4 天前，國傢統計局發佈瞭一組數據：一線城市房價趨於穩定，二三線城市環比漲幅明顯回落。
在限價、限售等政策手段作用之下，大多數城市房價趨於穩定，部分城市已經進入高位盤整。
這意味著，本輪房價暴漲已進入收尾期，是時候消化經驗和教訓瞭。
過去二十年，我們經歷瞭中國房價三次大暴漲。2004 年到 2007 年釋放住房需求的瘋狂，2009 年到 2013 年四萬億的刺激，2015 年至今去庫存餘波未瞭。
每隔兩年，房價就是錢袋子的一輪洗劫，有人哭有人笑有人暴發有人跌倒，下一次會是什麼時候 ?
這是 2017 年 7 月全國主要城市房價行情地圖：
這是 70 個大中城市在本輪上漲周期裡的漲幅分佈：
可以看出，從 2015 年房價開始反彈以來，九成以上的城市房價出現上漲。毫無懸念，本月房價漲幅超過 40% 的城市：一線城市 " 北上廣深 " 四大金剛，二線城市是廈門、南京、合肥 " 三隻王 "。
但仍有兩城在下跌。這兩個城市是錦州和丹東，都來自東北老大哥。
由於是官方統計數據，在諸多 " 你懂的 " 因素作用之下，數據可能有所失真，一二線城市的實際漲幅可能更高。
一線城市：廣州漲幅沒有你想象的小
老習慣，直接說要點：
1. 本輪房價上漲，深圳領頭羊
暴漲最先從一線城市開始，又以深圳一馬當先一騎絕塵。
2014 年 10 月，當大多數城市房價還在跌跌不休時，深圳就已率先反彈，從此一騎絕塵，開啟連續兩年的暴漲，在 2016 年 9 月達到最高點，整體漲幅超過 70%。隨後深圳房價步入高位盤整期。
按官方的說法，深圳房價連續十個月下跌，但目前數據說話，整體漲幅僅僅回落不到 6 個百分點，聊勝於無。
2. 房價走勢打臉廣州衰落論
一線城市裡，最不被看好的是廣州，當初就說 " 廣州房價為何漲不過深圳 "，隨後又喊 " 合肥鄭州房價漲幅秒殺廣州 "，再後面 " 杭州即將超越廣州成為一線城市 "!
然而，房價走勢卻相當打臉。
雖然 2015-2016 年廣州房價猶如慢牛上山，但進入 2017 年，調控盡管一再加碼，限購、限貸、限賣等 " 砰砰 " 一招接一招，房價卻一飛沖天。連續半年領跑於一二線城市，從中心城區到外圍郊區，多數樓盤房價翻倍。
3. 北京反超深圳，廣州反超上海
2016 年 10 月，史上最嚴調控出臺，深圳與上海的房價開始進入高位盤整期。但北京廣州，卻又開啟瞭新一輪暴漲。今年兩會期間，受房地產稅暫時不出臺、一線城市收縮土地供應等消息影響，北京廣州房價同步暴漲。北京漲幅一度超過深圳，廣州漲幅則超過上海。
本輪上漲周期裡，一線城市房價漲幅實際均超過瞭 50%，這再次說明，一線城市作為經濟基本面最良好、產業優勢最突出、人口流入最積極的區域，房價上漲比二三四線城市有更好的支撐。雖然收入相對於房價已經高不可攀，但其安全邊際仍然是最高的。
二線城市：同是省會，命運大不同
與一線城市普漲不同，二線城市呈現分化態勢。如果青春無處安放，請往東南沿海省份，大西北和東三省不是戰場。
1. 這三個城市漲得微妙
廈門、南京、合肥漲幅均超 49%，上漲啟動時間早於廣州，漲幅也與廣州不相上下。
不管是事實還是人為 , 這三地土地供應都相對緊缺。早在 2016 年，合肥買房就要找關系，而南京更是最早推出瞭限房價、限地價乃至搖號抽簽買房等政策手段。過度幹預，這三個二線早於與一線城市旗鼓相當。
2. 重慶成都為何啟動這麼晚 ?
重慶成都雖然都被列為新一線城市，但房價直到 2016 年下半年才開始啟動，而且在漲幅上仍然弱於南京杭州武漢等城。一個原因是兩地在過去都有大量的土地供應，導致庫存居高不下，先消耗完已有的庫存，房價才會步入上漲通道。
3. 我們正在進入強省會時代
隨著經濟步入新常態，過去的普遍高增速不再，強省會時代正在來臨。作為集聚全省政治經濟資源的省會城市，其房價上漲態勢，更能代表整個省域的狀況。
然而，東三省的經濟形勢一度令人感到十分堪憂。經濟衰退、人口流出、重工業優勢不再，雖然在普漲效應的示范之下，沈陽等地的房價出現反彈，也依然缺乏基本面的長期支撐。
三四線城市：大拆大建後，誰是接盤俠 ?
2016-2017 年，三線城市集體暴漲，雖然從漲幅上看，不可能比得上一二線城市。但它畢竟容納瞭更多的人口，上揚勢頭如此暴烈，值得深思。
1. 拆遷棚改的蝴蝶效應
就在一兩年前，三四線城市還備受高庫存之困，大多數房價都還在下跌。此番暴漲，一方面是一二線城市限購限售帶來的外溢效應，另一方面則是棚改貨幣化改革制造出來的本地需求。
以棚改之名大肆拆除現有的住房，再以貨幣化補貼之名，讓被拆遷者有瞭購房的資本。既少瞭原來的存量，又多瞭新的需求，房價哪有不一路上揚的道理 ?
2. 你想不到的蚌埠
以漲幅榜第二名的蚌埠作為樣本，2017 年 5、6、7 月，蚌埠房價環比漲幅分別為 3.4%、2.1% 和 1.2%，不僅位居全國前列，而且 3.4% 的月漲幅也創當地 2006 年以來的新高。
從 2014 年開始，蚌埠就大力推進城中村和棚戶區改造，2014 年和 2015 年合計改造面積 600 萬平方米，簡單換算約為 6 萬戶，2016 年和 2017 年有合計改在棚戶 3.7 萬戶，這意味著將近 10 萬座棚戶被拆除，而這些被拆除的棚戶大多數都拿瞭貨幣化補貼，到處買房。
未來，或許沒有未來。用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期隻會制造房價暴漲，長期則因為缺乏實體的支撐，隻會制造出一大批沒有流動價值的不動產。被拆遷的人來接現在的庫存，未來誰接他們的盤 ?
幾個結論
1. 本輪房價周期起因於去庫存，去庫存本意是為瞭消化產能，但問題在於樓市有其特殊性：房價越漲越多人買，房價越跌越無人問津。所以去庫存在某種意義上就等同於漲房價，隻有房價上漲，才有庫存可去。
2. 一二線城市越調越堅挺，三四線城市越漲越心虛。一二線越調越堅挺，原因是調控太過側重統計遊戲，而增加土地供給、租購同權等核心政策，落實得又遠遠不夠。三四線越漲越心虛，從根本上看，就是這一輪上漲，沒有任何實體的支撐，純屬泡沫狂歡，埋下無盡隱患。
3. 房價什麼時候出現拐點 ? 判斷的依據不是限購、限貸、限售政策有多嚴厲，而是土地供應面、經濟基本面、貨幣基本面有無發生變化。如果房貸利率變相提高，土地供應不斷增加，經濟對房地產的依賴度有所降低，那麼樓市一定會出現回調。
