住房租賃市場的 " 廣闊天地 " 即將打開。國土部、住建部日前決定，在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等 13 個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，並制定瞭試點方案。
業內人士認為，引入集體建設用地，不僅有利於增加試點城市租賃房源的供應，提高土地使用效率、激活土地價值，也為一些有著發展長租公寓業務需求的開發企業，特別是民營房企，提供瞭新的機遇。從降低土地成本，提高預期收益來看，集體建設用地的入市，在未來很有可能悄然改變房地產企業的發展模式。
北上廣等 13 個城市納入首批試點
" 購租並舉 " 的頂層定調之下，從中央到地方，大力發展住房租賃市場的各類政策密集發佈。從推出租賃住房建設專用地塊到宣佈 " 租購同權 "，從 " 在 12 個人口凈流入的大中城市多措並舉加快住房租賃市場發展 " 到此次 " 在 13 個城市試點集體建設用地建設租賃住房 "，政策的力度及影響范圍在不斷遞進延伸。
記者註意到，7 月 20 日九部委下發的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中就已明確：超大城市、特大城市可按照國土部、住建部的統一工作部署，開展利用集體建設用地建設租賃住房的試點工作。而對照當時宣佈的 12 個試點城市名單，此次確定的 13 個試點城市中，北京、上海新被 " 納入 "，四大一線城市唯獨少瞭深圳。對此，有分析人士解釋，深圳的集體建設用地主要是城中村，目前深圳城中村土地已經大部分用於建設租賃房，所以在不在試點名單影響不大。
根據試點方案，試點城市應梳理項目報批、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌佈局、統一管理，統一相關建設標準。試點項目區域應基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規范。
對於主體角色定位，村鎮集體經濟組織可自行開發運營，也可通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。同時，探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。
通過改革試點，將在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。
低成本土地讓房企 " 有利可圖 "
對於這項試點，易居研究院副院長楊紅旭認為，新的政策旨在從土地供應端進一步加強租賃房源的建設和供給。現在，大城市普遍面臨國有用地稀缺的問題，為擴大土地供應，其一可盤活國有存量用地，如工業用地的開發、廠房的改造；其二就是從村鎮集體建設用地中尋求新的住房租賃用地來源，最終實現租賃房源的擴充。在這方面，一些城市已嘗試多年，但進度緩慢。
" 這項政策來得比預期要快，具有很強的標志性意義。" 在明源地產研究院首席研究員劉策看來，原有的土地出讓模式之下，租賃用地的供給會受到較大限制。這不僅是因為可能影響短期的土地出讓金收入而使得地方政府缺乏積極性；同時也因為受制於較低的租售比，使得開發企業也沒有投入的積極性。但是，集體建設用地的 " 入市 "，對各方而言都沒有損失，反而（對村鎮集體、對相關開發運營企業來說）是個很大的機會。因為，土地成本相對較低，可極大地降低租賃房運營的前期成本。從事住房租賃業務將變得有利可圖，開發商會積極切入，爭搶這塊蛋糕。
有開發商告訴記者，在一線城市，土地成本占開發總成本的 50% 左右、稅收成本占 20% 左右，而集體建設用地在這兩塊的成本就低瞭很多。因此，對開發租賃房的企業，年化投資回報率應該可以超過 5%。
" 影響是漸進產生的。租賃房源的增加，由購到租的需求遷移，對目前一二手商品房的銷售可能是個利空因素，但對開發企業卻是商機。" 楊紅旭表示，參與其中的開發商將和村鎮集體進行利益分成。對此，民營房企的興趣會比較大。最近，上海出讓的幾塊租賃住房專用地，都是國企摘得的，是有較高門檻的。但此次用集體建設用地興建租賃住房的大門打開後，就為民營企業提供瞭施展空間。尤其是一些在這方面有戰略要求的企業，將有望積極參與。
這一政策甚至可能會改變房地產開發商的開發運作模式。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從趨勢來看，房企會逐步轉變開發模式，因為一線城市可供開發的土地越來越有限，尤其像上海，開發邊界已定，存量市場將占主導地位。
上市公司中，自去年下半年起，綠地控股已開始涉足長租公寓。綠地控股董事長張玉良昨日在接受記者采訪時表示，此次試點是土地制度和住房制度改革的一部分。對於租賃住房市場是個好事兒，有利於降低租房的成本。" 最近上海拿出瞭不少優質土地用作租賃住房建設，我們都參與瞭。如果在集體建設用地方面有機會，我們也一定會參與。"
