摘要：參與的各方，大傢都得有錢賺，這生意才能繼續玩下去。包括政府在內，讓任何一方持續的貼錢，這事兒都怕是長不瞭。
本文作者朱文策，來自朱羅紀，原文標題《算算賬，就知道租賃住房沒那麼好搞》。
關於租賃住房，我幾天前寫過一篇文章《租購同權推行得越徹底的城市，房地產的前途越好》，今天因為政策試點和深圳租賃新政的緣故，又熱瞭起來，仔細對比瞭一些信息，我還是維持原來的看法。尤其是對房價會大降的論點，實在過於大話炎炎瞭。
在那篇文章裡我也指出瞭我們現有租賃住房存在的痛點，這次深圳的政策文件裡也都談到瞭，一模一樣。租賃住房的建設，說到底就是租賃市場本身的供給側改革，和房價的關系是第二層的。從這個角度來理解，會有助於厘清很多問題。
到現在為止，關於做租賃住房，我已經看到有三種方式瞭。
一種方式，是政府公開招拍掛以極低的價格出讓國有用地給企業（主要是國企），用來建設出租住房，自持 70 年。上海之前賣瞭兩塊地，樓面價 6000 塊 / 平米。萬科也花瞭 100 多億，在佛山北京拿瞭一些類似的 70 年自持地塊。
第二種方式，是 28 日發佈的信息，13 個城市試點通過集體用地新建租賃住房。這 13 個城市是：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。（誰能告訴我為什麼會有肇慶）。
第三種方式，是深圳要收儲 100 萬套農民房來做租賃住房。這個方式是通過對存量農民房的優化改造，使之成為政府希望的租賃住房。
對於很多概念上的分析，我認為都流於表面，意義也不大。比如說它將來會產生多大的影響，房價會怎麼樣，真的都太遠瞭，八字還沒一撇。
首先，用集體用地來搞租賃住房是個好政策，也是一個高招。我之前一再強調，中國大城市的房價老是暴漲，最為重要的原因就是 " 土地二元制 + 政府壟斷土地供應 "。結果造成政府隻能使用半數（深圳還不到半數）的國有土地來解決全部人口的住房問題。後來深圳轉地之後，通過城市更新，想慢慢把所有的土地都 " 事實國有化 "。我之前也提過建議，要是想讓深圳的房價穩定下來，政府可以把 650 萬套、接近 3 億平米的小產權房有條件合法化一部分，形成現成的便宜的房屋供應。但這個顯然涉及到產權的變更，的確困難。
這次的政策重大意義在於：繞過瞭產權的紛爭，不搞房屋所有權交易，而是大搞租賃住房，這樣可以在不觸及二元土地制度的情況下，增加房屋供應量（盡管是租）。
對深圳來說，意義尤大。一在深圳的租賃市場的規模占比在國內最大，高達 66% 的人群都在租房子，" 違章建築 " 裡生活瞭 700 多萬人。二在，深圳有高達 650 萬套的農民房，這是一筆巨大的寶貴的財富，也是房地產市場巨大的穩定器。深圳就是靠著這些農民房發傢的，這個存量用得好，能夠繼續為深圳高歌猛進貢獻力量。而用得不好，不但會導致能源的巨大浪費，還會持續推高深圳本已高昂的城市成本。
今天政府采用收儲 100 萬套的方式，意味著深圳對待小產權房，終於不再隻有 " 城市更新 " 推倒重建一條路瞭。這是我認為尤為欣喜之處。
政策確是好政策，但再好的政策也要能夠落地執行，才能真正的發揮效用。像上面三種方式，能不能落地？
說到底就是算賬。參與的各方，大傢都得有錢賺，這生意才能繼續玩下去。包括政府在內，讓任何一方持續的貼錢，這事兒都怕是長不瞭。
拿國有土地出讓，這個討論的價值不大，姿態的意義比較大。不需要算賬，隻看供應量就能夠知曉結果。沒有任何一個城市，尤其是大中城市，有能力批出更多的國有凈地來搞租賃住房。這個會導致資源出現重大錯配。
算另外兩種方式。
我請教瞭一位大型房企從事過長租公寓和專事資金運作的高管，他給我的分析如下：
隻看蓋房子的話，不含地價，一間 40 平米的公寓，成本大概 20 萬（含裝修和簡單傢私電器，單價成本 5000 塊）。因為開發商融資成本極少低於 7%，故取低按 7.5% 年化收益計算。40 平米的公寓，每月租金需要到 1250 塊。再假設綜合稅率 20%，運營成本 20%。那這 40 平米的租賃住房，每月目標租金要去到 1250/0.6，大約 2100 塊。而如果土地方（村集體）的期望值和建設運營方相等，那麼月租就要翻倍，到 4200 塊瞭。
深圳的政策文件裡講清瞭這些稅費的來源：
"目前，居民散租市場基本規避瞭所有稅費後，可以實現 2-3% 的租金收益率。租賃企業需繳納增值稅（租金收入的 5%）、企業所得稅（租賃利潤的 33%）、房產稅（租金收入的 12%）、印花稅（租金的金額 0.1%），綜合稅賦成本較高。因此，需要落實國務院 39 號文、廣東省 7 號文對於規模化租賃稅費減免的有關優惠政策"。
因此，如果要賺到錢，就需要有參與方要讓利。政府減稅，以及考慮另給補貼。銀行給金融支持，利息降低。村集體讓利，降低期望值。最後，企業方也適度降低期望值，壓低成本，不要把產品質量搞到長租公寓那個水準。這其中，最難讓利的可能是企業和村集體兩方，相對比較可能讓利的是政府和國有金融機構。
用這個賬本來對照第二種方式，我們能看到，最困難的地方就在於村集體的利益怎麼擺平。讓他們出地，這個錢怎麼算。如果在中等的城市，可能還好說一點。在土地財富神話爆棚的大城市，想滿足二地主的期望值，必須要讓他們意識到這事兒對他們有好處，值得幹，這恐怕是需要大智慧。
還有一個問題：集體用地的位置。比如，深圳這些年已經建瞭很多保障房，相當部分的保障房最後都門庭冷落，少有人選，原因就在於地段太偏，交通不便。這些大中城市的集體用地，很多都在外圍，在那裡建租賃住房，價格自然是便宜瞭，但是地段偏遠的話，企業能不能賺錢我還真的存疑。這個也是少有人考慮的問題，並不是說你隨便哪裡建棟租賃住房，人就嘩嘩嘩跑去瞭。
相比之下，我認為第三種方式，深圳的這種存量收儲方式，困難會少一些。其實就是政府為國企或者集體企業背書，做 " 專業化的租賃公寓運營商 "。有點像我們在惠東的海邊買瞭房子，然後交給專業的酒店公司打理一樣。這個是可以引起原村民的興趣的，因為和自然的散租相比，企業有組織規模化的租賃經營，可以更好的降低成本，實現更高的收益，尤其可以節省村民自發經營的時間成本。隻要他的物質利益不顯著損失，就是賺瞭。
深圳的這種玩法，效率也許會高些，房子大批量的弄出來的速度也會快些，當然這個前提是深圳有這個本錢，未必有可復制性
總之，政策自然是值得大贊的善政。但也可以說是萬事開頭難，任重而道遠。這是個長效機制，對房價的影響沒那麼立竿見影，不要被標題黨坑瞭。
