2018 樓市眾生最關心的事
3 · 17 調控即將迎來一周年，樓市信息空前嘈雜。
有些城市用腰斬獻出周年大祭禮：環京樓市房價跳水，開發商清倉大甩賣；北京房價指數出現 32 個月以來首次同比下降，房價似乎跌回一年前；房地產投資占 GDP 比重達 50% 以上的海南居然敢公開稱絕不允許任何人炒房。
有些城市讓人犯嘀咕：杭州 300 套高端住宅開盤兩周售罄，房價直逼一線廣州；南京、武漢等地閉上瞭門又紛紛打開窗，本科生可直接落戶買房；三線徐州房價連漲 24 個月，內行人直呼看不懂。
漲跌之下，樓市給人以暗流湧動之感。
要把握最新動向，理解房地產趨勢，那麼搞清楚這三個基本問題就是當務之急——
一線房價跌沒跌？
二線調控松沒松？
三線棚改買不買？
理解本輪調控周期中高層的決心和力度，最為關鍵。
先把時間往回撥一年。
那時雄安未出，通州副中心周圍的樓市被炒得風頭無兩，一傢距離北京 300 公裡的新盤連夜跳漲近 2000 元 / 平，但 2017 年全國兩會剛閉幕那天，剛需族翹首期盼，終於還是沒等來樓市調控。
靴子沒落地，看漲情緒再次燃起，很多人平穩度過兩周觀望期後毅然決然出手瞭。那天夜裡，已連續 17 個月環比上漲的北京樓市又加足馬力——賣傢報價 728 萬，從 7 點半砍價到夜裡 11 點半，745 萬成交。一篇《最近有點為北京感到難過》在新中產的朋友圈裡瘋狂擴散，集體焦慮感又被喚醒。
有人看著房價惶惶不安，有人拿著合同竊竊自喜。誰也沒預估到，3 月 17 日當天，樓市調控突然重拳來襲，打得人猝不及防（延伸閱讀：《北京醞釀已久的樓市 " 大殺器 " 終於祭出！》）：" 認房又認貸！"" 二套房貸比例上調 10%！"" 限貸加碼！"" 市場化住房一律限購！"……
新政落地後的 18 天裡，北京雷厲風行，連續出臺 10 項政策，調控覆蓋面幾乎無懈可擊，住宅成交量陷入極度萎靡，近 20 傢中介關門，知名商住小區業主直降 100 萬拋售，樓市一夜冰封。
北京方面作出示范後，一線及強二線城市迅速表態，全國房地產開發投資增速在當年 4 月份達到頂點後應聲掉頭向下。
此後一年中，一線調控高壓態勢不變，北京發佈 30 多次調控措施，密度創下全國之最，刷歷史紀錄；強二線 " 樓市四小龍 " 傳奇難續，前後超過 110 個城市緊跟新政，共發佈 250 多次調控政策，范圍之廣、手段之多超出想象。
五限令急急而來，組合拳接連打出，租購並舉、共有產權房、嚴查消費貸入市、房地產稅加快立法，信貸再收緊 …… 重擊之下，高杠桿炒房客瀕臨爆倉，地王停工，中小房企賣股賣地賣項目，甚至最終難逃破產。
不過，混戰中冰與火共生。南京一二手房房價倒掛，富人排長隊全款搶新房，中部二線開啟 " 搶人大戰 "，給錢給房給戶口，為樓市暗添柴火，三四線房價在棚改的刺激下喜迎樓市狂歡，漲勢逆襲一二線，多地傳來 " 房價破萬 " 捷報，開發商轉戰三四線，2018 年拿地千億房企中，50% 佈局在三四線。
盡管此時沒人會懷疑 " 房住不炒 " 的長效期限，但全國樓市行情走勢的不統一，還是讓很多人心存僥幸，冰面下暗流洶湧。
面對部分弱二線的曖昧 " 放松 " 和三四線房價的漲勢如虹，" 哪些城市值得買？三四線還會漲多少？" 成為 2018 年樓市眾生最關心的事情。
要摸清樓市的脈動，避不開這三大爭議：
一線房價跌沒跌？
以往被視為樓市風向標的一線房價，據不少專傢的說法是，已經走到 " 拐點 "。
統計局數據顯示，1 月份北京房價指數出現 32 個月以來首次同比下降，房價跌回一年前。有人認為，在新房嚴格限價的情況下談房價指數沒多大意義，二手房降沒降價才是真問題。
緊接著，2 月份，鏈傢、我愛我傢等多傢中介機構齊齊為北京二手房降價正名，不止成交量較 1 月份減少近半，房價環比也下跌瞭 0.5%-0.7%。但數據難以排除春節因素幹擾。
從多處房價行情統計網站的數據來看，京滬兩地的二手房價在 2 月份出現瞭環比下滑，但整體上平穩地維持在一定區間，同比沒有出現實質性降溫的跡象，很難得出房價下跌的走勢判斷。
（來源：中國房價行情網）
放大到不同區域來看，核心城區的二手房價實際還在小幅上漲，上海也是如此。
另外兩座人口仍處於凈流入狀態、地處粵港澳大灣區的一線城市，深圳、廣州，二手房均價皆不見下跌。深圳的漲幅比較驚人，甚至惹得中國炒房第一人 " 歐神 " 在深圳搖旗吶喊打雞血：深圳房價未來 25 萬 / 平米不是夢，深圳遍地都是黃金，閉著眼睛撿錢就行。
這話聽聽就得瞭，" 房住不炒 " 基調不變，結合兩會上中財辦副主任楊偉民的表態：
" 房地產市場現在是有泡沫的，尤其是在一二線城市，但三四線城市還可以。這個泡沫既不要主動擠破，也不能繼續吹大。房地產領域的風險釋放需要長期的過程逐步推進。"
一線城市集聚瞭全國最優質資源，房價鐵定還是溫和上漲，特別是優質地段戶型、環境、物業管理都比較好的小區，但是在調控下市場波動率下降，短期內一線就一個字：穩。
至於 " 拐點 " 究竟長什麼樣，全國政協委員、清華大學教授李稻葵的表述還是比較中肯的：" 拐點 " 指的是房價不像以前那樣單邊上漲，一年漲 20% 到 30% 這樣的現象恐怕不會再現瞭。
當然，下跌也很難看到。
二線調控松沒松？
開年以來，多個二線樓市頻繁出臺樓市新政，以爭奪人才為名，降低住房門檻，有聲音稱，新一輪調控放松期已經在路上：
合肥放開限價；
南京提出 40 歲以內本科生可直接落戶買房；
蘭州直接取消部分地區限購政策；
武漢房票出爐，外地人買房不再限購；
鄭州市本科不落戶可買房；
政策一有風吹草動，市場立馬風起雲湧這些城市在過去一年從土地財政中收獲頗豐、去庫存也完成得七七八八，此番動作，是否意味著調控風向標已變？
為此，住建部出來回應稱，所謂變相松綁調控是誤讀，中央對樓市調控的態度是明確的、堅決的。人民日報采訪瞭這些二線城市的房管負責人，大傢紛紛表態沒那意思，調控還在繼續。
樓市調控會是什麼走向，作為強二線標桿、曾經樓市暴漲 " 四小龍 " 之一的南京，可以做出回答：
1）南京市長在兩會上表態，南京將主動犧牲 200 億的土地財政，用於發展租賃住房；
2）限價遲遲不見放開，開發商在南京拿地熱情銳減，中海在南京的 8 塊土地至今無一開盤，202 億拿地資金全部套牢，成為大房企的悲劇。
南京樓市明漲陰跌，二手房的價格會不斷向新房靠攏，但房價也不可能出現血崩，即使高負債到負資產瞭，隻要能保證恒定收入，多數人都還是不會斷供。
而後知後覺才加速去庫存的中西部弱二線城市，如西安、昆明，則繼續補漲。昆明連漲 18 個月，在去年 12 月份、今年 1 月份環比漲幅全國排名數一數二，迫於壓力，昆明打響瞭年後地方調控新政第一槍。
有一個特殊的強二線城市是杭州。有瞭 G20 的召開，有瞭 2022 年亞運會概念的熱炒，還有杭州主城區的舊改，杭州這一年來均價從 25000 元 / 平漲到瞭 32000 元 / 平，去年底一處報價在 5.6 萬元 -7.9 萬元 / 平米的高端樓盤，共 300 套房源，兩周即售罄。去庫存進度也迅猛，今年前兩個月成為賣地最多城市，土地出讓金高達 591.27 億，同比上漲 250%。
三四線棚改買不買？
今年很多人春節返鄉後，被三四線熱氣騰騰的房價勾住瞭，內心琢磨著：" 要不要買？房價還會不會漲？"
如果你是投資，與其考慮買瞭之後 " 漲不漲得起 "，倒不如想想 " 跑不跑得掉 "。
短期看，支撐這一年來三四線房價飆漲的關鍵因素——棚改。未來三年，棚改力度依舊很大，房價還有上漲空間。
不過，去庫存和抑過熱是並行的。有些在熱點城市周邊的三四線城市漲勢已趨緩，最近徐州在 70 城房價中一枝獨秀，新房房價連漲 24 個月，但去化周期明顯發生瞭改變。
春節期間炒房客雲集海南島，海南房價又漲一輪，此前已被環保督察組點名批評的海南壓力山大。在兩會上該省省委書記表示，一是要消耗庫存，二是不能再批地瞭，絕不允許任何人在海南炒房。
長期看人口和經濟基本面。
實際上，二線城市以及三四線城市內部都存在很大的分化，用城市等級來劃分已經過時瞭，更準確的方法應該是看都市圈與非都市圈。
在都市圈中的城市能得到一線城市的溢出效應，不論是產業、資源、交通還是人口，情況都會比非都市圈的樂觀，在本輪調控周期中，樓市大概率會走出 " 去庫存——漲價——調控——高位橫盤——樓市降溫 " 的路線。就像環京樓市中真正能夠得到通州副中心需求溢出的燕郊，在房價下調時會遇上不少人入市抄底。
而都市圈外的三四線已被棚改提前透支瞭城鎮化進程所帶來的需求，如果還碰上人口凈流出，當地沒有新產業支撐，基本就是樓市高危區。聰明一點的開發商懂得多打折銷售提高周轉率，還沒醒過來的房企則在拼命囤地，忘瞭大房企也會被南京樓市套牢的教訓。
在 " 差異化調控、租售並舉 " 的基調下，一城一策甚至一城多策的精準調控代替一刀切，租賃住房分流部分購房需求。隻能說，炒房暴富時代真的過去瞭。
城市間大分化趨勢增強，不變的是全國上下不斷收緊的金融環境。最近有三個信號值得註意：
央行認為，房貸利率有上浮空間
兩會上央行明確表態，目前的房貸利率雖然有所上升，但是總體上看還處於較低水平，商業銀行對住房貸款合理定價、擴大利率浮動區間是合理的。
雖然這一年來信貸已經在不斷收緊。2018 年 1 月份，全國首套房貸款平均利率攀升至 5.43%，相當於基準利率 1.11 倍。
但是把時間拉長來看，未來對樓市的定向加息空間仍有不小。於高杠桿炒房客來說，這無疑是一拳打到爆倉。
銀監會表態，居民部門桿杠率還需要降
全民加杠桿買房的結果是，居民部門的負債率迅速攀升，一舉超過政府部門，2017 年，中國居民部門甚至第一次出現瞭儲蓄增長率為負的情況。高負債透支瞭居民部門消費升級的能力，同時也減少瞭資金通過股市等其他融資渠道流向實體經濟的機會。
今年前兩個月，居民中長期貸款新增較去年同期減少瞭 967 億元，地產調控還在延續。
連首席多頭任澤平也不打雞血瞭
恒大研究院的任澤平最近發文稱，全球流動性正在退潮，中國 M2 增速低於名義 GDP 增速，當前金融環境偏緊，實際利率趨於上升：
" 在流動性泛濫的時候，到處都是一夜暴富紙醉金迷的神話，在流動性退潮以後，最貴最稀缺的就是流動性：一度神秘地像宮殿一樣的金融控股集團不斷傳出斷臂求生、影子銀行大規模收縮業務戰線、商業銀行亟需補充資本金、先知先覺的地產商開始降價、人們開始謹慎投資窖藏現金，曾經取之不盡用之不竭的貨幣就這樣無聲無息地消失瞭。"
貨幣環境已不同往昔，" 管好貨幣總閘門 " 之下，市場普遍缺錢，連才公佈去年有近 2000 億利潤的農業銀行，一開口就是 1000 億定增的融資規模。
信貸收緊，以後貸款難度加大，持有房產成本增加，普通人還能不管好錢袋子，保留點借錢還錢的空間嗎？
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
