這兩年我們不時會看到說商業地產過剩、招商難、租金低等之類的消息。而無論是各大專業機構發佈的數據，還是我們走在路上，尤其是走在城市新區時，看到馬路兩則大量商鋪空置，宛如鬼城，這些都毫無爭議的印證瞭這一點。
但投資大神巴菲特老爺子也曾說過 " 別人恐懼時，要貪婪 " 這樣的投資格言。那麼我們又該如何看待當下的社區商鋪過剩這一現狀呢。
社區商鋪還值得投資麼？如果值得，購買商鋪時，有沒一些訣竅需要遵守呢？
現在，小編就給大傢一一道來：
社區商鋪還值不值得投資？
社區商鋪還值不值得買？或者說哪一類的社區商鋪值得買？可以說這是一個很宏大的命題，也是一個仁者見仁智者見智的命題。很顯然，簡單的說 YES 或 NO，都會有失偏頗。
小編認為，投資者與其想法設法給自己一個值或不值的答案，倒不如面對投資物業時，在以下幾點做到心中有數。
1、買商鋪是超長線投資，炒房的套路在這裡註定行不通。
小編認識些做地產的朋友，他們作為行業人士，也都社區商鋪體量是過剩的，尤其是新城區的社區商鋪。
過剩就意味著社區商鋪的成熟周期被大大拉長，有些城市已經交房瞭五六年的社區，仍有大面積的商鋪空置，也就足以說明這點；還有一現實情況是，當下商鋪的初始回報率率很低，僅有 2%-3% 左右。
也就是說，購房者想抱著投資住宅的思路，持有個五六年變現賺差價的套路，在現在社區商鋪的投資上是完全行不通的，即使賣也是有價無市。
那麼是不是就不值得投資瞭，顯然不是。據小編那些朋友的測算，如果把投資回報期拉長，拉長至 10 年或者 15 年去看，那麼社區商鋪的仍是不錯的投資選擇。因為現在看，再偏、入住率再低的小區，10-15 年後，也是一個十分成熟的居住小區。
所以，投資商鋪時，購房者必須要有著更長遠的眼光和更寬裕的資金規劃，要確保未來幾年內，不因為買鋪資金的占用，導致自己其他方面的支出捉襟見肘。
2、保持清醒，不被 " 主題特色商業 "、" 統一招商運營 " 等套路迷惑。
生意不好做的時候，就是賣傢嗓門最大的時候；商鋪不好賣的時候，就是開發商各種概念包裝大行其道的時候。這幾年，定位於主題特色商業、統一招商運營的社區商業是漫天飛。
不過投資者隻需稍作分析就會發現這裡面的邏輯漏洞。首先，社區商業的屬性與主題特色商業本身就不搭調，落地的困難很大，現實中有太多失敗的案例；其次，統一招商運營和散售商鋪也是一對無法調和的矛盾。開始打著統一招商運營的旗號，最後卻無力經營，導致購房者集體鬧事的案例也是不勝枚舉。
說白瞭，一邊說要出售給你，一邊說要打造主題商業街、統一招商運營，就是純粹的耍流氓。
3、也不要被任何 " 返租 "、" 租金抵月供 " 的銷售政策給忽悠。
任何時候都是 " 買的沒有賣的精 "，抱著貪便宜的心態去投資商鋪，可以肯定，你最後一定會是那個冤大頭。
" 帶租約銷售 "、" 售後返租 "、" 租金抵月供 " 等等，這些銷售政策的創新是開發商為打消購房者的擔憂（擔心商鋪租不出去和租不起價），而專門設計的。那些所謂返的租金，其實開發商在定價時，都早已經加到房價裡面瞭的。對投資者來說，成為 " 冤大頭 " 不說，還喪失瞭未來幾年的出租權和經營權，真可謂是 " 偷雞不成蝕把米 "。
所以，投資者在購買商鋪時，面對此類 " 誘人 " 的銷售政策，一定要淡定。
居民財富和生活水平的提高會直接反應在社區商鋪的房租上，貨幣超發、通脹又會直接體現在資產價格上。所以，站在一個長周期裡，社區商鋪是一個很好的能分享社會增量財富的被動型投資工具。
那麼對於投資者來說，在有一個謹慎資金安排計劃和能輕松識破開發商計量後，那麼接下來，要做的就是如何挑選出好的商鋪。而在小編看來，訣竅就在投資者對一些細節的把握上。
細節決定著商鋪的租金收益和增值空間
無論開發商在當初吹噓的有多好，商鋪一旦被購買後，真正決定商鋪租金水平和未來增長空間的，恰是那些買鋪時不被註意的細節。正是這些細節決定瞭你買的商鋪是不是一個讓眾多商傢爭相租賃的 " 好商鋪 "。
小編有一位做地產評估的朋友，經常聽他聊些工作見聞，久瞭，對商鋪的價值要點也就略知一二瞭。比如他經常會遇到一些社區商鋪，因細節缺陷，要麼處於長期空置、要麼在頻繁的更換商傢，這類商鋪其實是很難估出高價格的。有一次，其評估某知名開發商項目的社區商鋪，商鋪已經交房瞭五六年，結果按照當時情況評估的價格還沒有當初的售價高。
可見，細節性要素對商鋪收益及增值空間的重要性。這些細節具體有體現在以下幾個方面：
1、商鋪是否在居民出行主動線上。
購房者買鋪時，一般會聽到置業顧問講，小區有幾個入口，商鋪正好在出入口附近之類的話。但現實呢，卻是另一幅場景，相比大傢也有這種感觸，那就是居住的小區的一些次入口，要麼常年處於封閉狀態、要麼人煙罕至，那裡的商鋪也是要麼長期空置、要麼頻繁更換商傢，即使出租租金也很低。
所以，投資者買鋪時，千萬不要聽置業顧問的一面之詞，一定要現場走一下，結合公交站、地鐵站、小區主入口的位置，模擬下未來的出行動線。看看商鋪是否在居民出現的主動線上。
2、弄清商鋪門前道路類型，是人行幹道，還是快車道。
有些商鋪在銷售時包裝的極有迷惑性，寬廣的大馬路、寬闊的外擺區，進而給人一種車水馬龍、人潮湧動的錯覺。但現實中也是另一番景象，車流很大卻基本不停車，因為道路是快車道。而又因是快車道或支路，居民很少從此處出行。所以，這一區域的商鋪也基本成瞭擺設。
因此，面對這類商鋪投資者一定要擦亮眼睛。
3、商鋪門前，有三樣東西最擋財，長條綠化帶、護欄、陡坡。
長條綠化帶、護欄使得馬路上行人無法直接進店，門前更是沒法停車。這就導致瞭什麼呢，不管做什麼生意，都會失去很多客戶。陡坡對更是限制瞭商鋪的使用功能。
因此，面對帶有這三樣東西的商鋪，投資者最好躲得遠遠的。
4、商鋪的隱形配套直接影響商鋪使用價值。
這些隱形配套包含瞭化糞池和隔油池（容量大小）、電量負荷及天然氣（通不通、接口位置）、煙道 ( 有沒有、是否合理 ) 等。
現在很多項目的商鋪，開發商出於成本的考慮，對這些配套做瞭閹割，比如幾個商鋪共用一個煙道、降低化糞池和隔油池的容量等，而這些動作無疑降低瞭商鋪的使用價值。
而投資者對這些一般很少關註，到出租或自己做生意的時候，才追悔莫及。
小編就曾見到過一個項目，社區商鋪煙道設計不合理，餐飲類商傢在做瞭一年多的生意後，實在無法忍受，出現大規模退租。個別還在堅持的商傢，也是要求租金減半，更是拒繳物業費。
5、關註商鋪門寬、高等數據和物業對商鋪改造的態度
現在隨著傢庭轎車的普及，汽配、汽修、汽車美容等業態在社區商業占的比例越來越高。然而現在很多新開發的項目，很多門面的尺寸是達不到這類業態的要求的；而出於商鋪外立面美觀度的考慮，一些開發商的物業則禁止商傢對商鋪門口的改造。
小編一個做招商的朋友，就遇到這類情況。很多看瞭商鋪後很有意向，也出得起租金的汽服類商傢，就是因為在門面改造上談不攏，最後不瞭瞭之。
而對於投資者來說，一旦攤上這類商鋪，就隻能低頭認倒黴。
6、帶內街式社區商業就是個坑，能躲多遠躲多遠。
開發商出於利益需求，往往會把商業指標用滿，而為瞭便於銷售往往設計成開放式內街商業。從開發商的角度是再好不過，三面商鋪臨街，售價一下子就上來瞭。但實際運營情況如何呢？小編之前因工作關系，走訪過一些此類型的社區商業，內街商業的經營真是慘不忍睹，大量門面長期空置。
如北京某知名小區，采用的就是這種內街式社區商業，現在除瞭臨馬路一側的商鋪是大部分出租外，內街的商業 95% 以上都是空置；李嘉誠的和黃地產在西南某城市開發的一個項目，還是濱江小區，采用也是對稱式商業佈局，結果呢，內街的商業也是大面積空置。
別人恐懼時要貪婪，做商業投資不僅需要勇氣，更需要技巧。
