俠客島評集體建設用地建租賃房：地價低瞭，租房價格必然降低
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最近有一個大新聞頗不尋常。
8 月 28 日，國土資源部網站披露瞭一則消息，《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱方案），提出在 " 租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設用地建設租賃住房試點 "。
從 " 經濟適用房 "、" 租售同權 "、" 共有產權房 "，再到這次的 " 集體建設用地建設租賃房 "，業內人士認為，歷經一系列政策暖風之後，這一次的住房政策算是有瞭較為明顯的利好。
那麼，跟之前的政策相比，這次的政策有哪些亮點？意義有多大？
亮點
先來看看具體的政策表述。
國土資源部的文件中，最核心的就是這句：村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
就是說以後集體土地也可以承接城市住房建設瞭。說白瞭，原來那些處於灰色地帶的 " 城中村 " 和城郊結合部的村集體都可以名正言順地做起房屋出租生意瞭。這實際上打破瞭 1998 年以來，城市住房由政府征地、壟斷國有土地建設的套路。
意義還不僅於此。
其實早在 2014 年，北京就已經進行過集體土地建租賃住房試點，並且取得瞭較好的成果。但之前隻提到集由農村集體經濟組織自主進行開發建設，並未提到聯營、入股等方式。
而這一次的政策，很明顯指明瞭，此類用地不是征地或簡單地流入市場，村鎮集體經濟組織有極大的主導權，無形中也就增加瞭村鎮集體經濟組織在盤活相關土地方面的積極性。
當然，整個文件最重大的亮點，還在於創新性地從土地供應端出發，加強租賃房源的建設和供給。文件中明確提出瞭，" 村鎮集體自行開發 "，這實質上意味著他們可以繞過傳統的開發商土地競拍等手段，在很大程度上制約瞭土地價格。
土地的價格低瞭，那開發成本自然也就少瞭，而租房的價格也必然隨之降低，對目前的租房市場無疑是很大程度的利好。
現狀
那麼這個邏輯是否符合當下的現狀呢？
說回目前中國的住房市場，長期有著 " 重購輕租 " 的特點，這其實是 " 發育不良 " 的。
在中國租房率不足 10%，歐洲國傢租房率近 50%；中國房屋租賃交易額占房屋交易總額不足 7%，同一數據美國占比是 50%；2012 年。全國租賃住房用地僅占全部居住用地的 10.5%。
社科院發佈的 2016 年《社會發展藍皮書》顯示，當前我國城鎮居民傢庭住房自有率高達 91.2%，僅有不到 10% 的傢庭通過租賃市場解決居住需求，特別是一線城市以外的地區，租房比例小之又小。
同樣地，還有機構投資者的嚴重缺位。據清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹，我國住房租賃市場中，約 90% 的房源為個人出租，而在一些國傢市場，專業租賃企業提供的房源占比在 30% 左右。
鏈傢研究院發佈的《租賃崛起》中給出瞭這樣一組數據：截至 2016 年，全國有一定規模的品牌公寓企業隻有 1000 多傢，運營管理的房間數量隻有約 100 萬間，不足市場份額的 5%；與之相比，這一比重在日本租賃市場中達到 87%，美國則為 60%。
按理來說，市場經濟條件下，凡有需求就會刺激供給配套。鏈傢研究院的一份報告指出，目前中國的房屋租賃市場規模是 1.1 萬億，預計到 2025 年，中國租賃市場規模將增長到 2.9 萬億元，到 2030 年將會超過 4.6 萬億元。
但是在中國，這麼大的市場，為什麼發展不起來？
原因
最直接的原因，無非是賺不到錢。
中原地產首席分析師張大偉算瞭一筆賬，以目前市場的行情來算，像廣州這樣的城市，住宅物業租金回報率較高的能達到 2 個點左右，即使是一些高端公寓租金回報率也就 5 個點，但是國內資金成本的年化利率是 5-8 個點。開發商正常運作的話，是不可能盈利的。
於是新的問題就來瞭，為什麼國內租金回報率這麼低呢？按照簡單的算式，租金回報率 =（1 年租金 - 房屋保養費）/ 房屋價格。租金回報率低，說明要麼租金太低，要麼房價太高。
國內租金低嗎？上海易居研究院不久前發佈的《50 城房租收入比研究》報告顯示，2017 年 6 月，全國 50 個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞等 4 個城市房租收入比高於 45%，屬於租金嚴重過高城市。也就是說，這四個城市，租房者要拿出將近一半的收入支付房租。有網友高呼：房租加日常開銷，就不剩下什麼瞭。
房價更高的北京、上海、深圳的租金回報率那就更是低得離譜，企業投資租賃住房還不如把錢存進銀行吃利息。
所以，罪魁禍首，還是地價過高！
對此，萬科高級副總裁譚華傑也有過分析，土地成本過高大大降低瞭租金回報率，因居住用地本來地價就貴，不動產價格偏高，而租金回報率過低，對於資產持有者來說很難從出租中賺錢。這是導致過去多年租賃市場無法發展的重要原因。
對癥
繞來繞去，供地環節是一個終究繞不過去的關鍵點。此前我國房地產調控之所以經常表現為事倍功半，很重要的缺失即在於過於專註於在需求端做文章，對供給端的土地錯配問題則著力不多。
政府終於開始 " 對癥下藥 "，增加供地並優化結構。過去幾個月一系列的政策就是證明。
譬如上海近期發佈的《上海市住房發展 " 十三五 " 規劃》明確提出，" 十三五 " 期間新增住房供應總套數 170 萬套，比 " 十二五 " 增加 60% 左右。其中，商品住房約 45 萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約 70 萬套；各類保障性住房約 55 萬套。
更早之前，廣州發佈的《廣州市 2017-2021 年住宅用地供應計劃》明確指出，未來 5 年，廣州計劃供應住宅用地 3200 萬平方米，從供地占比來看，租賃住房占據瞭 25.8%。
在增加供給的同時，" 限價 " 也是重要的保障措施。7 月 24 日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地底價成交，樓面價格分別僅 5569 元 / 平方米和 5950 元 / 平方。對比周邊地價，開發商去年 7 月拿地時，成交樓面價就達到瞭 3.03 萬元 / 平方米，可以說是 " 白菜價 " 瞭。
據知情人士透露，兩塊地拍賣前實際共有 34 傢房企領取瞭申請書，但是最終分別僅有一傢競買企業通過資格審查並提交瞭競買保證金，" 這是有意設置高門檻，因為報名需要有相關單位蓋章的資格認定書，以防止競買者過多，成交價過高 "。
掘金
不過，從更宏觀和長遠的角度來看，這類政策的提出，還在於可能改變房地產企業的發展模式，促進租賃行業機構投資者的崛起。
7 月中下旬，住建部等九部門聯合印發的通知提出的 4 項加快發展住房租賃市場的舉措中第一項便是 " 培育機構化、規模化住房租賃企業 "。
亞豪機構市場總監郭毅對《中國經濟周刊》記者分析稱，這就是希望市場上能有更多的機構化租賃企業，改變目前以小業主為主的供應結構。" 隻有這樣才能提高租賃市場的規范度和透明度，擠壓小業主的生存空間，保護租客權益。"
嗅覺更靈敏的或許還是企業投資者。在《租賃崛起》中，鏈傢就稱 " 未來的增長希望在租賃 "。
這不僅是中介公司的預感，也是各大開發商的行業共識。據內部人士透露，過去幾個月以來，無論是國內知名的大地產公司，還是區域地產公司，都已經迅速開啟爭奪戰。
最積極的估計要屬萬科瞭，據不完全統計，截至目前，其已在北京、廣州和佛山等地擁有 5 處自持物業地塊。2016 年在北京市海淀區西北旺的兩宗地塊以 " 競報自持比例 " 方式招標，萬科憑 100% 自持比例中標，堪稱該場競標的 " 最大贏傢 "。萬科還在 2016 年成立瞭長租品牌 " 泊寓 "，並在今年年初以 30 億元入股鏈傢，足見其對租賃市場的看重。
" 無論是中介還是房企其實都已提前向租賃市場轉型，搶奪自持物業和隻租不售的地塊更是不可旁落的戰略佈局。" 郭毅說。
當然，至於到底能不能如願以償，還有待市場的檢驗。但 " 房子是用來住的，不是用來炒的 " 這一定位，不會變。
（原標題：【經濟 ke】國土部官網的這則重磅消息，你註意到瞭嗎？）
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