來源：齊俊傑看財經 作者：齊俊傑
昨天，從住建部傳來消息，在接受新華社采訪的時候，住建部有關負責人做瞭如下表態，說將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。一時間大傢開始沸騰瞭，看來租售同權真的要來瞭。不光是廣州隨便說說而已，這可能是一個自上而下的，房地產長效機制的改革。應該已經做好瞭全套的準備，如果由住建部推動立法，那麼也就是說基本上全國上下都要實行，一個租房時代最大的痛點，房子背後的福利獲取將有望被徹底攻克。
但這麼好的一個政策，卻完全不被看好，甚至被瞎解讀，導致帶壞瞭節奏。弄得越來越多的人不看好這樣的政策，這其中存在瞭幾大誤解。
首先，有人說租售同權會讓房租大幅上漲？這是真的嗎？這屬於胡說八道，我們研究過房租 10 幾年的走勢，房租隻跟當地的居民收入有關，也就是說房租這個市場隻能是量力而行，有多少水活多少泥，房租漲幅遠遠落後於房價，並不是房東不想漲房租，而是房租根本漲不起來，最新數據顯示，全國租金收入比已經達到 40%，北京上海更是接近 60%，對於這麼沉重的負擔，你還想漲房租，怎麼可能？要知道房租收入比是不可能達到 80%，因為他會餓死。就這麼簡單。為瞭不餓死他隻能選擇不租你的房子，他寧可早上起來去多坐幾站車。到更遠的地方去租房。所以從這點看，房租已經到天花板，如果收入不增長，房租是不可能漲的。而且隨著租賃住房的大比例供給，未來租房市場供應充足，價格是由供需決定的，而不是由成本決定的。所以未來房租一定是下降的。
其次，租售同權，就是任何租賃都享有買房的福利，這更是胡說八道，有人甚至解讀為，在北京租一套房，你就享受瞭北京戶口，這種邏輯自己都會覺得站不住腳。租售同權指的是以人自身的權利為基礎，租房和買房並不會對權利有差異，換句話說你得是有北京戶口，或者有北京的買房資格瞭，你租房和買房是沒有區別的。而你本身就沒有北京戶口，本身就沒有買房資格，對不起，你租完房子之後還是什麼都沒有。該上不瞭學落不瞭戶，還是上不瞭學落不瞭戶。想通過租房混入特大城市是完全不可能的事情。您還得去踏踏實實的攢積分。
第三，有人說福利增加，學區房租金將漲到天價。這也毫無道理，普通學區房其實並不稀缺，而重點城市種普通的學區房也跟牛糞一樣多。隻是重點學校的學區房才稀缺，有人說，對啊，我說的就是重點學校的學區房租金還不得 10 萬一個月，對不起你又想多瞭。現在重點學校的學區房，都開始搖號和排隊瞭，要的是直接監護人戶口所在地，而且還得按落戶時間排，也就是說孩子爹媽的房子，而且戶口在裡面的，能夠排隊，而且落戶越早排名靠前，如果您剛買的，那麼就排在後面，而如果是爺爺奶奶的房子，您隻能繼續往後排，排不到就給您調劑到別的學校瞭，什麼意思，也就是說好的學區房，你想靠租房上學根本沒戲。買的房都未必能入學。所以那些說什麼有人將靠出租學區房資格發財的謠言不攻自破。一看他就不瞭解學區房的行情。現在北京這種學區房密集的地方，隻要你有在這裡接受教育的資格，重點很艱難，普通校隨便上。而對於大多數人來說，買學區房上重點，更多是一種奢望，這就跟頓頓喝茅臺，帶百達翡麗手表是一樣的。更多的普通人，還是得選擇普通學校，而在普通學校中，可以通過租售同權，選擇一個對孩子最有益的，最符合孩子特長的，這已經很難得瞭。那麼是不是說，學區房租金絕對不會漲呢？也不能如此絕對，介乎於重點和非重點之間，比一般學校強點，但有沒有那麼熱門的學校，或者打著重點學校分校的牌子，其實就是普通學校的那種學校的學區房，也有很大的可能房租會上升，但上升幅度並不會很大。畢竟供需矛盾並沒有那麼激烈。
第四，有人說大城市會人滿為患，北京上海控制人口將變成有一句空話，這就是純扯淡瞭。北京上海高房價的時代，人口控制住瞭嗎？以房控人這麼多年，完全就是失敗的，現在的調控是以業控人，他到北京上海來，沒有活幹，拆墻打洞被禁止，群租房被管控，讓外來人口沒事情可做，他來幹什麼？我們剛才也說瞭，不是你到北京租套房子你就享受北京戶口瞭，而是人傢北京戶口的租房和買房沒區別。所以這事完全就跟外來人口無關。人傢該來的還會來，該走的還會走，租售同權根本沒影響。反而是那些二三線城市，好落戶的地方，會吸引走大城市不少的人口，畢竟在北京落戶難於上青天，那麼去成都就容易的多，在成都落戶瞭，你買不買房子也能享受成都的福利，這總比在北京漂著強吧。所以這麼看，下一階段就是二三線城市的人才爭奪戰。是個搶錢搶糧搶地盤的時代。
很顯然，租售同權是個好政策，是這麼多年來，我們終於正視瞭房子跟城市福利的這種扭曲的聯系，這種聯系完全是不公平的，是讓階級固化的誘因，也是讓老百姓不斷買房，強化買房預期的始作俑者，所以我們拆掉這個雷，應該是大好事，是我們的住房市場要跟國際接軌的必由之路。房子就是住的地方，不能給他其他的屬性，否則必然成為炒作的工具。
（編輯：朱成祥）
