◎智谷趨勢 | DJ
從今年起，我們開始關註房租。
中國經濟生活中總是充滿瞭各種悖論，房租也不例外。近一個月，智谷發瞭兩篇關於房租的文章。
在有關租金收入比的文章中，我們觀察到中國的大城市，特別是一線城市的租收比多在 50% 左右，這顯然意味著較高的負擔；而在對租金回報率的觀察中，我們又發現，在房價與國外相當的情況下，國內租房價格很 " 便宜 "。這個 " 便宜 " 似乎又暗示瞭漲價的可能。
這種反差其實很正常。如果說租收比更多是一個屬於租房者的指標，那麼租金回報率則是一個屬於投資者——包租公（婆）的指標。不過，它也客觀反映瞭中國大城市房租與房價的背離度。這種背離意味著，不是房價漲得太快，就是房租漲得太慢。
那麼，在官方一股腦推出租購同權、共有產權房、隻租不售房，並且擺出一副將租房進行到底的姿態後，未來住房租金的走向會如何呢？
租金上漲是長遠趨勢，但不會瘋狂暴漲，短期內還可能下跌。
01
包租公正在快速增加中
租房跟買房有很大差異。買房投資看重的是房子潛在的升值空間，並且購房需要巨大花費，不得不慎重考慮。而租房則更看重當下的需求，它不像買房可以申請房貸，從而更體現瞭租客的可支配收入水平。
與房價反映地價、投資情緒以及資金效應不同，租房則展示瞭實體經濟的基礎面，比如收入和市場供需。
租金對市場的反應是非常敏感的。二手房銷售量的回升、每年特定的時期：如春節後的招工旺季和大學生畢業季，都會推動房租上漲。反之，房屋買賣受限時房東則會更多地觀望，將房屋 " 由售轉租 "，導致出租房的供應量增加，房租就會下跌。
市場上，放租的房源充足，房租就會下跌。中國大城市目前超過八成的出租房屋來自私人持有住房。自 2016 年 8 月起，隨著限購越來越嚴厲，相信有一大批房產投資者變成瞭房東。短期釋放瞭大量出租房源，必然導致房租下跌。上海就是個典型。
限購以來，上海二手房掛牌出售量銳減，" 由售轉租 " 現象明顯。2015 年上海租賃掛牌數量是 15 萬，2016 年則上升至 20 萬套，今年 4 月底達到瞭 30 萬套。
於是今年春節過後，上海的租賃市場的表現有點超乎尋常地 " 冷 "，一直冷到現在。據統計，上海 7 月份租金同比下跌瞭 5.74%。
除瞭房屋私人持有者釋放瞭大量房源，本地租賃機構入局進一步助推長租公寓市場的發展，也給租房者多一個選擇，從而抬高瞭供應量。由於政策的鼓勵，一些品牌公寓、提供長租服務的企業如自如也加入瞭租房戰場。跟共享單車品牌一樣，我國目前已知的品牌公寓企業達 1000 傢，管理房間數超過 100 萬套。
一些租賃機構如 YOU+、魔方公寓、鏈傢自如等通過提供給在各個城市的租客以長租服務產品，推廣自己的服務。不過，這些機構也是從二手房東那裡得來的房源，所以目前來看，二手房的動向還是影響租金高低的主因。
還有一個不容忽視的因素，那就是可支配收入。人們租房時，可支配收入是影響其租房決策的關鍵因素。
（數據來源：國傢統計局）
從 2013 年開始， 中國城鎮人口的可支配收入增速就開始低於 GDP 的增速，加之農民工勞務收入的增速也在放緩，直接導致特定階層購買力的下降，租房支付能力不足，由此推動瞭 " 合租 " 現象的形成。合租就不是一個蘿卜一個坑，也就間接導致供應量的增加。有報道稱，近來北京三房房源開始走俏，主要是因為租客選擇瞭合租。
同理，共有產權房和隻租不售的房屋若進入，供應量會進一步提升。供應量相對充足，這將不利大城市的租金上漲，反而可能導致一些供應量過剩地區的租金因此下跌。
02
租房欲望的釋放需要一個過程
大城市人口紅利正在減弱，人口流入在減少。北京和上海在人口凈流入上就呈現出逐年遞減的狀態，這與其近幾年開始推行人口控制政策有很大關系。
但是，雖然流入大城市的人口有減少的趨勢，另一股趨勢正在與其形成對沖：居民租房意願增長，租賃人口在上升。
這是我們之前的文章中所提到的，高企的房價導致在中心城市購買首套房的平均年齡增加，而推遲的這段時間內，這些年輕人更傾向於選擇租房。另外，高房價還導致越來越多的人滯留於租賃市場，租房年限拉長。還有一個因素便是許多人可能忽略的——推遲結婚。
教育的普及以及城市化導致高素質人口增多，而高素質人群結婚年齡普遍比較遲。據統計，從 2007 年到 2012 年 5 年間，30 歲以上結婚人群占比上升 4%。為瞭結婚買房也是許多年輕夫婦的選擇，如今不那麼急結婚瞭，買房的動力自然就減弱瞭。
同時，人口的穩定化也提供瞭更多需要長期租房的用戶。我們之前分析人口流動的文章中提及，中國的人口流動幅度逐年減弱，流動人口租房的穩定性提升。近幾年來，傢庭化流動趨勢增強，傢庭規模越大的流動人口在流入城市居住時間也越長。
（數據來源：國傢衛計委《中國流動人口發展報告 2016》）
但是由於經濟基本面、人均可支配收入的限制，需求和市場潛力盡管很大，仍然因為種種限制，不會導致租金的大幅上漲。
03
歐美一線的租房者慘過北京、上海
許多讀者留言問國外的租收比情況，對於我們之前提出的國外的高租金提出疑惑，國外是不是因為收入高，所以導致租金高？而且他們的負擔，有北上廣深嚴重嗎？
我們從美國、英國和日本當地媒體找到瞭相應的報道，發現在不同地方，租收比的情況也不同，但至少紐約和倫敦的租客跟我們的北京、上海 …… 是差不多的：
（2016 年數據）*
紐約自金融危機以來，租收比也是在不斷上漲：與 2015 年時 59.7% 相比，2016 年則上漲瞭 5.5%。相比於紐約和倫敦，東京的租收比隻有 36%，難怪東京人租房更幸福。
紐約和倫敦的房屋空置率不高。紐約的出租空置率為 5% 左右，倫敦的出租空置率則在 7% 左右。這個數在東京則高達 14.5%，供應量足，難怪租金這麼低。
不過，住房空置率的數據在中國難以統計，我們目前也未有權威的數據進行比較，但單從租收比來預估，出租空置率大概在紐約與倫敦之間。
從長遠來看，中國的租金將繼續上漲。這是國際成熟租金市場總結出來的必然規律，經濟的增長就會帶動可支配收入的增長，也就會導致租金上漲。美國就是這麼一路走來的：
（美國 1980-2016 年，公寓平均每月租金中位數；數據來源：Statista）
（美國 1990-2016 年，美國居民可支配收入總額；數據來源：Statista）
從以上兩張圖的對應時間可以看出，美國房租隨著居民可支配收入的提升，也在穩步提升中。我們也更應該有自信地說，租金會隨著國人收入的增加而漲，而不是在跟國外平行對比之後，房東們用房租太低的借口從而推高房租。畢竟房租天然的屬性不會允許它出現如此暴漲。
不過任何事都有例外。而房租上漲的例外就是——除非，它的地理位置絕佳。
04
但願天價房租不會出現
我們前面隻談數據，沒有說到 " 租購同權 " 中最大的 " 權利痛點 " ——資源。因為房屋所占據的地理位置優勢而帶來的一系列利好資源，可能因為 " 租購同權 " 的實施而進一步強化。這就會導致 " 物以稀為貴 " 的結果。
天則經濟研究所的張林就認為如果 " 租購同權 " 得以實施，就意味著更多的人去爭奪附著在房產上的社會利益，從而導致優質學校和醫療等資源更加稀缺，於是，對於非常稀缺的資源，唯有用更多的錢才能買到。這就會導致在相應的學區、醫療的優質地帶，租金會進一步上漲，甚至會暴漲。
想起去年那條瘋狂購買學區房的新聞，當時為瞭一個學位，北京胡同一處僅 11.4 平米的學區房，叫價 530 萬，相當於一平米 46 萬。
如今租購同權瞭，這樣的景象是否會在 " 房租 " 上重現，力推 " 租房時代 " 的各地政府恐怕得多考慮一步。
* 數據參考：
紐約：http://streeteasy.com/blog/new-york-city-rent-affordability-2016/
倫敦：http://www.ibtimes.co.uk/renting-londoners-who-want-start-family-face-harsh-reality-housing-costs-spiral-1594173
東京：http://news.livedoor.com/article/detail/12861770/
