轉自：樓市時評（ID：zzlssp）；作者：張大大
先潑點冷水，不要太樂觀。
過去 15 年來，從 02 年開始，房價就以 5 年翻一倍的速度，穩定上漲。
在這種漲速下，閉著眼睛買房當然是沒有問題的。
不管是多差的位置，多破的房子，多爛的戶型，隻要是差不多的城市，隻要能拿手裡 5，6 年，都有的賺。
那麼問題來瞭。
未來 3 年房價還會上漲麼？
未來 5 年會不會再翻一倍？
北上深能不能均價破 10 萬？二線城市能不能再翻番？
很難，幾乎沒有這樣的可能性。
未來 5 年，也就是到 2022 年，房價能比今年的最高峰，漲 50%，就已經是非常樂觀的預測。
平均下來，也就是年化 8% 的復利，跟理財差不瞭太遠，這還是比較樂觀的情況。
為什麼未來這幾年，會跟過去的情形不太一樣？
原因主要有 3 點：
1. 信貸上，國際大環境已發生根本性變化
2. 政策上，仍在進一步的緊縮
3. 房價真正的命脈，已被摸清，並逐漸被控制
最近一直在研究各種新規背後的真實指向，隨著思路的日漸清晰，就越來越覺得：
未來，玩法已經改變。
過去的那些老的思路和規律，都需要進行修正。
當然，也不必太過悲觀。
就算漲不瞭太多，但至少保值是沒問題的，房價短期也許會經歷回調，但是長期會非常的穩定。
哪怕不會大漲，也不至於大跌。
下面我們就來具體說明，為什麼會出現這樣的情況。
1
信貸國際大環境，已發生根本性的變化
短期看貨幣，中期看土地，長期看人口，過去寫過很多次，未來依然會繼續出現，因為這個原理看起來雖然簡單，但是非常的有用。
房價走勢，在很大一部分程度上，就是信貸形勢的體現。
08 年降息 4 次，09 年房價大漲。
12 年降息 2 次，13 年房價小漲。
15 年降息 5 次，16 年房價大漲。
（其中 1 次是 14 年 11 月，寫在一起方便理解）
加息，房價穩或降，降息，房價漲。
從目前來看，樓市已經開始被定向加息。
加息通道下，不要奢望房價會漲。
為什麼要對樓市定向加息，而不是直接調整基準利率？
過去，想用信貸控制樓市，主要是通過改變基準利率來完成。
但是，基準利率並不隻是作用在樓市上，還會影響到無數個大中小企業的運作。
你上調一次基準利率，中小企業借錢成本就高一分，賺錢難度也就高一分。
基準利率這種東西，可以說是牽一發而動全身。
現如今實體經濟已經很難做瞭，再上調基準利率無異於雪上加霜，有悖於未來要大力發展實體經濟的展望。
所以，我們現在暫時不動基準利率，而是隻調整房貸利率。
所以未來這幾年，貸款一定會越來越難，越來越嚴，利率也會越來越高，不要有幻想。
根據目前已知的信息：
1、開始對樓市定向加息
2、定向加息不過多影響實體經濟
剩下的唯一變量就是：
對樓市的加息會持續多長時間？
這就是問題關鍵所在。
一旦知道瞭加息會持續多久，下一次降息什麼時候才能到來，就能提前摸清樓市走勢，知道下次上漲會是什麼時候。
這就不得不說到信貸的國際大環境瞭。
過去 10 年，從 08 年開始，國際的貨幣環境都是非常寬松的，大傢都拼瞭命的降息，你去歐洲貸款，利息都快接近於 0，甚至有些國傢你去貸款，人傢銀行還倒給你錢。
在這樣的國際大環境下，我們怎麼在國內玩加息降息，問題都不大。
但是，從今年開始不一樣瞭，在美國的帶領下，全球都開始進入一個加息通道，並將在未來持續很長一段時間。為瞭保住外匯儲備，我們是絕無可能，在全球性的加息環境下，放寬國內的信貸政策。
根據美聯儲目前的規劃，加息至少持續到 19 年下半年。
這也就意味著，2020 年之前，全世界的信貸都很難放松。
信貸收緊的時候，房價是根本不可能逆勢上漲的。
至於 2020 年以後會如何，還需要再看進一步的走勢，但近期大環境已定，我們一定要認清目前的現狀。
現在買房，想獲得不錯的收益，至少要等 3 年以上。
2
調控不會有半點放松
前段時間，有些中介在瘋傳北京限價解除，XXX 城市或許效仿。XXX 就是他們自己所在的地方，然後暗示近期房價還會漲。（當然隻有一小部分，大部分中介還是靠譜的）
對於這些人，我隻想說，一定不要跟國傢唱反調。
不要把一點點的市場波動，都想成是調控的放松，都說成是漲價的預兆，最後隻會招來更嚴厲的限制，倒黴的還是自己。
有時候，我們根本不需要知道政策具體是什麼，我們隻要看目的是什麼就可以瞭。
目的是控制房價，就一定能控制，別不信，看北京，看上海，看深圳。
這三個城市的房價都能控制，別的城市還幻想什麼呢？
隻不過，在分城施政的影響下，會有一個先後順序。
先漲的先穩住，後漲的後穩住，隻要力度到瞭，不存在控制不住的情況。
北上深先漲，二線跟漲，三四線最後漲。
北上深先控制住，二線後控，三四線最後穩定下來。
畢竟還有去庫存嘛。
這不，昨天東莞開始限價，前天沈陽也加入瞭樓市調控的陣營。
當 5，6 年沒漲的東北，當庫存大戶沈陽都開始進入到調控通道，房價到底還能漲多少？
我們在買房之前，一定要記住一個根本的點，房價的最終歸宿是什麼。
不大漲不大跌，才是短期走勢的真正歸宿。
如果你的城市剛剛開始漲，那麼你還有機會。
如果你的城市已經漲瞭很久，且漲幅超過 40%，那麼機會就已經不大瞭。
如果說信貸是房價的發動機，調控就是剎車片。
車速很快的時候，就算發動機熄火瞭，車也會繼續高速滑行，所以我們要踩剎車。
猛踩剎車確實可以讓車停下來，但松開剎車片卻不能讓車再次動起來。所以需要發動機的動力。
但是在 3 年內，信貸這個發動機，是不轉的。
這也就意味著，如今冒失的闖進去，至少站崗 3 年。
雖然每個城市的狀況都不一樣，但除瞭剛需以外，越臨近年底，買房投資就要越謹慎，切記。
至於第 3 點，不太敢在這裡說，微信是個好平臺，得好好珍惜，要謹言慎行。
跟這些有關：
最後，希望大傢一定要搞明白調控和信貸的關系。
理解發動機和剎車片，對於車子的加速，減速來說，各自能起到的作用。
一旦理解這一點，再來看下面這句話：
短期看貨幣，中期看土地，長期看人口。
你就會發現，在房價走勢的判斷上，在城市投資的選擇上，其實一切都有跡可循。
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* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
