8 月 28 日，恒大主席許傢印沒有出現在 2017 年中期業績會的現場。
恒大總裁夏海鈞、CFO 潘大榮、副總裁陳敏出席瞭當天的業績會。" 大傢要習慣老板不出席的業績發佈會。" 夏海鈞說。
在轉型謀效益、不再追求規模和持續降負債的努力下，恒大上半年實現凈利 231.3 億，同比增長逾兩倍；許傢印可能已經不需要親自面對投資者關於高負債的追問，恒大甚至提出瞭新的降負債目標，到 2020 年 6 月末力爭凈負債率降至 70% 左右，且希望長期保持這一水平。
這可以說是恒大歷史上最大的一次轉折點。夏海鈞表示，過去 20 年恒大一直是個追趕者的姿態，以高負債、高杠桿、高周轉的規模擴張戰略實現瞭高增長，成就瞭行業龍頭的地位。
但是這樣的戰略不可持續。隨著房地產行業競爭性的飽和，由黃金時代進入穩定發展期，恒大自身的負債率也已高企，公司要進行轉型，追求穩定增長和效益提升，以及提高投資者權益。
夏海鈞透露，恒大地產回 A 正在引入第三輪戰投，金額約 300-500 億；而在今年上半年，恒大地產已引入兩輪戰投共 700 億。這也有助於恒大降低凈負債率。
過去那個激進的恒大形象將要被穩健取代，那個讓金融機構青睞又提心吊膽的恒大，也正逐步拆除自身的 " 炸彈 "，變得更加安全。
告別超高速增長
財報顯示，上半年恒大實現瞭 2440.9 億銷售，同比增 72.2％，營業額 1879.8 億，同比增 114.8%。
尤其是，比起去年同期微弱的凈利潤，恒大上半年實現瞭凈利潤 231.3 億，同比增 224.4%；核心業務利潤 273 億，同比增 249.6%；歸屬股東利潤 188.3 億，更是同比暴增 832.2％。
這樣的業績，是在恒大開始實質性地還債、降杠桿、增加銷售現金回籠的基礎上實現的。上半年，恒大贖回瞭 1129 億的永續債，還引入瞭 700 億戰投，以及引入 200 億中信基金合作開發深圳舊改項目；恒大還實現瞭 2440 多億銷售。
罕見的凈利增長正在扭轉市場對於恒大過去激進而低微利的印象，這也成為公司戰略由規模轉向效益的註腳。
經過多年的高速發展和吸納土儲，恒大已成房企 " 規模之王 "。截至目前恒大土地儲備 2.76 億平方米，行業第一，且遠遠超過其他同行；恒大項目已覆蓋瞭 223 個城市，在所有房企中面積最廣；去年銷售額排第一，今年權益銷售額也仍是第一。
龐大的土地儲備和項目規模，將恒大推上瞭龍頭房企之位；與此同時，恒大也常年保持著較高的凈負債率，令其被投資者詬病。
今年年初，許傢印推動恒大戰略轉型，由 " 規模型 " 發展戰略向 " 規模 + 效益型 " 發展戰略轉變；由以往 " 三高一低 " 發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的 " 三低一高 " 發展模式轉變。
恒大開始慢下來瞭。
夏海鈞指出，當把土地當作第一追求目標的階段過去之後，恒大有足夠的底氣來拼效益瞭。
由此，恒大未來的經營模式也發生瞭改變，要追求效益，增加所有者權益。
夏海鈞稱，恒大的土地儲備是幾年前積累的低廉優質的土地儲備，這使得公司追求效益也有瞭保障。
數據顯示，恒大今年已連續三個月銷售均價接近 1 萬元每平方米，截至中期毛利率達到 35.8% 的歷史新高，核心凈利率達到 14.5%。
夏海鈞強調，公司提出規模與效益並重，不是說規模不重要瞭，規模的競爭優勢仍然需要保持，不過是以效益優先。他認為，以萬科、恒大、碧桂園為前三的房企 "3000 億 " 陣營的競爭優勢還將持續一段時間，後來者較難超越。
一位參與過多次房地產行業並購重組的金融人士認為，恒大過往以低成本大規模吸納土儲，這種模式很難再現；房企要在未來實現彎道超車，除非有像萬科收購廣信資產包、融創收購萬達文旅這樣的機會。而這樣的機會，以及隨之而來的融資優勢，也基本會被超大型房企獲得。
持續降杠桿邏輯
2017 年中期的恒大似乎已經不再在意披露自身的凈負債率。在業績會上，恒大首次提出瞭明確的降低負債率的目標：2018 年 6 月末，凈負債率由目前的 240% 降至 140% 左右，2019 年 6 月末降至 100% 左右，2020 年 6 月末降至 70% 左右；未來凈負債率力爭長期維持在 70% 左右。
年初至今，恒大已通過引入戰投降低負債率。1 月引入 305 億首輪戰略投資後，於 5 月底再度引入 395 億戰投，合共獲得 700 億元資本金。
6 月 9 日，恒大將其所持有的 15.53 億股萬科 A 股轉讓予深圳地鐵集團，總價為 292 億。公告顯示，該筆資金將用於償還債務。
而在努力降低顯性的凈負債率之外，恒大也在為其龐大的隱形負債 " 拆彈 "：贖回永續債。財報顯示，恒大截至 2016 年末的永續債規模為 1129.44 億元，這筆龐大的債務在 2017 年上半年已經還清。
恒大降低負債率的目的，與其回歸 A 股的利潤承諾有關。在引入兩輪戰略投資時，恒大地產均向投資者做出瞭 2017-2019 年度凈利潤分別不少於 243 億元、308 億元及 337 億元的承諾。這促使恒大進入降低負債和增加利潤並行的區域。
夏海鈞稱，接下來降低負債率的主要措施是，首先是 2017 年 7 月至 2020 年 6 月，土地儲備規模每年負增長 5% 到 10％，" 不買地，又把土地變現銷售，負債率自然會下降 "；其次，地產集團下半年計劃引入第三輪戰略投資，金額 300-500 億元；第三是進一步擴大盈利規模，增加權益。
夏海鈞透露，第三輪戰投和此前不一樣的主要是，恒大地產的估值會有變化。引入第二輪戰投時恒大地產的估值為 1980 億，第三輪則會有提升。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，在行業進入下行周期之時，高企的凈負債率無疑潛藏風險。這也是恒大持續降低凈負債率的動力。
截至中期，大型房企普遍開始控制凈負債率，穩健如中海外、萬科，凈負債率未超過 20%，規模還在顯著增長的龍湖、碧桂園凈負債率也控制在 56.2%、37.8%。與這些房企相比，目前恒大的凈負債率仍然是偏高的。
嚴躍進認為，在恒大一系列降杠桿舉措的背後，是中國房地產市場已進入瞭慢速發展的下半場，開發規模將不再是唯一標尺，盈利能力更加重要，而風險控制則是生存之本。
（編輯：張偉賢，如有意見建議請聯系：[email protected]）
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