來源：一勺言
你讓我怎麼說你呀
前幾日，一勺言寫瞭一個被認為很隱晦的文章，日本朋友談世紀大交易，很多人表示沒有看懂。
這麼說吧，那同樣是一篇測試帖。假如你同意我的看法，我會相當佩服你的眼光；你要是不同意，嘿嘿，其實你可以再看一遍，你會同意的。
看瞭兩遍還看不懂，那麼，一勺言君確實是一個比較挑剔的人。
言歸正題。今日，又被萬達賣掉一個萬達廣場的新聞刷屏。
標題是‘朱孟依接盤，王健林賣掉萬達廣場’，而內容是，萬達旗下的其中一個南昌西湖萬達廣場，易主給朱孟依旗下的珠江人壽。
寫本文時，萬達已經解釋瞭，大意是，這是一個早就定好的資產交易，該萬達廣場是輕資產戰略的一部分，它是第一批輕資產操作的萬達廣場。
這段時間，關於萬達出售風波，各傢都有評論，一勺言談談咱們自己的。
一，首先定性。萬達對萬達城與酒店的出售，是一個在錯誤的時間發生的正確的事。
王健林本來早有出售之心，這已不是秘密。它朝向輕資產運營的方向是正確的，本身也通過有法律效率的管理合約，鎖定瞭自己與萬達城、酒店的委托運營關系，但是，在文件風波、監管風波的語境下，驟然達成交易，被認為是一場兵臨城下之約。
時間會讓很多東西扭曲。但是，時間從不欺騙人。往後再看五年，也許我們今天對首富先生的‘交易惋惜’會完全改觀。
二，關於價格。吃虧不吃虧，是這輪萬達被檢討最多的一個點。但是，這都是圍觀群眾視角。
對於交易三方而言，確保交易成交的那個價格，才是最有意義的價格，否則一切免談。一個 NBA 式的三方交易，大傢都要覺得價格對自己是公道的，那個價格就是一個公道的價格。
交易價格是時間、對價與機會成本的復雜函數，缺一個都不行。
三，關於輕資產。輕資產是老王講出來的童話故事麼？當然不是。
首先，在中國能做輕資產生意的公司並不多，它需要有核心能力。
其次，王健林過去幾年的生意轉型的本質是，要讓自己與‘內需型中產消費升級’聯系起來，從娛樂、體育到跨省旅遊消費，生意不同，但本質相同。
最後，這個新生意，要求萬達的兩大 IP（萬達城與萬達廣場）足夠多。而隻有輕資產模型，可以滿足首富先生的這個圖景。
上述三點環環相扣。
四，交易過後，王健林手中握有六張輕資產王牌。
他們分別是：院線管理公司，萬達文旅城管理公司，萬達廣場商管公司，萬達酒店管理公司，體育公司，兒童娛樂連鎖公司。
具體公司名字不一定嚴謹，但道理是一樣的。
目前，院線公司已經上市，市值一度過千億；其他業務均具有相當大的想象空間。文旅管理公司，我聽到的消息是，今年已經有四個已開業項目，但到 2018 年後，開業的項目更多，那時全部開業的萬達的文旅項目有望實現 10 億元以上的凈利潤，而萬達酒店管理公司，很可能已經是目前亞洲最大的高端星級酒店管理公司。
體育公司，已經在足球、籃球、鐵人、轉播、版權等方面四面開花，業務可期，標標準準的消費升級業務；而兒童連鎖公司目前收入利潤並不高，但是未來前景很好，是一個‘未來型’業務，兩三年內，預計可以看到它明顯的規模擴張。
五，單獨談談萬達廣場商管公司。王健林目前手中最值錢的地產物業，應該當屬 200 餘個已經開業的萬達廣場，絕大部分是以前重資產模式操作的物業。
這 200 多個萬達廣場，具備三個突出的特點：
1，位置從早年開發的新區核心，變成瞭城市核心，物業升值很大；
2，很多萬達廣場已是凈資產，沒有任何負債，這得益於當年萬達對每個萬達廣場實行的‘獨立密封艙’資金管理，部分物業有負債，也多在 2-3 億元之間，萬達如果想全部一次性償還後，王健林手中凈握有 200 多個優質商業物業。
3，這 200 多個萬達廣場加上輕資產操作的萬達廣場，去年貢獻瞭 250 億元的租金收入。按照王健林公開表示的年度 20% 增速看，五年之後的 2022 年，所有開業的萬達商業的租金收入保守可以達到 820 億元。
眾所周知，商業管理的租金毛利潤率較高，多在 70% 以上，假如按照 30% 的保守凈利潤率來測算，五年後它的年度凈利潤 300 億元不難想象。如果上市，按 30 倍 PE 計算，市值將接近萬億。
六，這裡面還有一個有趣的問題。有人擔心，輕資產後，業主不再是萬達，隨著萬達廣場越多，萬達在租金收入裡的分賬會急劇減少。
萬達去年開業瞭 50 傢萬達廣場，其中 21 個是輕資產路徑。萬達與輕資產業主方的租金分賬是 3 比 7，這意味著，萬達 2 個輕資產路徑的項目租金基本上相當於 1 個重資產路徑的項目租金收入，所以，輕資產項目數量多瞭，對租金下降的影響會隨之被熨平。
而且，輕資產的項目，在租金分賬後，萬達的凈利潤計算方法會更占便宜。借用王健林去年的年會講話，輕資產轉型後，萬達商業租金的含金量還將進一步提高。
他解釋說，重資產一塊錢租金萬達拿到的凈利潤也就四毛錢左右，因為要扣除管理費，繳 17.55% 的稅金，再繳所得稅。輕資產分得的凈租金除瞭 25% 所得稅，全部是凈利潤，所以今後萬達商業租金含金量更高。
七，談談為什麼會出現文章最初的那個‘烏龍新聞’。
輕資產路徑的萬達廣場，從投資建造開始，就對未來資產轉讓的時間表有瞭大致的規劃，通常是招商開業後，並且拿到瞭相關的證件，可以實現一系列工商變更等。
南昌項目即是如此，它今日被披露的法人變更，其實早早在一兩年前就被確定下來，隻不過發生到今天這個情勢下，成為又一宗王健林‘資產大割肉’的最新例證。
真相呢？呵呵。反正，你們也隻願意看自己想看到的吧。
讓我們一起等待下一個法人變更的萬達廣場吧，不遠的前方，有很多個十萬➕在等待著你我。
八，關於不少萬達廣場的註冊資本金更改，從孫宏斌入局開始，就被翻炒。大傢可以看看下圖，裡面的萬達廣場都是歷史上重資產路徑。
我的理解是這樣的，註冊資本金的變更，可能與項目的開發周期有關。萬達廣場的開發周期結束後，進入瞭經營管理期，不再是房地產開發，對資本金的需求相應也減少，所以，出於提升資金使用效率的角度，進行瞭註冊資本金的減少。
當然，降低註冊資本金，也很有可能是輕資產公司投資人的意願的反映。我的理解是，在中國，註冊資本金的意義在特定時刻被媒體擴大瞭，平日裡有誰去關心這個無辜的指標呢？
具體如何，你們去問王健林。
九，最後談談情懷。
這一波主題為‘首富割肉’交易大新聞，之所以席卷全民，因為它滿足瞭看客們的全部心理要素：重磅，財經，金融，娛樂，名人效應，仇富心理，高房價倒逼出的民粹，等等。
導火索是銀行監管層發出瞭一個萬達六大海外項目的融資排查報告。當然，這個排查結果還沒有出來，結論未知，大傢先集體高潮瞭，然後，對其中的事實視而不見。
事實上，這六個項目裡，有四個院線類投資，是用萬達 2012 年 5 月出海收購的美國 AMC 平臺進行收購的，AMC 是一個境外上市平臺，它本身具有海外融資能力。
我就很關心它在並購中究竟用沒有用‘中國錢’，結果，AMC 自己發公告表態，‘自 2012 年被萬達收購以來，在最近四次收購院線，以及對許多其他影院的收購中，萬達從未成為融資來源。在 AMC 最近三次收購中，獲得的債務融資都是總部在美國之銀行的聯貸；第四宗收購使用的是 AMC 的手頭現金’。
事實重要麼？重要；事實真的重要麼？呵呵。
不過，另外兩個的項目，我沒有看到名字，不得而知。如果你非抬杠說，對 AMC 的收購，肯定也占瞭中資公司信用的便宜，那麼，它隨後的所有投資，都與‘中國錢’有關。
我的回答是，這真是一個好問題。
十，我提醒你註意一個有趣的時間。時間真的不會騙人。它會玩弄我們，包括你哦。
2012 年 7 月 4 日，13 個部委一起發佈瞭一個紅頭文件，名字叫做，《關於鼓勵和引導民營企業積極開展境外投資的實施意見》。
給你們看兩張圖，有圖有真相。
一個海外投資，通常從調研，換匯，談判到交易發生，一般也得有個一年兩年的。
你滿腔熱血，渾身動員，準備好瞭，也走出去瞭，可是風向也變化瞭。
這個玩笑有點大。
