！到瞭明年，全國房價開始全線下跌之時，最慘的，肯定是三四線。
