摘要：進入國資時代的萬科，在土地開發市場所向披靡的態勢正在顯現。隨著萬科開啟 " 深鐵時代 "，萬科開始彰顯新風格與獨特烙印，與王石時代有瞭新變化。深圳地鐵正式成為萬科 " 第一大股東 "，更加關鍵的是，深圳地鐵背後的深圳國資，正在竭力為萬科 " 謀求福利 "。
進入國資時代的萬科，在土地開發市場所向披靡的態勢正在顯現。
8 月 25 日，萬科在深圳與香港舉行中報業績會。會上傳出消息，上半年萬科共計獲取土地儲備 1524 萬平方米，權益地價 1200 億元，較過往大幅上升。
另據華爾街見聞瞭解，若算上 6 月 29 日斥資 551 億元獲得廣信資產包，萬科上半年拿地金額達 1463 億元，超過碧桂園、恒大、保利等企業位居行業第一。
最近又傳來一則好消息。萬科與雄安新區籌備委員會簽署框架協議，其中包含一個 " 新安小鎮 " 計劃，先期規劃占地 6.5 平方公裡。
" 萬科此次能夠參與雄安新區開發建設，深圳國資功不可沒。" 萬科總部一位中層管理人士告訴華爾街見聞。據瞭解，深圳國資一共向雄安新區推介瞭包括萬科在內的深圳五傢代表國企，並進一步溝通交流、探討合作機會。
業內人士指出，隨著股權重組過戶完成，深圳地鐵正式成為萬科 " 第一大股東 "。更加關鍵的是，深圳地鐵背後的深圳國資，正在竭力為萬科 " 謀求福利 "。
" 國資標簽 " 提升競標實力
隨著萬科開啟 " 深鐵時代 "，萬科開始彰顯新風格與獨特烙印，與王石時代有瞭新變化。萬科在土地開發市場動作頻頻，業界認為，深圳國資支持萬科的決心正在付諸實踐。
最近發生的 " 三件大事 "，成為萬科發展史上濃筆重彩的范本：1）並購廣信資產包；2）與雄安新區簽署 " 新安小鎮 " 計劃；3）競購亞洲最大的物流地產商普洛斯。
" 新安小鎮 " 作為雄安新區落地的第一個大項目，致力於打造創新型小鎮，將由萬科聯手深圳投資控股有限公司、中國節能環保集團共同投資建設，先期規劃占地 6.5 平方公裡。值得註意的是，萬科的這兩個合作夥伴皆是實力雄厚的國企、央企。
另一例子同樣表明，萬科的國資背景發揮瞭巨大作用。6 月 29 日，經過三輪報價，萬科擊敗保利、碧桂園、中海、華潤等企業，以總價 551 億元獨攬廣東信托地產資產包。業界人士表示，深圳地鐵給萬科帶來瞭巨大的國資外溢效應，特別是在超大宗土地股權並購方面，萬科的品牌再加上深圳地鐵的國資背景形成合力，一舉擊敗瞭包括碧桂園在內的 " 宿敵 "。
彭博行業研究分析師 Patrick Wong 表示，這一並購刷新瞭中國海外發展去年以 310 億元收購中信股份資產組合的交易記錄。而香港最大的土地收購交易是恒基地產 5 月份以 233 億港元（30 億美元）收購美利道停車場大廈。
彭博另一位分析師 Kristy Hung 認為，這筆交易意義重大，因為廣州土地供應非常有限，萬科此次並購的地產位於荔灣和越秀兩個核心區，而不是邊緣地區。最關鍵的是，購買價格並不太貴，算下來大約每平方米 2.6 萬元。而廣州一些地塊價格超過每平方米 4 萬元。
萬科一位內部人士透露，拿地前內部都沒有討論，因為成本太劃算，價值擺在那兒—— 100 萬土地面積，300 萬平米建築面積，標價 551 億，折合每平米隻有 1.84 萬元。土地位置好，單價又便宜，公認的好地。
據瞭解，土地並購正在成為萬科 " 儲備彈藥 " 的重要方式。在北上廣深一線城市，公開土地出讓越來越少，一向不願作地王的萬科，選擇瞭通過加大股權並購的方式獲取開發用地。一則數據顯示，萬科上半年在公開市場拿地確實不及其他幾傢，這也佐證瞭萬科在土地並購方面迅速發力。
中原地產統計，截至 6 月 27 日，今年上半年萬科總共拿地 54 宗，總規劃面積 742 萬平方米，耗費 609 億元，平均樓面價 7931 元 / 平方米；在上市房企中排名第四，低於碧桂園、保利、龍湖地產。與此對比，中國指數研究院統計顯示，碧桂園上半年拿地金額高達 828 億元。
董秘朱旭稱，6 月份多數開發商拿地依然積極，而萬科在公開市場拿地非常審慎，主要聚焦於核心城市經濟圈。萬科上半年在投資有兩個特點：一是基於合作獲取資源，而不是通過招拍掛；二是集中於一二線城市，增加瞭未來抵禦風險的能力。
萬科土地開發還將 " 加杠桿 "
興業證券指出，萬科未來在土地投資方面還有繼續加杠桿的空間，國資背景的深鐵入駐萬科之後，萬科的土地投資策略將更積極。
具體說來，萬科今年前 5 個月拿地相對於銷售要保守一些，如果今年公司新增項目仍小於銷售，土地儲備進一步下降，對於未來的增長會有影響。考慮到激烈的競爭環境，獲取高地價會帶來經營壓力，因此萬科更願意尋找達到收益要求的項目。
正因為如此，萬科在深圳地鐵入住之後一改審慎的拿地態度，為瞭保持持續增長，萬科在拿地方式上進行瞭激進式的變革，如通過合作、股權並購、代建等方式。其中，股權並購更加引人註目。
早在今年 6 月的萬科股東會上，深圳地鐵董事長林茂德強調，深圳地鐵相比華潤來說，可以為萬科帶來更多 " 實質性的幫助 "。這句話涵義深刻，事實表明，深圳地鐵的國資背景正在助力萬科進行新一輪土地擴張與儲備。
林茂德進一步解釋稱，，目前有好幾個軌道 + 物業的項目在與萬科合作，未來土地等資源將加快步伐註入萬科，包括全國的資源。輿論認為，國資背景已經助推萬科與碧桂園、恒大的競爭出現差異化，萬科已經不單純是從民企的層面展開競爭。
據瞭解，2016 年上市房企新增土地儲備排行榜表明，萬科隻獲得第四名。而按照今年的土地擴張速度，萬科有可能超越恒大與碧桂園，一舉成為 " 拿地冠軍 "。
如果算上 6 月 29 日斥資 551 億元獲得廣信資產包，公司萬科上半年拿地金額約達 1463 億元，占簽約銷售金額 54% 左右，在行業內屬投入最多的一傢企業。
另一則數據顯示，2016 年萬科用於買地的投資約 1855 億元，而今年前 7 月這一數字已經攀升到瞭 1463 億元。
不過，現金充裕也讓碧桂園更有底氣擴大土儲。碧桂園董事長莫斌透露，基於全年 5000 億元的合同銷售目標，碧桂園今年獲取土地的現金支出預算大約為 2200 億。 
2016 年典型房企買地支出 TOP10（單位：億元）
在新增土地儲備方面，有關統計顯示，2016 年萬科新增土地面積約 2980 萬平米。可資對比的是，今年前 6 月，這一數字已經攀升到瞭 1524 萬平方米。
2016 年典型房企新增土地儲備（單位：萬平方米）
深圳市場有關人士指出，萬科作為龍頭房企正在加速向城市配套服務商轉型，萬科能夠參與雄安建設，以及收購廣信地產資產包的重要籌碼，無論如何都抹不開深圳地鐵的國資因素。
在 6 月 30 日舉行的萬科股東會上，深圳地鐵董事長林茂德一方面不斷安撫公眾擔心萬科成為國企的憂慮情緒；另一方面則重點強調，深圳地鐵相比華潤來說，可以為萬科帶來更多實質性的幫助。如今看來，深圳國資支持萬科的決心正在付諸實踐。
中信證券分析師陳聰表示，作為房地產龍頭，萬科銷售維持增長，上半年經營大幅跑贏行業。數據顯示，萬科在上半年的銷售金額，相當於去年全年的四分之三。
陳聰指出，萬科拓展資源比以往更加積極，且土地市場的最新變化對公司也更加有利。雖然行業資金成本有所上升，但萬科的資金成本上升相對很多民企房地產公司仍可能較少。鑒於未來全國各區域市場之間的結構不斷分化，客觀上更加有利於土地佈局廣闊的房地產龍頭企業。鑒於此，萬科 A 股股價未來預計在 28 元左右。
另有券商表示，考慮到毛利率提升幅度高於預期，上調萬科 2017-2019 年 EPS 至 2.4 元（+0.15 元）、2.95 元（+0.33 元）和 3.48 元（+0.45 元），當前股價對應 PE 分別為 9.6 倍、7.8 倍和 6.6 倍。
萬科作為國內最優質的龍頭開發房企，住宅開發持續受益集中度提升，仍將保持較快增速。同時深圳地鐵帶來的不僅僅是優質資源，更是 " 軌道 + 物業 " 的新業務模式。隨著 2015-2016 年市場高點的銷售項目步入結算周期，公司有望迎來毛利率和業績增速雙提升。
