轉自：樓市時評（ID：zzlssp）；作者：張大大
明年房價會漲會跌？是不是買房的好時機？
這個問題，最早從 2001 年開始出現在網絡上，之後就迅速成為瞭一個全民性的日經話題。
但是，直到今天，也沒能決鬥出一個真正的勝者。
多空雙方依然為未來漲跌爭執不休，並且勢均力敵，各自都擁有著大批的追隨者。
那麼，2018 年樓市走勢到底會如何？
是多軍們繼續賺的盆滿缽滿，還是空頭們來一個絕地大反擊？
這篇近萬字的長文，匯總瞭多空兩派近期最熱觀點。
將從以下 6 個方面，分別來判斷 2018 是不是買房的好時機：
1. 人口
2. 調控
3. 信貸（利率）
4. 土地供給
5. 收入，租金，房價（租售比，租金收入比，房價收入比）
6. 代言人 PK （任志強，牛刀等）
相信看完這篇文章，一定可以改變你對於當下樓市的認知。
第一回合：人口
空頭：
1. 中國近期人口增速快速下滑，80 後尚有 2.28 億，90 後減少到 1.74 億，00 後就隻剩 1.46 億，人越來越少，房子建瞭賣給誰？未來還有沒有接盤俠？
2. 現在，買房的主力還是 80 後和 90 後，等到 00 後誰還買房子，00 後的傢長大多都是 7080 後，等 00 後長大準備結婚的時候，哪傢沒個 2，3 套供來挑選？
3. 從數據上看，放開計劃生育也沒能改變人口增速下滑的趨勢，需求減少是必然。
4. 根據國傢計生委預測，2030 年中國總人口就將出現逆轉。隨著老人離去，遺留下來的房子越來越多，又不能大量拆除，人卻越來越少，供遠遠大於求，房價 " 吃棗藥丸 "。
未來，將會出現大量的空城。現在的老城區，遲早變成賣不出去也沒有人租的空城。
多軍：
1. 中國目前城鎮化率隻有 57.35%，遠未達到發達國傢 85% 以上的平均水平，因此還有至少 20 年的路要走。
2. 去年國傢就下瞭任務，要求全國實現 1 個億的非戶籍人口轉為城市人口，在城市落戶，這是人為增加需求。
3. 在這個過程中，會有大量的農村人進城，變成城市戶籍，這就意味著，進城就要買房，因為戶籍變瞭，想回也回不去瞭。
4. 老城區的改造，和新城區的建設，都會制造出大量的拆遷戶。目前的拆遷，更多的是進行貨幣化安置，而不是像過去那樣安排好回遷房。這些人拿到錢，一定會想辦法買成房子，這也是一波非常大的需求。
5. 新的城市居民在解決自己的居住問題後，會想辦法改善居住環境，為自己買房，為父母買房養老，為子女買房，一個傢庭至少有 3-4 套的居住需求，而且都可以說是買來自住的。
因此，目前來看需求量依然很足。
一回合結束。
中立觀點：在【2018】這一語境中，多軍暫時領先一籌。至少在近幾年，確實還有不少人造需求來支撐房地產。
從人口需求上來，2018 年多軍占據優勢。
第二回合：調控
1. 調控絕對可以控制房價，甚至讓房價下跌，比如北京，已經連跌三個月，很多小區的二手房平均下滑超過 10%。不是房價管不住，而是看想不想管。
2. 別看現在大部分二三四線城市漲的歡，那是因為讓你們去庫存，一旦去庫存完畢，2018 分分鐘讓你重新做人。
3. 現在房價確實太高，有發生金融問題的風險，所以 ZF 開始有瞭些新玩法，不再用老的套路。如果你還用老的思路，來看房價，一定會吃大虧。
4. 共有產權房，人才房，租賃用地，隻租不賣，租售同權，這些最近出臺的一系列政策，都是變相消弱房子的金融屬性，讓房子的內在價值減弱，目的已經非常的明顯。
5. 房產稅一直有風聲出來，又是一大利空。
6. 明年買房很大概率會遇到限賣，新房動輒 5 年不能變現，把你的錢套死在裡面，遇到風險跑都跑不掉。
1. 房地產是支柱產業，關乎民生和社會穩定的問題，政府不會讓房價出現大跌的情況。2008 年房價曾經遇到過嚴重下跌的危機，立刻就出臺瞭 4 萬億救市，房價應聲而漲，再創新高。
2. 調控是為瞭抑制房價過快上漲，從來沒說過是讓房價下跌，不大漲不大跌是最直觀的表態，根本不用擔心當接盤俠。
3. 地方沒有打壓房價的動力。因為賣地的收入，是地方主要的收入來源之一，在土地財政沒有得到很好的解決之前，地價將很難降的下去。
現在就算再限地價，土地的價格相比於 15 年之前來說依然很高。面粉都那麼貴瞭，面包能便宜到哪去？房價根本將不下來。
4. 調控短時間確實可以抑制房價的增長，但是一旦限購放開，調控解除，長期被壓抑的需求就會立刻爆發，房價將會迎來報復性反彈。人為扭曲的供求關系，無異於飲鴆止渴。
5. 樓市的不景氣會影響到經濟，經濟的不景氣會影響到民生，民生的問題會影響到社會穩定，所以樓市可以漲，可以穩，可以小跌，但不能崩。
6. 樓市一直都是老一套，3 年一輪循環，先上漲 1 年，再用 2 年消化泡沫，等房地產低迷到影響經濟瞭，再來一輪刺激。從 2002 年來一直都是如此，就像一種輪回，現在回過頭看，每一次的限購期都是上車的好機會。
二回合結束
中立觀點：空頭在這一回合扳回一局。
經驗主義並不能很好的解釋 2017 年的新套路，如租售同權，純租賃用地等玩法確實給未來造成瞭很多的變數。
尤其是 2018 買房會被限賣這一點，相當於鎖死瞭未來 5 年以上的交易權，除非是自住，投資者肯定不會讓自己處於這麼久的不確定中。
從政策導向上來看，2018 年空軍占據優勢。
第三回合：信貸（貸款利率）
1. 美聯儲加息周期至 19 年下半年，中國肯定是要跟的，一旦中國加息，利率就會上升，利率的上升會大幅增加購房者負擔，減少購房需求，影響房價預期，直到最後讓房價下跌。
2. 銀行 9 折利率已基本全面消失，基準利率現在都不好找，超過 150 傢銀行將首套房利率上調至 10% 到 20%，甚至更有南京的部分銀行將利率上調到 30%！
3. 很明顯，目前國內在定向加息，也就是不加基準利率，隻上調房貸利率。這才剛剛 17 年下半年，離 19 年還有 2 年時間，利率都已經飆升到這個樣子，等 2018 年肯定更恐怖。到時候房價漲幅還抵不上利率，誰還買房子？
4. 目前 M2 增速已經連續 7 個月下滑，6 月份更是首度跌破 10%，買房抵禦通貨膨脹一說不攻自破。
2018 年，把錢存在手裡，比放在樓市裡 5 年不能動風險要小的多，現如今支付寶的利率都超過 4% 瞭，要知道巴菲特晚年也就是年化 8.4% 的收益率，這個收益率絕對是可以瞭。
知道北上深的租金回報率是多少麼，全都不到 2%。目前全國 70 個大中城市，租金回報率能超過 4% 的隻有 2 個。
5. 最最重要的一點就是，但凡房貸利率升高，樓市必定降溫。
1. 加息什麼的都是紙老虎，現在的房貸利率，依然是 20 年來最低的！就算上調到 30%，也不過 6.37%。看看 2008 年 -2014 年的利率吧，大多數時間都在 6.37% 以上，那個時候房價沒漲麼？不還是翻瞭好幾倍。
2. 空頭總是說當年 4 萬億是因為天時地利任何，以後都不會再有瞭，然而：
再來看看當年 4 萬億的主要方向，看完你就會明白，買房依舊是防止存款縮水的最佳選擇。
三回合結束
中立觀點：從利率角度來看，依然是空軍略勝一籌。
單看 2018 年，利率折扣大幅提高，房價遇冷回調，是一個大概率事件。
利率上不如 17 年有優勢，價格上不如 19 年有優勢，18 年買房多少有些尷尬。
第四回合 土地 （供給）
（本回合開始先放多軍觀點）
1. 中國是世界上土地最稀缺的國傢之一，人均可居住面積隻有世界平均數的三分之一。隨著人民生活水平的不斷提高，改善居住環境，增大居住面積是長期存在的需求。因此，目前開發的房子和土地的數量還遠遠不夠。
2. 從供給側分析，不要期待中國的房子比外國便宜。國外人少地多，中國本來就是人多地少，再加上中國大面積的地都是高山、平原、荒漠、沙漠，都是不可居住的區域；
3. 國傢要守住 18 億畝耕地紅線，要保證糧食的產量，不可能無限制的擴張城市范圍。因此，那些人口大量流入，提供很多就業機會的城市，如北上深，土地一定是越來越稀缺的資源。
4. 最最重要的一點，土地供給由國傢控制，每年出讓多少面積 ZF 說瞭算，國傢不可能一次性讓大量的土地入市，不然的話會造成房價崩盤的危險，這也符合我們現在的表現，供地就像擠牙膏。
5. 政府的土地政策很多都跟香港的很相似，看看香港就知道瞭。香港 70% 的房子面積到不到 70 平，人均居住面積更是隻有 16 平米，超過 70 平的房子就會被稱作豪宅。
但是香港其實並不缺地！
全香港 1100 平方公裡的土地上，就有高達 400 多平方公裡是沒人去的郊野公園。目前香港所有建設用地面積隻占總面積的 25%，住宅用地 7%，隻要住宅用地所占面積增加一個百分點就可以多住一百萬人。
為什麼不供地？要維護有房者的利益，就不可能大量供地。
當年香港 8 萬 5 公租房計劃，就是因為房子建多瞭，又遇到金融危機，導致房價跌的太猛，損害瞭大量有產階層的利益。房價大跌讓不少人幾十年積累的財富瞬間化為烏有，引發瞭大規模的遊行。
最後香港迫於壓力，停止瞭之前的 8 萬 5 造屋計劃，轉成瞭勾地政策，土地政策又回到瞭擠牙膏的階段，於是房價又開始上漲，越漲越高，人們反而沒有再出現過對立的聲音。
1. 中國不缺地，中國人口密度 143 人 / 平方公裡，世界排名第 55。中國城鎮人均居住面積已達到 36.6㎡，位列世界第五。（註意，人均居住面積，和上面多軍的人均可居住面積，是兩個不同的概念）
2. 中國宜居面積占全部面積的 60% 以上，這是除去山川河流荒漠外可以適宜居住的面積。
3. 中國隻有少數幾個城市土地稀缺，大部分城市都在去庫存，17 年三四線隻有漲價才能去庫存就是最好的證明。
4. 農村正在衰落，很多小鎮已經瀕臨崩潰（尤其是東北），人口大量外流，隻剩下獨居的老人。
5. 未來人口都會流向大城市，就像吸血一樣，從農村開始，到縣城，到 5 線，最後到 3，4 線，將來這些地方的房子根本都不會再有人買，因為人都在往大城市湧，在小城市賺的錢，也都會被轉移到大城市中，這是一個不可逆的過程。
6. 未來，哪裡有工作，哪裡才有人，哪裡的土地和房子才值錢，三線後面的城市別再有幻想。
7. 至於大城市，土地也不可能永遠漲，現在基本上賣地都是限價賣，更別說租賃用地瞭，簡直就是白送，8 月 23 號上海推出的 4 塊租賃用地，樓面價都是隻有 5000 多 / 平，這可都是在黃金地段。
8. 土地財政模式正在改變，" 輕租重售 " 完全被顛覆。
深圳已經明確，未來五年人才住房和保障性住房用地面積不少於總用地面積的 60%。北上廣未來五年租賃用地計劃供應面積將達 3825 公頃，占同期住宅供地面積比例更是超過 26%，未來將有大量的 " 公租房 " 進入市場，抑制房價。
四回合結束
中立觀點：香港其實是一個很好的前車之鑒，這一回合多軍優勢明顯。
誰控制土地的供給，誰有話語權，說白瞭，房價漲跌是可以被控制的。
雖然正在出臺一些改變的政策，比如增加供地，增加租賃用地。
但是政策從發佈，到土地入市，到建成交付還需要很長的一段時間，也需要市場的檢驗，檢驗效果到底如何，我們仍需保持謹慎的態度。
畢竟，廉租房、經濟適用房和限價房，都是當年曾經使用過的手段。然而，你也看到瞭，現在的房價 ……
所以，從土地供給這個角度來看，2018 多軍占據優勢。
第五回合 收入，房價，租金
（租售比，租金收入比，房價收入比）
1. 目前國內租售比低是因為房價漲的快，房價上來瞭，但租金還沒有跟上來，以後會慢慢漲上來的，像美國，英國的一線城市，房價高，租金更高。
2. 中國租售比低是因為觀點導致的，跟房價沒關系。中國處於相對傳統社會文化 , 落根文化根深蒂固 , 對故鄉感情有一種特殊理解 ; 美國處於一種遷移社會文化 , 人們並沒有故鄉情結 , 人口處於高度流動。 所以，美國人喜歡租房，中國人喜歡買房，需求點不同，自然造成中國房價高，租金低，美國房價不高，但租金相對較高。
3. 中國租金低，還有一個很重要的原因，就是租賃市場不規范，沒有保障，比如房東會不會突然漲價，會不會突然賣房，會不會突然不讓你住趕你走等等情況。而在國外，相關的法律非常健全，比如租住後多少年不能趕人走，比如每年租金漲幅不能超過多少，等等，所以很大一部分人願意租房。隻要我國逐漸完善租賃相關的法律法規，相信願意租房的人會越來越多。租房市場還有很大的空軍，租金一定會上來的。
（下圖是世界各大城市買房租房情況情況）
4. 雖然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到 2%，明顯租房劃算。但是，由於中國房價一直上漲，導致瞭大多數人買房是為瞭財富增值，變相的擴大瞭購房的需求，抑制瞭租房的需求，造成租金低，房價高的現象，租售比低，並不意味著房價就會崩盤。
5. 過去，隻有買房才有戶口，才能上學，而租房沒有，因此買房本身含有的價值就比租房要高的多，雖然現在搞租收同權，但是好學校都是要排隊的，租房都要排到 3 級 4 級瞭，根本不可能上好學校。比如深圳，上海，天津，長沙，石傢莊等地，早就可以通過租房上學瞭，但是，都需要積分排隊。所以，想上好學校還得靠買房，租售根本不可能真正完全同權。
6. 中國人收入增長的很快，2016 年開大會時就明確表示，2020 年要實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比 2010 年翻一番，所以大傢不要擔心房價會不會下跌。雖然房價在漲，但是收入也在漲，而且房價漲的時快時慢，有時候甚至好幾年不漲，但是收入是每年都在漲的。走走停停，總能趕得上，不會讓房價成為空中樓閣，絕對有足夠的支撐力。
1. 房價收入比過高，不吃不喝要 36 年才能買房。
國外頂級城市，如曼哈頓，東京，慕尼黑，按照城市均價和城市人口平均收入水平，基本 10 年就能買套房，也就是說房價收入比基本都在 10 左右。
而深圳，按照平均收入來算，至少需要 36 年才能買得起，這樣的房價絕對過高瞭，至少按照當下的收入水平來說，支撐不起這麼高的房價。
全國 30 個重點城市，20 個房價收入比都超過 10，說明現在的房價是絕對過高的。
（下圖中人均收入是半年的，不是全年的）
2. 租金收入比過高，大多數人一半的錢都要交房租。
根據報告統計，2017 年 6 月全國 50 個城市中，超過 70% 的城市房租過高，其中北京、深圳、上海、三亞等 4 個城市房租收入比高於 45%，屬於租金嚴重過高城市。
也就是說，北上深的大部分人，一半的工資都要交房租，算上房租 + 日常開銷，還能剩下什麼？這還叫人怎麼生活？
房價遠高於租金，租金增速遠高於收入增速，當下的收入，如何支撐虛高的房價？
3. 租售比過低，買房的錢用來租房可以租 100 年。
越是房價低的城市，租金的收益率就越高，越是房價高的城市，租售比就越低。
像廈門，買房子的錢完全可以租房子 100 年！
但是，美國等發達國傢，人傢房價也很高，甚至有些高過北上深，但是租金回報率都能超過 3.5%，如下圖。
這完全說明瞭，人們的收入水平沒有提上來，租金水平也沒有提上來，但是房價反而提前透支瞭，未來有很大的可能，房價是不漲甚至下跌的，因為人們的收入確實太低瞭，沒辦法給高房價持續做支撐。
短時間的房價上漲，是金融屬性的影響，是信貸的推波助瀾，但是房價的長期穩定，還是要靠人們的收入來決定。畢竟，貸款貸的再多，買房買的再多，也是要通過收入，去還銀行錢的。
4. 之前，租房不能落戶，不能上學，確實讓租房市場受冷，但是 2017 年完全變瞭，最近出臺的種種政策顯示，未來租住是會享受同樣待遇的，就像現在歐美國傢一樣，租房和買房，完全享受相同的待遇，都可以上同樣的公立學校。
5. 多軍總喜歡說租賃市場空軍很大，一旦政府合理規劃開發，需求一定會提升，租金一定會上漲。
那麼問題來瞭，當大傢都願意多花錢去租房的時候，是不是買房的人就少瞭，是不是購房的需求就少瞭，房價是不是就更不穩瞭？
總之，國內這幾十個大中城市，尤其是北上廣，除瞭房價，租金和收入沒有一個符合世界上頂級城市的水平，必然是有風險的。
五回合結束
中立觀點：這一回合，空軍明顯占優，有理有據，更讓人信服。
每每談到租售比，收入比，房價比等話題，多軍基本都是在防守，很難找出反擊的論據。而且不論多軍怎麼反駁，收入三流，租金二流，房價一流是不爭的事實。
再者，2017 年這一波租賃市場，租售同權的推進，確實跟往常的小打小鬧不一樣。
所以，從收入，房價，租金的角度來看，2018 空軍占有優勢。
第六回合 代言人 PK
多軍代表人物：任大炮
１號對手：牛刀
賭註：房價如果再漲，從此不再談房價
2010 年初，著名地產空軍叫板任志強，稱如果今年 70 個大中城市的房價漲幅超過 5%，他就再也不談房價；倘若房價漲幅不足 5%，則請任志強從此閉嘴。
2010 年底，房價上漲超過６％，任志強獲勝。
２號對手：郭建波
賭註：房價必降，不降裸奔
2012 年 12 月，深圳英聯不動產董事長的郭建波在微博上約賭任志強，預言一線城市樓價的全面下跌行情即將開始。
按照郭建波的賭約，如果明年 3 月中國樓市出現上漲，他將於明年在北京長安街，裸奔十公裡，反之則要求任志強在媒體上公開道歉。
３個月後，2013 年 3 月 30 日晚間，郭建波表示，對於去年底他發起的與知名地產商任志強之間的賭局，他願提前認輸，並向 " 平安北京 " 提出申請，希望批準其履行 " 在長安街奔十公裡 " 的賭約。
３號對手：吳曉求
打賭觀點：買房不如買股票 or 買股票不如買房
吳曉求，著名經濟學傢，金融證券研究專傢，金融系教授，博士生導師，教育部長江學者特聘教授。（還有一些很牛的官方身份，不方便寫，可以自行百度）
吳曉求透露：2013 年的時候曾和任志強打賭，他認為五年內房價不會再往上漲，號召大傢買股票，而任志強則號召大傢買房。" 現在過去四年瞭，我非常的恐慌，當時我說五年以後看誰能贏，一開始我雄心勃勃，因為中國不可能違背這樣的規律，但是到瞭現在發現，我輸的概率要大瞭。"
這是任志強３次非常著名的賭約，３戰全勝。
在 2016 年底，任志強更是對 2017 進行瞭預測：2017 年房價還會繼續上漲，而且下一輪漲幅會比這一輪更高。
空軍代表人物：牛刀
2007 年，牛刀幫助空軍獲得瞭歷史上唯一的一次大勝利。
2007 年 7 月，中國著名經濟學傢、加拿大西安大略大學教授、北京大學中國經濟研究中心徐滇慶教授說 :
" 深圳房價肯定要漲，如果一年以後深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉 "。
作為深圳的一名市民、知名地產博客牛刀出面應戰。牛刀表示，2008 年深圳房價不會漲。於是一場關於徐滇慶與以牛刀為代表的深圳市民設下瞭這一場賭局。
一年之後，北大教授徐滇慶向深圳市民公開道歉。
但是，當初相信牛刀而沒有買房的人，在 2009 年都後悔瞭，因為房價再創新高。
著名空頭轉變為多軍的代表人物：
１. 最大空轉多，謝國忠
謝國忠算是中國房價最堅定的唱衰者之一瞭，他在 10 年左右的時間裡，一直唱空中國房地產市場，發出過諸多如未來 5 年內房價會跌掉一半、不到一年房地產泡沫會破滅等論斷，但是這些論斷全部沒有實現。
而在 2016 年，更是曝出空頭轉多軍的內幕。
２." 三年不買房行動 " 發起人，鄒濤
2006 年 4 月 26 日，鄒濤在某網上發表瞭一封《深圳市民鄒濤關於發起 " 不買房行動 " 致全社會的公開信》，並稱 " 團結一切可以團結的力量，讓房子爛到炒房人手中。"
此信一時間引起社會巨大轟動，被廣為轉載，成瞭多個網站的熱門大帖。響應者眾多，10 多天時間內參與者已超過 1.6 萬人。鄒濤作為 "３年不買房行動 " 策劃發起人，更是被評為 2006 年最受網民關註的十大網絡人物。
３年過去瞭 ……
到瞭 2010，鄒濤通過其博客，向 2006 年 5 月響應他 " 三年不買房行動 " 號召的全國同胞公開致歉。他表示，中國的房價已經連諾貝爾經濟學獎獲得者也看不懂瞭，他唯有 " 順勢而為 "。
如今，鄒濤早已轉型成功，自我描述為樓市的實戰型專傢。
六回合結束
中立觀點：這一回合，多軍僅靠任志強一人，就取得瞭一夫當關，萬夫莫開的奇效。
樓市最危險的不是有人唱空，而是大量的空頭大Ｖ，紛紛由空轉多，而那些沒轉的也被網友噴的不敢再發聲，一個個都銷聲匿跡。這個時候，其實危險性比起十年前來，反而還要大的多。
沒瞭帶頭大哥，知乎天涯虎撲的網友們再怎麼看空，也都是一盤散沙，形成不瞭真正的戰鬥力。
以上，就是多空各方近期最常用的觀點，你更偏向於哪一方？
歡迎留言，來說說你對於 2018 買房的看法。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
