今年樓市還有投資機會嗎？
譚浩俊 中國不良資產行業聯盟研究員
剛性需求可以大膽購買，改善性需求可以積極購買，投資則要謹慎小心，選擇好機會，也就是隻選 " 個股 "，不等普漲。
2018 年剛開始，國傢統計局就發佈瞭今年 1 月份國內 70 個大中城市商品房住宅價格統計數據，數據顯示，今年 1 月份一線城市新建商品房價格同比下降，而二三四線城市漲幅下滑。也就是說，整體處於平穩向下狀態。
於是，有人開始發問，今年的樓市還有投資機會嗎？還能在樓市進行投資嗎？
應當說，樓市有沒有投資機會，是很多人關註的問題，也是比較難以回答的問題，更是不可回避的問題。因為，有太多的人希望得到這個問題的答案，也想從答案中找到是不是還該投資樓市，在樓市中尋找投資機會。筆者的觀點是，可從這樣幾個方面來判斷和分析。
從宏觀角度來講，應當機會不多，甚至風險較大。更直接地說，就是投資的風險要大於收益，搞不好，就會出現投資失誤。原因有四：一是 " 房子是用來住的，不是用來炒的 " 已經作為各級政府的工作目標，不可能再有任何動搖，任何改變。這也決定瞭，地方政府不可能再允許房價有大的波動，尤其上漲。一定會千方百計地控制房價上漲，以避免被問責；二是與房價密切相關的政策，如信貸、土地、規劃等，都會對房價形成嚴密的關註和影響，特別是信貸政策，已經頂格到首套房，且仍有加嗎的感覺，已讓房價無法動彈；三是限購、限賣等遏制炒房的政策仍然十分嚴厲，縱然有些地方放松瞭限購，但是，有限賣築底，也不會出現重大問題。可以這樣說，限賣已成為遏制炒房最強的殺手鐧，導致房價很難撼動；四是住房租賃市場的發展，會比較有效地遏制房價上漲，消除居民房價上漲預期。
從微觀來看，不排除有一定的投資機會。可以從這樣幾個方面來看：首先，二線熱點城市有一定的投資機會。因為，這些城市都有著強烈的做強城市的競爭壓力，都不願在新一輪發展中掉隊。這也意味著，城市擴張仍是主流，勢必造成房價上漲。尤其是實力相近的城市，會出現過度競爭現象。即便政策上有限制，也可能難以控制，會有一定的房價上漲空間；其二，三四線城市在去庫存中，會有一股借勢發力的可能，也就是借著去庫存抬房價，搞土地財政，彌補前一輪沒有抓住機會的 " 遺憾 "，從而給瞭房價上漲機會；第三，區域性上漲是最大機會。整體房價不漲，不代表不能出現區域性上漲機會。為瞭需要，地方可能更加重視區域房價的上漲，對一些好的區域投入更大力度、創造更好條件，如強化基礎設施建設、增加政策供給等，帶動區域房價上漲；第四，城市內部在發展政策區別化的情況下，也會使一些重點地區房價出現上漲。
從趨勢來看，隨著經濟進一步好轉，並步入復蘇通道，通貨膨脹的壓力會加大。畢竟，大量發行的貨幣，需要尋找出路，就必然帶動物價的上漲，通貨膨脹式房價上漲的可能是存在的。一旦加息，房價也會隨之上漲。即便控制也難以達到最佳效果。因此，從發展趨勢來看，房價上漲是存在較大可能的。加上股市始終不景氣，且以兼並重組為主，新股發行會出現步伐放慢現象，也在一定程度上會對樓市產生正面作用，房價有上漲的欲望。
總之，房價出現普漲的概率不大，區域性、局部性上漲概率是很大的。通貨膨脹帶來的趨勢性上漲也是可能的。但趨勢性上漲不會超過居民收入增長和經濟增長速度，這一點需要把握好。所以，剛性需求可以大膽購買，改善性需求可以積極購買，投資則要謹慎小心，選擇好機會，也就是隻選 " 個股 "，不等普漲。
譚浩俊【原創】
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