轉自：齊俊傑看財經（ID：qijunjie82）；作者：齊俊傑
最近，北上廣深基本上一天一個樓市政策出臺，如果一周沒有一個大動作，都覺的好像缺瞭點什麼。很明顯現因城施策之後，樓市有瞭新的變化。在特大城市，調控房價的決心已經是十分的明顯。而老齊去年所說的，先從流動性再到價格的逆轉正在一步一步變成現實。
預計未來一年，一線城市將繼續這個思路，房價將有更大的跌幅。而正在上漲的三四線城市也將在半年後出現逆轉。三四線城市更兇險的地方在於，一旦樓市停漲，馬上你就賣不掉瞭。比如現在的燕郊和廊坊。基本上已經沒有成交。樓市跟股市不同，頂點就是底點。在最高點，你是一定賣不掉的。
有人說，老齊是死空頭，這個說法是不對的。2014 年以前，我還是看多房價的。當時我提出過很多說法，限購令相當於一場饑餓營銷，相當於把需求提前釋放。隻要限購令一放開，樓市就會跳漲，然後再限購就會反復的加強這個預期，一定要在能買的時候趕快買。否則就買不到瞭。如果一線買不瞭就要趕緊在別的不限購的城市買。這是當時普遍的共識。其實投資這個事，真不是靠預測的。而是靠資產間的價格比較做出的。
舉個例子，為什麼 2014 年敢抄底股市，因為很多股票的股息分紅率已經達到瞭 7%，比投資餘額寶和債券要劃算的的多。而很多債轉股也給我們提供瞭很安全的投資標的。所以這種投資看起來就毫無風險。而到瞭 2015 年的 5 月份，我們為什麼看空股市，是因為隔夜拆借的無風險利率大幅上升。股息收益率已經降到瞭 4% 以下，而相對應的債券收益率當時兩年平均都超過瞭 10%，所以從比較來看，當然投資債券會更安全。股市對於長期資金的吸引力在下降。
那麼房子怎麼看呢？主要是成本和收益的比較。當你買一套房子，主要是貸款的支出和房子租金的比較關系。從歐美國傢的百年房產的走勢，每年房價的漲幅很低。基本不會超過 4%，所以靠房子發財的很少很少。大傢買房子基本還是為瞭居住，那麼如果你買一套房子的每月貸款，比租金更低。那麼也就意味著你的買房更劃算。因為你租房要付出更高的成本。
而如果你貸款買來租給別人，幾十年之後你就可以通過租金收回你的投資。房子這時候是一個資產。你還可以通過加大杠桿，放大這種安全的收益。相反就像現在這樣，一套房子每月還貸款的數量遠遠大於你租房子的租金，你基本上已經不可能通過租房來收回房子的成本瞭，甚至現在已經連貸款利息的成本都收不回來。貸款買一套房，未來 30 年都是負的現金流，每月都要往房子裡扔錢，這就是典型的負債而不再是資產。
這就好比，你做一個生意，要先投資 30 年，才能過盈虧平衡點，才開始賺錢。有點腦子的人，肯定知道這個生意是不能做的。因為 30 年周期太長，這中間的變數太多。所以專業的投資者，是不會去一擲千金購買負債，然後坐等他升值的。與其那樣，還不如去期貨市場賭大小賺的更多，期貨市場起碼有流動性作保證，所以比房子安全的多。
但放到房子裡，大傢的心態就全變瞭，因為沒有人關註現金流瞭，大傢隻關註升值變現。隻想把房子賣給後面的傻子，然後賣個更高的價錢，這在投資市場叫做博傻。屬於賭方向，賭大小。還有一句話叫做十賭九輸，一旦賭錯瞭，房子會讓你賠掉所有的錢，而且還可能背負一輩子的負債。這就是賭的代價。有些人說，在中國土地出讓是財政的重要收入來源，所以維持高房價才能更多賣地，未來一定會漲漲漲。
這就是犯瞭一個邏輯上的錯誤，吃一隻螃蟹是美味的，吃一隻肯定不夠，吃三五隻滿足感才最強。但如果讓你吃 20 隻，並且一隻吃下去，你會怎麼樣。吃到 20 隻你會怎麼樣？這就叫邊際！超過瞭邊際的東西邊不再是紅利，而是負擔。房子跟股市也一樣，股市一直漲不好嗎？當然好，實體經濟能夠高價 IPO 發行，企業規模做大，股民看起來也各個發財。但總有人看穿皇帝的新衣，總有聰明人提前離場，無源之水的泡沫一旦被戳破，後面就是暴跌。所以投資市場千萬別犯經驗主義錯誤，你之前看到的隻是假象，用之前的看到的看未來一定會出問題。
起碼現在房子租售比低於 2%，相當於一隻市盈率超過 50 倍的股票，在股票市場我們都知道，如果一隻股票要維持 50 倍的市盈率，需要每年保持 50% 的速度增長，如果放在房子身上，就要求租金每年漲 50%，而實際上過去十幾年租金每年漲幅不足 8%，今年很多地方租金還是下跌的。
所以這麼高的價格是根本撐不住的，要不是一直在限制交易，估計房價早就已經被玩壞瞭。記住一句話，當所有人已經都沖進去買的時候，你還指望誰在你後面接盤呢？
如果沒人接盤，你怎麼退出來？如果這兩個問題沒法回答，那麼你的投資十有八九是要損失的。房子跟股票不一樣，股票還能止損割肉，房子一旦被流動性套住，將損失掉所有的錢，而且該還的房貸，還一分不能少。
