轉自：中國城市中心；作者：李鐵
近日，中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學傢李鐵在新浪樂居上對京津冀地產的大趨勢分析，具體內容如下：
與都市圈主城區的距離越遠，房價越便宜。可以看到現在房價的整體變化，隨著北京主城區的距離向外擴張，房價發生遞減的狀態，北京主城區的價格很貴，但是與主城區距離越遠，房價越低。
現在我們看京津冀房價，不能隻看主城區的房價，而是要看近郊區和遠郊區的住宅。隨著半徑的變化，可以看到房價降低的變化。
二手房價下跌在於對政策的觀望。最近我們看到二手房的價格在下跌，大傢對房價的預期處在觀望態度。主要表現在交易量的下跌，也代表著購房者對未來的房價調控政策抱著不確定性的心理。
燕郊的房價在下跌，我想有幾個因素，首先是和我們對樓市觀望的預期和限價、限購的預期有關。其次我們也知道在河北境內距離北京市主城區天安門 30 公裡左右的地方隻有一個燕郊。隨著首都副中心遷移到通州以後，三河和香河的住房供給的增加會影響燕郊的房價漲跌。
北京房價的漲跌與住房的供應量有關。我們看到環北京的沿邊界的河北城市的房價起伏和供應量有關系，按照世界城市化發展規律，沿著主城區 30 公裡區域的房價應該在兩萬左右，但是在北京轄區內，郊區對房地產的發展限制很嚴，所以河北沿邊界城市形成瞭為北京購房者提供的新的住宅區。河北沿北京邊界城市的房地產取決於北京和河北的政策博弈。如果地鐵或者城際軌道修過去，住房的供應量增加，對北京中低收入住房的供給壓力會大大的緩解。
我們應該註意到，北京兩千多萬人口的住房需求也向多元化方向發展。住房不是僅僅滿足居住條件，還要滿足休閑、度假和生態的功能，在郊區的住房供給如何適應這種多元化的需求會影響未來環北京房地產結構的調整。
優質資源在北京集中的格局不會發生逆轉。房價能不能降呢？我們知道北京優質資源的集中和人口向大城市流入的趨勢並沒有發生根本的改變。雄安新區可能對增量有所緩解，但是這個大的格局想改變是不容易的。盡管房地產政策和人口控制的行政政策導致瞭人口流入暫時出現波動，但是趨勢是不會變化的，尤其是都市圈內的人口聚集。所以我們看一直是波動向上的曲線，雖然暫時下跌，趨勢不會改變。
2000-2017 年北京常住人口和常住外來人口數量
貨幣超發和貶值的基礎性因素還在。因為經濟增長的速度在下滑，貨幣供應量是否減少，與美元的匯率仍是處在波動的下跌狀態。錢到底放在哪，銀行還是股市？還是住房？目前看，住房仍然是一個最好的投資性的選擇。
經濟的持續增長會支撐北京的房價上漲。如果我們還保持經濟長期持續的增長，2017 年北京的經濟增長速度為 6.7%，中高收入群體會增長，所以對房價的支撐也是剛性的支撐。
股市的變化會影響到投資選擇的變化，結果還是會回到住房投資上來。另外我們還要看股市的變化，最近的股市有所回升，根據歷史的變化，股市看漲的時候會短期的影響房價的下跌，因為投資渠道發生瞭變化。但是股市高瞭，獲得的收益增加之後，回頭還是買住房，住房是更穩定的投資，股市的波動反差影響瞭長期投資的心理，撈一把就走，這是股市的典型現象。
按照現在的政策繼續保持限購、限價、限貸、限售等調控政策，我們認為北京 2018 年房價漲幅不是很大，可能穩定在一個空間內。以房價的行政調控手段可以使房價穩定一段時期，但是不能改變首都未來房地產的升值預期。
現在的房價上漲關註比較高的原因，一個是適齡購房人群沒有與他們的收入能力相匹配的住房供給，住房更多的是剛性住房，這個政策供給決定瞭未來房地產空間選擇的方向。
京津冀周邊的房地產形勢判斷：相對穩定，2018 年大的政策不會調整。房價處於高位的趨勢也不會發生變化；住房供給短缺的矛盾暫時無法得到緩解；購房的觀望期會影響二手房的房價。
但是我們還要註意到，在全國的部分一線城市和二線城市，特別是在北京，已經出現瞭十分明顯的逆特大城市化的居住選擇。城鎮化發展到一定程度，在特大和超大城市會出現郊區化的現象，現實中人們到郊區購買農村的住房已經很普遍瞭。昨天有關部門出臺瞭一個政策，允許非房地產商開發集體土地，這涉及到宅基地和集體土地怎麼進入市場，這個變化值得關註，肯定會進一步影響到郊區化的發展進程。
過去我們談到住宅的剛需，僅僅看居住功能的剛需。但是隨著城鎮化的發展，中高收入者群體增加，剛需的內容也在發生變化。過去我們在城裡實現居住水平的提高，是小空間到大空間的面積變化。現在最大的變化是到郊區購買住房，到近郊區和遠郊區購買，這反映出剛需已經從滿足居住向多功能的演化，郊區化的特點就是從簡單的居住功能向多元化的消費、休閑和度假功能的變化。
之前昨天看到網上任志強說，可以到北京新機場買房，不要到河北崇禮買房。因為新機場的地理位置優越，有升值空間。而崇禮炒房過瞭 2022 年奧運該怎麼辦？我跟他的關系很好，也很熟悉。說明任志強先生對北京市人口的住房消費的變化趨向分析，還是停留在隻滿足居住功能上。為什麼他反對到崇禮買房呢，因為他的觀點是認為 2022 年冬奧會過後，崇禮的房子就沒有價值瞭。但是他不知道在 2010 年前後，那時候還沒有奧運的說法，就有 12 個國傢的駐華大使去崇禮買房子瞭。因為國外城市化發展到瞭一定階段之後，住宅郊區化已經成為普遍的中高收入者的剛性需求。
我們也開始需要有第二居所，而這第二居所要遠離城市，同時要親近環境，還要有好的空間，還有更多的深度休閑、度假、運動的參與。
為什麼張傢口崇禮這樣的地方，離北京 250 多公裡，山上的房價四萬，山下的房價一萬五呢。因為崇禮夏季溫度比北京低 16 度，整個冬季可以滑雪，春天可以賞花，夏天可以避暑，秋天可以觀景，那裡局部的森林覆蓋率達到 60% 以上，沒有霧霾，住房全季節可以利用。
我認為奧運期間整個崇禮的基礎設施會得到根本的改善，因為在一個原來的縣級政府所在地和轄區，幾百億元的投資砸進去瞭，當然會帶動土地升值。我們知道北京的房價是 2008 年奧運會以後開始漲的，08 年之前北京投入瞭幾千億元準備奧運，基礎設施得到瞭很大的改善。杭州的房價是 G20 以後漲上去的，也是上千億的投資。奧運對崇禮張傢口的投入不僅僅是一個會議的投入，而是整體基礎設施的投入，導致基礎設施資源和景觀資源實現瞭最有機的結合。
高鐵 2019 年通車，我們到達崇禮隻需 47 分鐘，還有一個京北高速一個半小時到崇禮，再有天然氣的改造等等，上幾百億的投入，自然空間和公共服務水平發生瞭很大的變化，你說地產能不升值嗎？
如果我們瞭解北京人對周邊郊區的選擇，這種多元化的需求將是未來北京房地產發展非常重要的選擇點。隨著逆城市化的現象，隨著多元化需求的變化，隨著深度休閑度假旅遊水平的提高，我們需要到農村，到自然資源好的空間選擇第二居所。而且這類居所最大的特點是通達性要在兩三個小時以內，這就是我們未來房地產需要特別關註的問題。
其實，現在北京房地產的變化，已經從主城區向郊區轉移，隻不過我們沒有開放郊區提供住房的發展空間。
因此，我在反駁任志強先生觀點的同時，也說明現在的政策要進行相應的調整。
現在的政策是控制人口降低房價，控制住房的供給，這不是可取之道，不應該通過清理人口解決，而是要正確的認識人口向京津冀地區流入是非常重要的長期發展趨勢。
在這種情況下，我們應該有以下幾個選擇，第一，允許沿河北邊界的中小城市搞房地產，給北京市中低收入人口提供住房。第二，要對京津冀旅遊小鎮的開發給予政策支持，而且這些旅遊小鎮的開發會大大的形成扶貧效應。河北崇禮張傢口有瞭奧運工程，那是國傢級貧困縣。在奧運工程所涉及的區域內，農民的拆遷補償標準，一個人 150 萬，一戶還要補一套住房，然後還要解決就業和低保的問題。
推動旅遊特色小鎮的開發，不僅僅帶動瞭地產發展，帶動瞭當地居民發展，特別是帶動瞭環北京周邊的貧困帶的發展。也會適當的發揮北京周邊的中小城市在承接人口疏解、功能疏解的作用，使主城區的城市病不那麼嚴重。
最後是加大交通基礎設施的建設，使通達性更方便，解決沿北京邊界購房的北京人口和外來人口的出行問題，在北京城區就業更方便，這樣既帶動瞭北京的整個空間佈局的調整，也會解決住房問題，同時房地產業也會利用大好的機會重現生機！
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
