轉自：荷馬海外理財
近日，不少購房者抱怨，2017 就一直糾結要不要買房，2018 年又再次成瞭全傢糾結的事情。房地產市場被稱為經濟周期之母，房地產投資也成為影響中國經濟景氣的關鍵變量。對於購房人來說，從房地產投資的前景，可以大體判斷開發商的市場預期、資金市場環境的變化和調控的方向，進而順勢做出合理的購房決策。
那麼，哪些因素是影響 2018 年房地產投資的關鍵變量？購房人從中又能獲得哪些啟示，且看下文的分析。
房地產業承壓兩大因素
一是多地房貸利率上行，購房門檻再度提高
面對新年各地銀行紛紛上調房貸利率，一些剛需和改善性購房者抱怨稱，房價即使會降一些，但是買房門檻更高瞭，難度更大瞭。
2018 年 1 月全國首套房貸款平均利率為 5.43%，相當於基準利率 1.11 倍，同比上升 21.75%。實際上，銀行不但把房貸利率全線上浮，還加大瞭對購房者的審核標準。除瞭征信良好，月收入覆蓋月還款額的 2 倍外，還要求貸款人具有大專以上學歷。而另一傢股份制銀行則要求，貸款人年齡在 55 周歲以下。
對此，業內專傢表示，房貸是影響房價走勢的最關鍵指標之一，收緊的房貸疊加房地產調控政策，對約束房價上漲、抑制 " 炒房 " 的作用更為明顯。
二是房地產銷售連續下滑
從需求端看，在嚴調控方向不變和按揭貸款利率不斷上升的趨勢下，2017 年房地產銷售面積已降至 7.7%。房企的策略以消化現有庫存為主，並不急於開工建設。由此，2017 年 12 月新開工面積累計增幅也下降至 7%。隨著房地產銷售的持續下滑，盡管房企會有一定的補庫存投資，但整體開工增長前景並不樂觀。相應地，房地產開發投資仍將持續下行。
數據來源：wind, 蘇寧金融研究院
2018 年房地產的機遇
房地產迎來歷史性巨變，絕非虛張聲勢的妄言，而是實實在在的事實，這種巨變可以從三個維度觀察：
第一，房地產的基本矛盾變瞭。用十九大報告中的話，就是房地產的基本矛盾變瞭，房子短缺的歷史基本結束。房地產市場的主要矛盾，已經從過去的房子不夠，房子短缺，進入到資源配錯導致的不均衡不充分的問題。房子夠瞭，但好房子少，優質城市的優質房產仍然稀缺，這將是長期的。特別是，隨著人們對房子功能定位的不斷提升和變化，人們對房子賦予瞭更多精神層面的東西，這必將引發房地產價值鏈和產業鏈的裂變。
第二，房地產的 " 靈魂 " 變瞭。十九大重申 " 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位 "。這是房地產政策定位的顛覆性的糾偏，房地產政策從從過去的經濟政策回歸到民生和社會政策，這是一個巨大的變化。根據十九大的描述，未來的房地產政策將告別調控周期，進入到制度建設周期，這也意味著，送所言的 " 二次房改 " 已經啟動。
第三，三四線城市棚戶區改造新增投資仍然較大。三四線城市棚戶區改造貨幣化安置是去庫存的重要工具，也是房地產投資平穩增長的重要因素。2017 年 5 月，國傢明確 2018-2020 年再改造各類棚戶區 1500 萬套，年均 500 萬套與 2017 年 600 萬套的差距並不大，無論是貨幣化安置還是原地改造，都將有利於房地產投資的增長。從棚改的資金來源看，此輪棚改央行專設的國傢開發銀行抵押補充貸款（PSL）將保持在穩定水平，截至 2017 年 12 月末 PSL 餘額累計已達到 2.69 萬億元。
買房人不妨把握好結構性購房機會
對於普通購房人來說，房地產投資對於房價並沒有必然和直接的影響，它是房地產開發商的市場預期和資金供應共同作用的結果。房地產投資的下行，暗示著 2018 年房地產市場還將延續當前的調控方向，加上按揭貸款利率持續攀升，房價整體牛市的可能性不大，但結構性購房機會仍然存在。具體來說，可根據以下幾方面條件相機抉擇：
其一，一線城市可買入高品質樓盤。受限價政策影響，一線城市價格管控異常嚴格，部分區域、板塊甚至出現一二手價格倒掛現象。短期內，一線城市調控難言放松，中高端市場更是價格管控的重點。因此，一線城市特別是上海、深圳的市場長期看好，利空已經出盡，價格觸底現象隱現，中高端優質樓盤值得介入。
其二，人口凈流入、前期價格漲幅相對較低的強二線城市，房價明顯下跌的概率不高。前期漲幅過快、交易低迷的強二線城市購房者可觀望一段時間，相反，前期漲幅相對偏低、與一線城市房價差距更大的二線熱點城市庫存已大幅下滑，房價上漲潛力仍然存在。
其三，核心城市對周邊三四線城市溢出效應仍值得期待。特別是一線和強二線核心城市周邊、高鐵一小時經濟圈三四線城市、衛星城，房地產市場將可能繼續分享核心城市的人口、資金溢出的紅利，住房潛在需求較大，房價穩中有升的趨勢可期。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
