來源： 地產情報站；作者：QQ 老師
2018 年剛開局，不管是房企還是剛需，都面臨著前所未有的壓力 ......
斷糧瞭！房企的開發貸被部分銀行暫停
據中證報報道，我國部分銀行已暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務。同時，信托業人士透露，在嚴監管背景下，信托公司地產融資業務更趨審慎。
這意味著，隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。
比如，1 月 29 日，一份關於恒豐銀行暫停新增房地產授信的內部通知傳遍瞭銀行同業圈。
恒豐銀行 1 月 29 日起暫停受理房地產行業新增授信業務，存量業務可正常受理。
恒豐銀行回應稱：" 關於暫停受理房地產行業新增授信業務，是基於我行貸款結構調整作出的正常經營決策，我行的房地產貸款占比比較高，屬於暫時性內部管理措施，不涉及其他。"
其實不止恒豐銀行這一傢收緊房地產信貸，據銀行內部人士透露，目前多傢銀行對房地產的融資已經收緊或暫停。
很快，這一問題得到瞭《中國證券報》的證實，據報道，1 月 30 日，在全國范圍內，已有部分銀行下發相關文件，或已暫停受理房地產行業新增授信業務，或暫停開發貸業務。
不論這種政策是不是如恒豐銀行所說，是一種結構性調整，一個不爭的事實卻擺在大傢眼前，那就是——
房地產企業的融資正在日益從緊，對於房地產企業來說，無論是買地拿地，還是開發建設，乃至於銷售是一個異常漫長的過程。
一般一個樓盤的開發周期需要 2-3 年，而一傢有規模房地產開發企業一般不會一個樓盤一個樓盤的開發，往往是多個城市多個樓盤的集中開發，這對於企業的融資壓力更大，所以業內甚至有這樣的說法，一傢房地產企業發展的好不好主要看他的財務總監融資能力強不強。
而如今，在大環境的變化下，房地產企業的苦日子看來是要來瞭。
房企缺錢，任小米的三大預言要成真？
眾所周知，房地產企業一直都是一個高金融杠桿的發展模式，
據 Wind 資訊統計數據計算，截至 2017 年 9 月底，136 傢上市房企的平均資產負債率為 79.45%，去年則為 77.5%，同比增加 1.95 個百分點。 這意味著房企資產裡超過 79% 的錢都是借來的。
而房企負債當中銀行貸款無疑是主角，在過去的兩年裡，我們看到不少 KFS 一直不停的拿地，造出不少地王，表面看上去風光無限，而背後卻是拿地抵押貸款，套取銀行資金，資產負債率也急速上升。
房企普遍缺錢，是今天的 " 新常態 "。
如果，今年銀行給予開發商的兩種重要融資方式——授信和開發貸，全面收緊的話，意味著房地產借錢渠道被掐斷，那麼對今年的銷售以及房價會產生很大的影響。
房企斷糧的消息一出，很多人驚呼，樓市寒冬來瞭，難道任小米的三個預測要成真瞭？
第一，2018 年房地產投資一定是下降，增速下降的幅度可能會穩中有降。
第二，房地產開發面積會下降。從 2017 年竣工情況來看，（房地產開發面積）並沒有得到好轉，房子賣瞭將近 17 億平方米，但是竣工的隻有 10 億多點。
第三個，房價下降的城市會越來越多。
自從房子被定性為 " 房住不炒 "、強調 " 去杠桿 " 後，18 年的信貸一定會更緊，房企這一年的日子不好過，加上地方調控政策的力度（限購、限貸、限價）。大的方向沒有變房地產投資、房地產開發面積下降那就是大概率事件。
相比房價下降的城市多不多這個問題，大傢更關心的是房價跌幅大不大。在現有政策條件不變的情況下，房價是不可能大跌的，歷年來，房價大跌的風險大於大漲。
並且 18 年房貸利率上漲是大概率事件。這對剛需來說，簡直就是場噩夢。
剛需買房成本增加，現在買房合適嗎？
據權威媒體報道，中行、工行、農行、建行四大行自 2 月 1 日起，對廣州地區無房或有房已結清的住房按揭利率上浮 10%。
目前這個消息還沒得到官方確認，但據 21 世紀經濟報道記者披露，已經向四大行廣州分行求證，農行、工行、中行均給出肯定答復。
購房貸款利率上浮，意味著購房成本的上升。以廣州一套標準大小（90 平米）住宅為例，來計算一下利率上浮前後的購房成本。
中國房價網顯示的廣州二手房房價為 31409 元 / 平方米，一套 90 平米的住宅，總價為 283 萬，按照 30 年等額本息計算，房貸利率上浮前，需要還款 378 萬。
房貸利率上浮 10% 後，需要還款 400 萬。
經過計算可以看到，利率上浮前後購房成本相差 22 萬元！
廣州四大行首套房利率上浮，最近也有銀行暫停開發貸的新聞。地產情報站也有粉絲在申請房貸，問我利率會不會降下來。
我隻能說，現在基準 4.9，上浮 1.1 才 5 點多，歷史基準最高點在 7，按照之前房產周期 10 年來的連續五六次加息程度，再參考 18 年美國加息大環境，最恐怖的事情應該是房貸會繼續上浮，估計上浮 40% 也是有可能的，也就是說，利率到 7 才接近歷史最高水平。 回想 14，15 年時候 0.7 的優質貸款，簡直是筆財富瞭。
看到這，肯定有人問，房貸利率上升，利息越來越貴瞭！普通人還有上車的機會嗎？
任大炮如是說——
" 如果你有直接購房需求的話，什麼時候都可以買。你總想看那個最低點，其實你很難抓住最低點；你總想躲開最高點也很難躲開，因為他可能越來越高。"
對於投資房產的粉絲們來說，多看少動，除非買到筍盤，比如八折，七折，什麼時候都可以買，買入就賺瞭。投資這事，跟種莊稼差不多。這幾年鬧旱，所以不著急再等等。
現在，無論內外環境來看，今年房貸利率下降的可能性很小，繼續上漲的可能性倒很大，買房的成本隻會越來越高。
